引論：我們?yōu)槟砹?3篇房屋測繪論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
中圖分類號：P2文獻標識碼： A
1、房屋測繪對城市的規(guī)劃建設起重要作用
房屋是城市建設的最基本的組成要素之一，城市規(guī)劃建設水平的高低能反應出城市的物質(zhì)建設和居民精神生活的文明程度，合理有效的進行城市規(guī)劃建設離不開對房屋的測繪工作，房屋測繪在城市的規(guī)劃建設過程中對房地產(chǎn)的布局、造型結(jié)構(gòu)及用途等方面都發(fā)揮重要作用。房屋測繪在對城市的規(guī)劃建設當中不僅僅包括事先的測量工作，在對城市規(guī)劃建設的現(xiàn)狀進行充分的了解和總結(jié)后，會得出很多有關(guān)如何進行城市建設的許多其他相關(guān)數(shù)據(jù)，在進行下一輪的房屋測繪時這些數(shù)據(jù)會為更好的進行房屋建設提供有用的參考價值。
2、房屋測繪在房產(chǎn)交易中發(fā)揮巨大作用
房屋測繪在房產(chǎn)交易的過程中，房屋測繪能為房產(chǎn)買賣的雙方提供專業(yè)的技術(shù)參考。房屋測繪根據(jù)目前的現(xiàn)有的城市建設水平和要求，繪制房屋建設的基本圖紙和房屋分布圖，其目的是為了能夠形成簡單明了、清晰易懂的城市房屋分布平面圖，進而形成一個健全明了的控制網(wǎng)絡。方便以后在房產(chǎn)交易過程中提供全面準確的數(shù)據(jù)。在城市的不斷建設中，不斷地豐富這個網(wǎng)絡，進行不斷的細化，經(jīng)過不斷地發(fā)展和更新，在以后的房產(chǎn)交易中就能為房屋買賣雙方提供更加直觀明了的圖形樣式參考。
3、為城市建設的其他相關(guān)部門提供幫助
房屋的測繪工作不僅僅為城市的規(guī)劃部門提供幫助，在拆遷部門、開發(fā)部門、稅收部門、保險部門等相關(guān)部門都能夠提供一定程度上的幫助。為這項相關(guān)部門提供制定政策時所必須的相關(guān)參考依據(jù)。
二、房屋測繪工作中存在的問題
由于房屋測繪工作在房屋建設及房產(chǎn)規(guī)劃中的重要作用，在房屋測繪的實踐過程中，會存在一些不可避免的問題，面對這些問題，各相關(guān)部門要首先從自身尋找原因?qū)ふ曳椒ń鉀Q這些問題，存在的問題具體包括：
1、沒有簽訂房屋面積計算的委托書，當問題產(chǎn)生時，容易出現(xiàn)房產(chǎn)測繪方和開發(fā)商之間的相互推諉。由于對房屋測繪在實際工作中作用的忽視，房產(chǎn)測繪方對實際的測繪工作，敷衍了事，應付對待，導致在測繪過程中出現(xiàn)沒有技術(shù)含量的失誤，而房屋的施工方在施工時，又沒有清楚的認識到房屋測繪的施工圖對房屋建設的重要性，因而，導致在房屋的實際施工過程中容易出現(xiàn)失誤，而雙方又互相推諉，從而造成不必要的法律糾紛。
2、房屋測繪方的預測數(shù)據(jù)統(tǒng)計和現(xiàn)實情況的實際數(shù)據(jù)之間的誤差的存在。雖然房屋測繪方根據(jù)理論的數(shù)據(jù)制定出一套理論上可行的施工圖，但是在實際的操作過程中，由于施工誤差過大或是施工方?jīng)]有根據(jù)圖紙的方案變更施工方案而造成合同面積與施工面積的誤差超過3㎡。那么施工方就應該承擔誤差過大所產(chǎn)生的損失。
3、缺少必要的審核部門，缺少對圖紙資料進行正確性、可行性、可變更性等方面的審核工作。沒有經(jīng)過會審的圖紙經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙前后不一樣的情形，例如平立剖三面的不同數(shù)據(jù)，施工圖與結(jié)構(gòu)圖不統(tǒng)一的現(xiàn)象。如果建立相應會審制度就能夠避免這些錯誤的產(chǎn)生，在施工中就不會誤導開發(fā)商而出現(xiàn)檢測單位和施工單位的圖紙不一樣，產(chǎn)生重大的施工事故了。
4、從業(yè)者的技術(shù)水平參差不齊且門檻較低，沒有統(tǒng)一的準入機制，導致技術(shù)從業(yè)人員的水平各有不同，在一些需要經(jīng)過換算的數(shù)據(jù)上，由于從業(yè)人員本身對房屋測繪這一工作沒有專業(yè)的系統(tǒng)知識導致對房屋測繪工作的出現(xiàn)模棱兩可，知識匱乏的情況。還有部分從業(yè)人員，對新知識新技術(shù)沒有及時的進行學習和應用導致在工作中遇到新問題或是復雜問題時不能及時的運用新知識加以解決，容易在工作中出現(xiàn)失誤。
5、沒有建立完備的房產(chǎn)檔案管理和資料數(shù)據(jù)庫。對每次房產(chǎn)測繪的測繪數(shù)據(jù)結(jié)果進行入檔保存，便于以后的查閱，這種數(shù)據(jù)的原始積累對以后的房屋測量和建設工作具有重要的作用，利于以后的長遠發(fā)展。
6、房屋測繪人員及實際操作人員沒有形成精益求精的工作態(tài)度，在工作中容易出現(xiàn)嫌麻煩且不認真讀圖或是讀圖不細心，測量數(shù)據(jù)時不精確，使人為誤差過多，從而造成經(jīng)濟損失的現(xiàn)象。
三、房屋測繪存在問題的解決辦法
為了解決房屋測繪工作在實際工作中的存在的問題，讓房屋測繪工作能夠在實際的房屋建設當中真正的發(fā)揮作用，使房屋測繪工作朝著正確的方向發(fā)展，有必要在工作實踐中，采取正確的方法引導房屋測繪工作朝著健康的方向發(fā)展。對各部門提出幾點必要的意見，具體包括：
1、建立明確的責任追責制度，為了避免在房屋建設過程中雙方相互推諉，責任無法落實的情況，在房屋施工前，先簽訂委托合同書，明確雙方的責任和義務，工作過程中嚴格按照各項規(guī)章制度行事，這樣做不僅能提高房屋建設各方的工作效率，使責任落實到個人，還能提高房屋測繪工作的準確性，提高施工方的工作認真度。
2、建立審核部門，確立圖紙的會審制度。在房屋測繪部門設計出相應的施工圖紙并交由開發(fā)商實際操作之前，先由審核部門進行會審，進行審核對施工圖紙的正確性、可行性等各方面綜合審查之后，房屋測繪部門在進行相應的修改，修改后再經(jīng)過一輪的修改，如此建立了一套二級檢查、一級驗收的會審制度，保證了正確率減少了房屋建設的誤差的增大。
3、建設健全的房屋測繪工作隊伍，提高相關(guān)工作人員的技術(shù)水平。在日常的工作中，開展必要的培訓課程，鼓勵技術(shù)人員間的相互交流，營造互相學習的良好氛圍，提高測繪技術(shù)人員的專業(yè)技能和學習能力，提高工作人員的工作積極性。
4、建立統(tǒng)一的房屋測量標準體系，具體包括建立相應的監(jiān)督機制，規(guī)范軟件測繪軟件的市場，形成統(tǒng)一的標準化軟件系統(tǒng)，確立房屋測繪的標準術(shù)語等方面。這樣做的好處是避免了圖紙制作者和執(zhí)行者之間使用不同的解讀標準，出現(xiàn)工作失誤，造成經(jīng)濟損失。
5、建立完善的房產(chǎn)檔案管理和資料數(shù)據(jù)庫，在相關(guān)部門之間形成房屋測繪檢測數(shù)據(jù)的統(tǒng)一檔案庫或是數(shù)據(jù)庫對相關(guān)數(shù)據(jù)進行存檔，既方便了企業(yè)自身使用數(shù)據(jù)時的需要又方便其他相關(guān)單位的數(shù)據(jù)查詢。各個單位在進行方案的制定設計時，能有所參照，互相借鑒。
6、建立統(tǒng)一的考核與獎懲制度。這是公司管理體制中不可缺少的要素之一，對員工進行物質(zhì)上的獎勵或是懲罰，會在一定程度上調(diào)動員工的工作積極性，員工自然也會用認真敬業(yè)的態(tài)度對待工作，避免由于粗心或是不認真而產(chǎn)生的工作失誤。當然，要從本質(zhì)上提高員工的工作態(tài)度，這與公司的企業(yè)氛圍有很大的關(guān)系，從長遠上看，營造積極健康、認真負責的企業(yè)氛圍感染員工是非常必要的。
7、在對一些復雜的數(shù)據(jù)分析過程中，需要發(fā)散思維，具體問題具體分析，比如在對非典型型曲線的幾何圖形的實測問題上，很多情況下，為了追求曲線美或是由于施工失誤會產(chǎn)生非典型幾何形狀，由于是由不同的原因?qū)е碌慕Y(jié)果，就必須要分開論述不可一概而論。如果是為了追求曲線美那么在測量時應選取幾個合理點進行測量，如果是由于誤差而導致的，那么因為實測比較困難所以通常采用分割的方法解決。
結(jié)束語
房屋測繪在房地產(chǎn)測繪中占據(jù)著一個十分重要的作用，房屋測繪不僅關(guān)系到房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測繪不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個民生問題。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發(fā)商和消費者多因房屋的面積問題產(chǎn)生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進行，必須做好房屋測繪工作。
篇2
一．引言
房產(chǎn)測繪是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段對測定房屋、土地及其周圍的自然狀態(tài)、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況進行專業(yè)繪制。三維可視化技術(shù)是對房產(chǎn)測繪的表達工具，是通過模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產(chǎn)狀況的一種工具。Web環(huán)境的引入是對三維可視化技術(shù)的延伸，是通過瀏覽器對房產(chǎn)測繪信息的擴展，這突破了地域的限制。目前，國外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過互聯(lián)網(wǎng)瀏覽地球任意一個地方，我國國內(nèi)很多城市都通過網(wǎng)絡了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術(shù)的應用，擴大了人們的視野。但是由于房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)本身就是非常復雜的技術(shù)，加上Web環(huán)境下的不同干擾因素，使得房產(chǎn)測繪三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中還存在諸多問題。
二.現(xiàn)階段Web環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息中三維可視化技術(shù)的應用。
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統(tǒng)、GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、RS遙感系統(tǒng)、VR全景技術(shù)等基礎(chǔ)上，以房產(chǎn)建筑進行三維建模，綜合區(qū)域其他資源和信息，通過Web互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，形象直觀的顯示房產(chǎn)相關(guān)信息的技術(shù)。
Web環(huán)境是具有交互性的，在Web環(huán)境中，用戶通過填寫FORM表單向服務器提交請求，服務器根據(jù)用戶的請求返回相關(guān)信息。在房產(chǎn)三維可視化技術(shù)中，房產(chǎn)測繪信息是具有區(qū)域性的，在Web環(huán)境下，這一區(qū)域就是用戶希望看到的，所需要了解的區(qū)域，即感興趣區(qū)域（AOI）。房產(chǎn)測繪信息通過WebGIS的支持，在互聯(lián)網(wǎng)的瀏覽器中顯示房產(chǎn)的相關(guān)信息，用戶通過FORM表單選擇請求了解的區(qū)域，客戶端將請求提交給信息處理服務器，服務器在收到請求后，將該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)信息進行實時建模，自動構(gòu)建區(qū)域內(nèi)的三維場景，在構(gòu)建完成后，將區(qū)域內(nèi)的三維場景的數(shù)據(jù)包返回給客戶端，客戶端實時顯示區(qū)域內(nèi)的三維場景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規(guī)數(shù)據(jù)流方式，是房產(chǎn)測繪信息的三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中的基本工作流程。
在計算機交互式圖形處理中，一般的實時動畫需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數(shù)據(jù)處理中必須在17μs內(nèi)完成，這促使在三維建模的效率和數(shù)據(jù)處理策略上都要有高要求。由于房產(chǎn)測繪的三維場景中包括幾何模型、紋理和屬性等數(shù)據(jù)，這導致數(shù)據(jù)量的增大，由于網(wǎng)絡帶寬（固定時間內(nèi)，能通過的最大位數(shù)據(jù)）的制約和網(wǎng)絡吞吐量的原因，對三維可視化技術(shù)的效果響應速度造成很大的影響。
在Web環(huán)境一致的情況下，房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)的網(wǎng)絡響應時間受建模的效率和數(shù)據(jù)量的影響。房產(chǎn)測繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產(chǎn)的差異性，導致建模工程量大。由于三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)測繪信息上技術(shù)的不足，導致在處理策略上缺乏經(jīng)驗，由此產(chǎn)生的是數(shù)據(jù)量的巨大。在房產(chǎn)測繪信息三維可視化場景中的WebGIS自動構(gòu)建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術(shù)的功能完善和快速發(fā)展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統(tǒng)，在建模時，要根據(jù)數(shù)據(jù)模型需要進行合適的轉(zhuǎn)換。由于這些軟件開發(fā)周期長、需要投入大量資金，同時數(shù)據(jù)的兼容性較差，開發(fā)成果無法實現(xiàn)網(wǎng)絡，這些問題都造成房產(chǎn)測繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站開始推出通過互聯(lián)網(wǎng)遠程三維看房的業(yè)務。用戶通過WebGIS瀏覽，獲取小區(qū)的建設、樓盤的顯示等場景信息，對于小區(qū)綠化和公共資源等信息則需要通過文字介紹進行了解，由于提供的資料有限，用戶無法根據(jù)自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)的發(fā)展。
1.模型庫的建立。
模型庫是對單個模型的資源綜合，是存儲模型的資料庫。在房產(chǎn)信息三維可視化中，是以房產(chǎn)基礎(chǔ)-地形信息為對象，以分散實體為單位進行構(gòu)建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構(gòu)建時，可針對具體房屋，預先建立房屋模型。對單個對象建立多種式樣的模型，如不同類型的屋頂、不同結(jié)構(gòu)的房屋、風格迥異的建筑物等，將這些模型進行分類整合，便于在進行建模時可參考調(diào)用。模型庫建立后，三維場景是通過模塊的“搭積木”進行參數(shù)組合，完成建模。在三維模型庫中，服務器端的工作從單個模型的建立變成了模型的組合，通過預先的模型建立，可以節(jié)省建模時間，有效提升建模的效率，這符合Web環(huán)境中實時構(gòu)建的需要。
在模型建立后，要對附加信息進行表述，如小區(qū)綠化資源、配套設施情況等，將三維場景和二維房產(chǎn)平面圖進行結(jié)合，將實體的屬性信息和實體場景進行整合。對小區(qū)樓盤的地理位置等，進行合理的表述，提高房產(chǎn)測繪信息三維可視化的實用性。
2.服務器端數(shù)據(jù)處理。
通過預先的模型數(shù)據(jù)庫的建立，可以實現(xiàn)實時建模，同時也可減少網(wǎng)絡響應時間，但這對于服務器端提出了高要求。對于模型庫來說，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實現(xiàn)實時構(gòu)建的準確度，信息量越大越能完善信息程度，這無疑就加重了服務器的負擔。在服務器端，要對數(shù)據(jù)存儲量要進行合理的壓縮和整合，對數(shù)據(jù)的安全性能要加強。
3.房產(chǎn)測繪信息三維可視化的實時構(gòu)建與實時顯示。
通過模型數(shù)據(jù)庫的建立提高了建模的速度和效率，在優(yōu)化網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)和擴大網(wǎng)絡吞吐量的條件下，對軟件實時進行改善。通過WebGIS平臺的支持，對房產(chǎn)的三維實景可以快速、有效、及時的通過Internet Web給用戶實時顯示，這要求對房產(chǎn)測繪信息的管理模式和應用范圍、展示的方法和產(chǎn)品等方便進行改變。
模塊化的模型數(shù)據(jù)應用，可通過模型庫的單個模型的調(diào)用，利用相同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進行快速建模。對模型庫中的模型要建立參考復用的數(shù)據(jù)庫，這樣可便于在建模時加快建模速度。依據(jù)實時信息，對用戶需要了解的信息進行分析處理，通過信息的調(diào)用、建模、，對房產(chǎn)測繪信息進行三維可視化實時顯示。同時要對場景進行多方案開發(fā)，便于用戶從不同的視角進行瀏覽、鳥瞰、飛行房產(chǎn)三維場景，以此來滿足用戶的多方面需求。
模型庫的參考復用不能是簡單的復制拷貝，對操控的多級復用，要設置一個參考指針，通過指針復用三維模型，通過參考復用的參數(shù)化指針調(diào)用，可以在很大程度上降低數(shù)據(jù)冗余，最大限度的減少三維場景數(shù)據(jù)量。
四．結(jié)束語
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)從出現(xiàn)到完善，需要一個長期的過程，隨著計算機技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和進步，房產(chǎn)信息的Web三維可視化將真正實現(xiàn)實時化、情境化、真實化、實用化。
參考文獻：
[1] 程亮，張友靜，龔健雅，宋小剛，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)研究[期刊論文] 《測繪科學》 ISTIC PKU2008年1期
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篇3
一．引言
隨著我國經(jīng)濟建設的加快，城市建設規(guī)模也越來越大，商品房市場發(fā)展的如火如荼。房產(chǎn)交易中房產(chǎn)建筑面積、分攤面積、共用面積等核心參數(shù)成為房產(chǎn)購買者用于衡量房產(chǎn)的主要因素，而房產(chǎn)測量通過房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量以及房產(chǎn)要素測量，繪制房產(chǎn)圖，測算房產(chǎn)面積，為購房者提供了參考依據(jù)。
二.房產(chǎn)測量的內(nèi)容、目的和意義。
房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。
房產(chǎn)測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關(guān)的信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、征收房產(chǎn)稅費提供依據(jù)，同時為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料支持。
在房屋面積測算中，房產(chǎn)測量是具體形式，房產(chǎn)測量的結(jié)果通過房產(chǎn)管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產(chǎn)測量結(jié)果減少了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生率，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了產(chǎn)權(quán)法律保護依據(jù)。同時，房產(chǎn)測量在測量過程中，采用了科學的測量技術(shù)，實現(xiàn)對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結(jié)果，這為房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供了處理和協(xié)調(diào)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，房產(chǎn)測量根據(jù)國家有關(guān)測量測繪標準和技術(shù)規(guī)范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業(yè)性數(shù)據(jù)，形成了房地產(chǎn)檔案的原始資料，為規(guī)范城市發(fā)展、管理城市建設提供了可靠依據(jù)。房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)圖集和房產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產(chǎn)測量在某種程度上能監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商的交易誠信，避免部分開發(fā)商因為房產(chǎn)利益趨勢而在房產(chǎn)面積上動手腳，由此，加強房產(chǎn)測量管理和監(jiān)督，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產(chǎn)交易市場秩序。
房產(chǎn)測量就是表述房屋以及房屋用地等相關(guān)信息的測量技術(shù)，通過采取科學的測繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關(guān)信息進行調(diào)查和測量，并提供測量結(jié)果，用于表述房屋相關(guān)信息。房產(chǎn)測量的結(jié)果，構(gòu)成了建筑產(chǎn)權(quán)面積的基礎(chǔ)，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產(chǎn)測量結(jié)果涉及到房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，做好房產(chǎn)測量，減少測量偏差，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的麻煩。同時，提高房產(chǎn)測量水平，對提高建筑質(zhì)量效果具有積極意義。
三.房產(chǎn)測量技術(shù)。
1.房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)。
數(shù)字化測圖是通過收集房產(chǎn)相關(guān)信息，采用計算機數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件，經(jīng)過圖形生成、編輯、處理，形成數(shù)字化房產(chǎn)圖，利用數(shù)控繪圖儀和其他圖形輸出設備，最終獲得房產(chǎn)圖的技術(shù)。
數(shù)字化測圖技術(shù)是通過收集房產(chǎn)信息資料，踏勘擬定設計方案，對測量進行基本控制，根據(jù)測量界址點進行測量，在完成房產(chǎn)調(diào)查后，采用光學經(jīng)緯儀、電子經(jīng)緯儀等光電測距儀和全站型電子測速儀，開展野外數(shù)據(jù)采集，將采集和測量數(shù)據(jù)輸入計算機圖形處理、測量軟件和相關(guān)應用軟件內(nèi)，計算機進行圖形編輯，通過數(shù)控繪圖儀繪制線劃圖，最終完成房產(chǎn)圖的繪制。
2.GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應用。
RTK測量技術(shù)，即實時動態(tài)差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，極大的提高了測量的作業(yè)效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術(shù)是建立在載波相位觀測值的實施動態(tài)定位技術(shù)之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結(jié)果。在RTK作業(yè)的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，而流動站在通過數(shù)據(jù)鏈接收基準站的數(shù)據(jù)的同時，也同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并在極短時間內(nèi)將差分觀測值進行實時處理，實現(xiàn)精確定位。通過RTK技術(shù)的應用，很大程度上提高了房產(chǎn)測量的作業(yè)效率和測量精度，同時RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測量要求。
RTK測量系統(tǒng)通常包括：數(shù)據(jù)傳輸設備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續(xù)觀測所有可見GPS衛(wèi)星，并通過無線電傳輸其觀測數(shù)據(jù)，及時的將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站，基準站根據(jù)觀測數(shù)據(jù)，依據(jù)相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數(shù)進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據(jù)計算的實時定位結(jié)果，監(jiān)測用戶站和基準站的觀測質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果。RTK能實施判定解算結(jié)果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。
3.GIS測量技術(shù)。
地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術(shù)與工具,是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統(tǒng)。它通過對多要素數(shù)據(jù)的操作和綜合分析,方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出。房產(chǎn)測量中，GIS系統(tǒng)將信息以數(shù)字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產(chǎn)信息提供信息支持和可視化支持。
四．結(jié)束語。
房產(chǎn)測量結(jié)果是房屋買賣交易以及業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)和基礎(chǔ)，同時也是房屋產(chǎn)權(quán)的法律保障和依據(jù)。隨著商品房市場的火爆走向，房產(chǎn)所有權(quán)更需要詳細、明確，因此，加強房產(chǎn)測量研究，對于引導房產(chǎn)交易、提升建筑服務水平、提高建筑水平都具有重要意義。
參考文獻
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篇4
1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測繪
1.1 GIS技術(shù)概述
具有一定的綜合性與復雜性，作為一項高新技術(shù)，計算機系統(tǒng)的突出特征就是同時能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。
1.2 房產(chǎn)測繪概述
在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術(shù)等對房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進行調(diào)查和測量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計算機技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)等，建立一個標準化的、要準確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，能夠為“數(shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測繪成果能夠為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費用收取、稅務征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動相應的支持，同時能夠幫助城市規(guī)劃設計與建設等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。
1.3 基于GIS技術(shù)實施房產(chǎn)信息管理的意義
在房產(chǎn)測繪信息管理中引進GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對房地產(chǎn)實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計和分析，如對房地產(chǎn)的密度和容積率進行分析計算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。
2 實現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的要點
要實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，首先要實現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測繪是當前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實現(xiàn)二者的動態(tài)連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產(chǎn)測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關(guān)原則和規(guī)定，因為房產(chǎn)的面積與購買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)中，基于國家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個要點是確定好房屋的產(chǎn)籍號，圖號、幢號等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。
3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)中的應用
3.1 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的設計原則與目標
房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設計原則：為了確保能夠快速準確的對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來擬定以下設計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統(tǒng)不會因為操作錯誤等現(xiàn)象崩潰。
房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設計目標：實現(xiàn)對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。
3.2 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)功能設計
房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)：通過各種測繪設備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫，對其進行有效的管理，系統(tǒng)中還應當滿足各類格式軟件的導入，以及圖紙的輸出；
基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)：主要實現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫；
項目測繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對應關(guān)系，利用CAD的編輯功能實現(xiàn)對分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時滿足面積測算的要求；
圖形編輯子系統(tǒng)：實現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內(nèi)相聯(lián)系，標注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設置工作生成分層圖與分戶圖，標準其尺寸與面積。計算過程完全有系統(tǒng)實現(xiàn)，標定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對應的。
查詢統(tǒng)計子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統(tǒng)計相關(guān)區(qū)域中某時間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。
測繪成果管理子系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導入到GIS的圖形庫當中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計等服務，同時可以將報表輸出；
測繪業(yè)務管理子系統(tǒng)：對房產(chǎn)管理中的業(yè)務進行分類，組織業(yè)務辦理流程，基于業(yè)務流程實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的修改；
系統(tǒng)維護子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運行中的數(shù)據(jù)庫與圖形服務器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運行的穩(wěn)定性和可靠性，并對不同用戶的使用權(quán)限進行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護，優(yōu)化改進GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。
3.3 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)界面設計
篇5
1、概述
高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，高層視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音??；自然風大，采光較好，日照時間長[1]。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，不少居民都購買高層住宅樓。但高層住宅一般都是施工修建的同時就開始銷售，在售樓過程中，絕大多數(shù)待售房屋的面積都是暫測面積（預售面積），公攤面積也是暫測數(shù)據(jù)[2]。最終公攤面積為多少，還需在房屋竣工驗收后，有測繪資質(zhì)的單位根據(jù)規(guī)劃部門和建設部門的審批文件，按照技術(shù)要求和國家規(guī)定進行實地測量，采集套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積等數(shù)據(jù)，最終得出測繪報告。
由于房價不同于一般的商品，單價較高，所以房屋的面積直接影響著房產(chǎn)公司及居民住戶個人的利益，因此作為我們測繪單位，本著為雙方負責，公平的原則，對房屋面積的測算一定要正確處理[3]。
為了確保預售面積與實測面積誤差比絕對值在3％內(nèi)，房屋預售面積的測量以施工圖紙為準進行測量。
2、量算方法
2.1 收集資料
收集高層住宅面積預售測量的全部資料，包括：由房地產(chǎn)公司負責施工的工程部提供高層住宅施工圖電子版文件(一般都是CAD文件)、施工藍圖，以及其他特殊的要求，如施工過程中已經(jīng)修改和準備修改的部分（以書面的形式說明并加蓋公司名章）。
2.2 操作流程
仔細查閱施工圖(又稱為藍圖)，標注需要公攤的設施。公攤的設施在《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》(GB/T17986.1―2000)中有明確的規(guī)定，需要公攤的設施主要是墻體、樓梯、電梯、地下層中的管井房、配電室以及樓頂儲水池、伸縮縫。另對施工中實際改動的地方，如陽臺改為落地窗等影響面積變化的部分，必須由開發(fā)商出具加蓋公章的相關(guān)證明，作為最終面積統(tǒng)計的依據(jù)。
對于有地下室的高層樓，一般分兩大類進行測量，即地下室和標準層。
2.1.1 利用南方CASS軟件對施工圖的操作
（1）利用南方CASS軟件打開由開發(fā)商提供的施工藍圖(由于大多數(shù)施工圖都是多重塊插入，所以對圖塊的分解可利用appload加載下列小程序進行分解)
將下面的代碼復制在記事本內(nèi)，另存為unlk.lsp文件，打開這張不能修改的圖紙，在命令行鍵入appload選擇加載程序文件unlk.lsp，命令行鍵入unlk，選擇不能修改的圖形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n請選擇圖形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS軟件下的“工程應用”下的“計算指定范圍面積”將圖件中涉及到的套內(nèi)面積、樓梯面積、管井房面積、樓間伸縮縫面積、墻面及保溫層面積等分類統(tǒng)計，并對涉及邊長進行標注，總之所涉及統(tǒng)計面積要將本樓層全覆蓋。
由于各層的設計有所區(qū)別，所以要分層統(tǒng)計，特別是對一層和頂層所涉及到的規(guī)程中需要統(tǒng)計的面積一定要計算在內(nèi)，如封閉的通道口、和門廳等。
2.1.2 利用電子表格進行最終的統(tǒng)計
利用電子表格將各分類面積統(tǒng)計，并將公攤面積按比例分攤到套內(nèi)面積，合計后形成最終的預售面積。
2.1.3 編寫報告出具量算圖紙
打印各層面積標注圖以及不同的戶型圖，并編寫報告，說明計算過程中所包含和特別處理的內(nèi)容，以便開發(fā)商及住戶能夠明白面積的分攤情況。并加蓋單位公章來更加權(quán)威地說明數(shù)據(jù)的可靠性和準確性。
3、結(jié)論
利用南方CASS軟件統(tǒng)計房屋預售面積，能夠較為清晰、準確地反映真實的情況。這種方法大大提高了工作效率，節(jié)約了成本。
參考文獻
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篇6
隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。
為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。
二、房產(chǎn)測繪的意義
房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。因此，它既可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。
三、面積測算的相關(guān)規(guī)定
1.計算建筑面積的房屋的條件
層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結(jié)構(gòu)牢固的屬于永久性的可作為人們生產(chǎn)或生活的場所的建筑物。
2.計算全部建筑面積的范圍
1）房屋內(nèi)的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。
2）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計算建筑面積，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。
3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。
4）有永久性上蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積計算。
5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。
6）與房屋結(jié)構(gòu)相連且有非獨立柱或圍護結(jié)構(gòu)的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積計算。
7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計算。
8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計算。
9）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，該變形縫計算建筑面積。
3.計算一半建筑面積的范圍
1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。
2）獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。
3）有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。
其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。
4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。
5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計算。
6）有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
四、商品房預測和實測
1.商品房預測
商品房面積預測既商品房預售面積的計算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發(fā)商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。
2.商品房實測
商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)公司委托具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算等的依據(jù)。
五、預測與實測之間的差異原因和解決辦法
1.面積產(chǎn)生差異的原因
預測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設計的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務范圍改變等多種原因?qū)е骂A測與實測面積的不相符。
1）數(shù)據(jù)的采集
預測主要是依據(jù)設計施工圖紙進行數(shù)據(jù)采集，而實測的數(shù)據(jù)是由測繪人員通過手持測距儀在現(xiàn)場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。
2）圖紙的變更及施工原因
房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。
2.解決辦法
加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發(fā)公司之間的矛盾。
六、結(jié)束語
商品房測繪，是房產(chǎn)測繪企業(yè)的重點工作，其預測成果是開發(fā)商與購房者的交易依據(jù)，其實測成果是房屋產(chǎn)權(quán)面積的確定。要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權(quán)益，不僅要從現(xiàn)在的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機制的同時，加強測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信工作的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識，技術(shù)方法和手段正確處理問題。
隨著社會的不斷變化，為了適應社會的變化，各地、各城市房地產(chǎn)行政主管部門應根據(jù)各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規(guī)定。同時各城市的房地產(chǎn)測繪管理部門應加強聯(lián)系，經(jīng)常進行經(jīng)驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學、優(yōu)質(zhì)、高效的測繪服務，全面推進測繪工程更好更快的發(fā)展。
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[4] 林平.淺談房產(chǎn)測繪重要性及其質(zhì)量管理[J].價值工程2014
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隨著我國城市人民生活水平及城市經(jīng)濟水平的提高,城市房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展,房地產(chǎn)作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場,正越來越受到社會普遍關(guān)注,人們對房產(chǎn)測繪的準確性和現(xiàn)實性也提出了更高的要求。產(chǎn)面積計算準確與否,不僅關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益,還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)也應此呼聲而產(chǎn)生,它使房產(chǎn)測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫,不但提高了工作效率,而且提高了分攤準確度的計算精度,從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。
我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產(chǎn)面積測算系統(tǒng)V.20》軟件,在房產(chǎn)面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統(tǒng)的設計思想、功能及應用的體會。
二、系統(tǒng)的設計思想
該系統(tǒng)針對房產(chǎn)面積測算業(yè)務進行剖析,面積測算業(yè)務最主要的需求有四點,一是測算要準確,二是要快速,三是能夠?qū)y算數(shù)據(jù)進行長期存儲,四是能夠?qū)y算業(yè)務形成規(guī)范化的管理。
1.對于“測算準確”,著重于兩個方面,一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關(guān)標準和規(guī)范;二是計算的精度有保障。
2.對于“快速”要求,通過實際工作中得出,測算業(yè)務中最費時間的是繪制分層分戶圖,其次是計算面積,再次是分攤計算。對于“繪圖”,該系統(tǒng)采用CAD作為繪圖平臺;對于“計算面積”,該系統(tǒng)在繪圖平臺上的二次開發(fā),用最簡單的操作方法且又能夠保證精度,實現(xiàn)對所繪圖形的面積采集。
3.對于測算數(shù)據(jù)長期存儲,該系統(tǒng)采用數(shù)據(jù)庫技術(shù)解決的。
4.對于測算業(yè)務規(guī)范化管理,該系統(tǒng)總結(jié)出其業(yè)務流程和數(shù)據(jù)流程,用戶權(quán)限劃分、流程控制、多級審核,實施業(yè)務規(guī)范化管理。
三、系統(tǒng)環(huán)境
1.系統(tǒng)軟件環(huán)境
·操作系統(tǒng),對于網(wǎng)絡版的操作系統(tǒng)采用Windows2000;單機版的和網(wǎng)絡版客戶端操作系統(tǒng)可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;
·數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),對于網(wǎng)絡版的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)可采用Oracle或MS SQL Server,單機版的可采用MS SQL Server或MS Access;
·CAD繪圖平臺,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2.系統(tǒng)硬件環(huán)境
·網(wǎng)絡版的服務器,采用P4以上CPU,256M以上內(nèi)存,10G以上硬盤;
·單機版或服務器版的客戶端計算機,采用PIII以上CPU,128M以上內(nèi)存,10G以上硬盤,網(wǎng)絡版的客戶機需配有10/100M的網(wǎng)卡;
·打印機,配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機;
四、系統(tǒng)功能應用
(1)建立房屋基本信息
當對一幢新的建筑進行面積測算時,首先需要在系統(tǒng)中建立一工程,輸入該幢建筑物的基本信息,包括房地號、圖幅號、開發(fā)單位、建筑地址、開發(fā)單位、建筑類型、建筑狀態(tài)、竣工狀態(tài)、測繪人員及日期等,同時確立該幢建筑物的分攤方式。
(2)建立房屋結(jié)構(gòu)
當房屋基本信息輸入完成后,系統(tǒng)自動彈出房屋結(jié)構(gòu)窗口,稱為“操作導航器”的窗口,在該窗口中可按層次建立房屋結(jié)構(gòu)。房屋結(jié)構(gòu)由“棟”、“功能區(qū)”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區(qū)”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好,而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。
(3)繪制分層分戶圖
分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區(qū)的坐標原點為起點繪制分層分戶圖,用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統(tǒng)在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中,包含了所有繪圖工具,并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層,進行繪制圖形,同時建立數(shù)據(jù)樓層與圖形樓層的關(guān)聯(lián)。
(4)采集面積
通過操作導航器與繪圖區(qū)間的交互操作,采集各種建筑面積,包括各層的建筑面積,各戶的套內(nèi)建筑面積、陽臺面積,各種公用面積,采集的面積值將自動進入數(shù)據(jù)庫中。
(5)校核面積
通過該功能,校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內(nèi)建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。
(6)分攤計算
由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式,對于規(guī)范性的分攤方式,系統(tǒng)將自動進行分攤計算;對于復雜分攤方式,該系統(tǒng)將彈出分攤計算窗口,由我們根據(jù)需要,分步指派各種公用面積,進行分攤計算,直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中,系統(tǒng)給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數(shù),便于我們查找,同時對于錯誤的分攤指派,我們可以逐步撤消分攤的步驟。
(7)成果輸出
主要打印輸出結(jié)果的各種技術(shù)報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內(nèi)平面圖等。
五、系統(tǒng)應用體會
1.通過在操作導航器中點擊某一樓層,系統(tǒng)將自動找到圖形文件中的圖層,并在繪圖區(qū)自動顯示。也就實現(xiàn)了工程中的數(shù)據(jù)庫與對應圖形文件相關(guān)聯(lián)。
2.規(guī)范作業(yè)過程,嚴把測算質(zhì)量,系統(tǒng)對作業(yè)中不同職能的人員確定了不同的角色,授予不同的權(quán)限,只有完成本環(huán)節(jié)的作業(yè),才能進入下一環(huán)節(jié)的作業(yè),由此形成了整個作業(yè)的管理控制過程。
3.對于圖形復雜的建筑物,可以實現(xiàn)多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值,即以此加快作業(yè)的速度。
4.對于復雜分攤類型的建筑物,該系統(tǒng)改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統(tǒng)改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式,而采用模擬手工作業(yè)的方式,即可視化的分步計算模式。
5.校核多級化、全方位,保證計算成果的完整性與準確性。
6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統(tǒng)內(nèi)部的面積計算函數(shù),面積值存儲精度為雙精度浮點型,在數(shù)據(jù)庫中存儲數(shù)值以及計算過程中數(shù)值均保留小數(shù)點后十二位,完全滿足面積值的精度要求。
總之,通過實際工作中應用該系統(tǒng)不但提高了工作效率,計算精確,操作簡單便捷,管理規(guī)范,而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用,如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上,自動建立房產(chǎn)測繪用的分戶平面圖,沒有得到應用,這也是該系統(tǒng)今后著重研究和探索的課題。
參考文獻
[1]張建強.房地產(chǎn)測量[M].北京:測繪出版社,1993
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為了全面查明佛山市某片區(qū)的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權(quán)威性、現(xiàn)勢性的房屋調(diào)查摸底資料，為該片區(qū)舊城區(qū)改造提供全面、詳細的評估資料，從而推動該片區(qū)產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型升級。該區(qū)“舊城鎮(zhèn)改造建設中心”決定在該片區(qū)開展“三舊”改造房屋調(diào)查項目。本文是技術(shù)人員在項目實施中的經(jīng)驗與體會。
2 三舊”改造建設的房屋現(xiàn)狀
“三舊”改造建設測繪調(diào)查就是要對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的土地的權(quán)屬、用途、使用年限和房產(chǎn)的權(quán)屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調(diào)查，對建筑面積、土地使用面積及權(quán)屬界線核定等一系列的摸底調(diào)查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設現(xiàn)狀卻呈現(xiàn)如下特征：
2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認識，許多房屋很難聯(lián)系屋主，調(diào)查工作無法開展。
據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)約1/5的房屋聯(lián)系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內(nèi)也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區(qū)要改造，但是對該項工作的重要性認識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調(diào)查工作的順利開展帶來了極大的困難。
2.2房產(chǎn)證地址編排不規(guī)范或錯誤，影響了數(shù)據(jù)匯總時間。
對實地中的同一棟樓，在房產(chǎn)證中可能存在幾種命名規(guī)則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。
2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產(chǎn)證收集的時間。
對于房屋測繪調(diào)查工作而言，房產(chǎn)地址圖就是工作的指示圖。由于進場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現(xiàn)勢性不強、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標位置信息，因而對工作的指導性不強。由于不知道測區(qū)所包含的地址信息，結(jié)果在查找房產(chǎn)證時，一方面是測區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)證沒有找出來，另一方面找出了許多測區(qū)范圍外的房產(chǎn)證，延誤了房產(chǎn)證收集的時間，影響了整個工期。
2.4不同時期房屋測繪標準不一致，給面積測繪與統(tǒng)計帶來了極大的困難。
測區(qū)內(nèi)的房屋最老的有民國時期建設的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設房屋測繪標準不一致，房產(chǎn)證上登記的面積有未分攤的、有部分分攤或完全分攤的，有按面積分攤或按戶數(shù)分攤的，有登記建筑面積無套內(nèi)面積的，有登記建筑面積與套內(nèi)面積的等等?，F(xiàn)在要統(tǒng)一標準實測，對于上述各種情況必須認真分析、區(qū)別對待，給面積測繪與統(tǒng)計帶來了極大的困難。
3 舊城鎮(zhèn)改造建設中的房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法
要做好舊城鎮(zhèn)改造建設中的房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法，項目開展前應根據(jù)調(diào)研情況組織編寫《項目技術(shù)實施方案》，在項目實施過程中制定《項目工作實施要點》和《項目工作實施補充規(guī)定》等技術(shù)指導文件。由于房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法等技術(shù)工作都有相應文件做指導，故各項工作均能有序進行，極大地方便了工作。
3.1房屋調(diào)查方法
入戶調(diào)查是一項非技術(shù)性的工作，一方面需要調(diào)查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面通過本次調(diào)查，還需要給業(yè)主留下較好的印象，以方便后續(xù)工作的開展。
① 盡快辦理《協(xié)助調(diào)查函》、《通告》等文件和證明，設法解決入戶困難的問題。
② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產(chǎn)證等資料，以利于統(tǒng)籌安排。
③ 房屋入戶調(diào)查時多問一句，以免造成工作反復。
3.2房屋面積測繪方法
房屋面積測繪是根據(jù)房產(chǎn)證附圖核對產(chǎn)權(quán)人的房屋是否與現(xiàn)狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實測面積可取房產(chǎn)證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調(diào)查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認真量取尺寸。面積實測分如下幾種情況：
① 房屋加建，主要是指房屋的層數(shù)改變以及產(chǎn)權(quán)人在自己土地范圍內(nèi)的空白地進行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產(chǎn)證附圖直接量取加建部分的面積，最終實測面積成果取產(chǎn)權(quán)證和加建面積的總和。當不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進行測量。
② 房屋多占，主要指產(chǎn)權(quán)人在自己土地證規(guī)定的界址外進行加建。此時土地和房產(chǎn)面積均發(fā)生變化，需要對土地面積和房產(chǎn)面積全部測量。
③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進行面積實測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產(chǎn)權(quán)證上多出的面積。
④ 房屋套內(nèi)面積測繪方法。
a、房改房。房改房的情況一般來說當時在進行房產(chǎn)測量時，進行了簡單的分攤。在核對房屋尺寸無誤后，實測套內(nèi)面積，取房產(chǎn)證面積（建筑面積）與套內(nèi)面積之差值為分攤面積。
b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產(chǎn)證套內(nèi)面積為套內(nèi)面積。
c、獨立棟。由于此類型房屋只屬于同一產(chǎn)權(quán)人所有，不需分攤，則在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內(nèi)面積。
3.3房屋面積統(tǒng)計方法
① 開發(fā)功能豐富的“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”，以提高工作效率。
根據(jù)“舊城鎮(zhèn)改造建設中心”的要求，我院對測區(qū)內(nèi)的房屋建筑面積做了如公有產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)、完全產(chǎn)權(quán)、非完全產(chǎn)權(quán)、學校、大型公建設施、商業(yè)部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內(nèi)容，以方便對調(diào)查區(qū)域做出準確的征收成本分析，有針對性地制定實施方案。根據(jù)作業(yè)要求，開發(fā)了自動統(tǒng)計上述面積的“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”。
② 內(nèi)業(yè)校核統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)計算的正確性。
由于數(shù)據(jù)量龐大，雖然有專用程序統(tǒng)計，但是作業(yè)員在房屋分類時有可能會出現(xiàn)錯漏，為了避免這種情況，在內(nèi)業(yè)校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因為測區(qū)房屋建筑總面積是固定的，完全產(chǎn)權(quán)與非完全產(chǎn)權(quán)總面積之和，公有產(chǎn)權(quán)與私人產(chǎn)權(quán)總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業(yè)部分與非商業(yè)部分總面積之和應該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。
③ 外業(yè)抽檢統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)測量的正確性。
4 結(jié)語
“三舊”改造建設是一項相當繁瑣的工程，由于涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復雜的關(guān)系，注定了房屋測繪調(diào)查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發(fā)動多方面的力量做好入戶調(diào)查與測繪、開發(fā)“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”專用程序做面積統(tǒng)計，將復查的問題將變?yōu)楹唵?，從而為三舊”改造建設節(jié)省一定的經(jīng)費和時間，保證對“三舊”房屋進行實地逐項核查，確保數(shù)據(jù)真實可靠，切實保障群眾的合法權(quán)益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。
參考文獻：
1、謝戈力.如何實現(xiàn)“三舊”改造中的共贏.中國土地.2011年02期
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一、引言
作為房管類專業(yè)的重要專業(yè)基礎(chǔ)課程，房地產(chǎn)測繪課程不僅是一門技術(shù)性高、政策性強的重要課程，它還能真正實現(xiàn)測量學與房地產(chǎn)管理業(yè)務的統(tǒng)一結(jié)合，廣泛應用于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、稅款征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設及社會綜合服務等方面。房地產(chǎn)測繪的主要任務有三個，即房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)圖測繪及變更測量工作。一直以來，高職院校研究的重點課程都是測繪工程專業(yè)建設與教育教學的有效改革，如何在新時期新形勢下合理制定本專業(yè)人才的培養(yǎng)目標，全面構(gòu)建科學的課程教學新體系，以更好地適應當前社會經(jīng)濟發(fā)展對專業(yè)技術(shù)應用型人才培養(yǎng)的新要求，是我們多年以來一直致力研究的重點問題之一。為盡早實現(xiàn)這一目標，我們必須積極探索一條適應社會發(fā)展需求的房地產(chǎn)測繪課程教學改革之路，有效提高教學質(zhì)量，全面提高學生的專業(yè)技能和思想品德，為學生日后的專業(yè)課學習和將來工作需求打好堅實基礎(chǔ)。
二、高職院校房地產(chǎn)測繪課程新體系教學改革必要性
1.時展需要。21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發(fā)展的迫切需求，高職院校要大力培養(yǎng)綜合素質(zhì)高、創(chuàng)新能力強的全面復合型的優(yōu)秀人才，而要有效實現(xiàn)這一人才培養(yǎng)目標，就需要深化高等教育教學改革。隨著社會的不斷發(fā)展，高職院校教師也要積極轉(zhuǎn)變教學指導思想，改變教育理念，針對“面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來”的教學方針大力開展房地產(chǎn)測繪教學和科研工作，全面提高教學質(zhì)量。
2.社會需要。隨著科學技術(shù)的日趨發(fā)展，房地產(chǎn)測繪新儀器、技術(shù)、新工藝已在我國得到良好的推廣應用，而先進的3S技術(shù)、4D測繪新產(chǎn)品和數(shù)字技術(shù)又為房地產(chǎn)測繪行業(yè)帶來發(fā)展的新機遇，同時這也是測繪行業(yè)改革的關(guān)鍵時期，真正推動測繪學從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應當積極響應新課改的改革，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測繪課程教學新體系，以傳統(tǒng)測繪理論為指導思想，以先進的現(xiàn)代測繪技術(shù)為主要手段，以滿足社會房地產(chǎn)測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產(chǎn)教學。
3.教學需要。房地產(chǎn)測繪課程既可以豐富學生的房地產(chǎn)測繪理論知識，又可以有效培養(yǎng)學生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術(shù)技能，增強學生的動手實踐能力。在高等教育教學改革中，重點是建設特色專業(yè)，關(guān)鍵是改革教學課程，唯有確保課程系統(tǒng)逐步得到優(yōu)化調(diào)整，才能有效實現(xiàn)專業(yè)建設，促進房地產(chǎn)學科領(lǐng)域得以全面發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)既是一門新型學科，在市場經(jīng)濟時代其專業(yè)建設和教學課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產(chǎn)專業(yè)教育提出了更高的教學要求，為滿足新課改改革要求和實際教學需要，房地產(chǎn)課程教學改革勢在必行。
三、房地產(chǎn)測繪課程新體系教學改革有效措施
近年我校積極建設房管類專業(yè)，眾多房地產(chǎn)專業(yè)都開設了房地產(chǎn)測繪課程，切實履行培養(yǎng)優(yōu)秀高職人員的重任，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送大批專業(yè)的應用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學中，我校改革房地產(chǎn)測繪課程教學新模式，總結(jié)出以下有效措施：
1.調(diào)整教學大綱。課程教學內(nèi)容由教學大綱決定，隨著學科教學要求的變化發(fā)展，也要及時修訂教學大綱。修改后的房地產(chǎn)測繪教學大綱應始終圍繞專業(yè)培養(yǎng)目標和教學要求，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)教學模式“重理論基礎(chǔ)，輕操作實踐”的教學弊端，適當降低對房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)理論的要求，不過度強調(diào)測繪理論的系統(tǒng)性和完整性，應重視房地產(chǎn)測繪理論、基本方法在實際中的應用，并且及時刪除傳統(tǒng)過時的測繪方法，充分體現(xiàn)高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎(chǔ)內(nèi)容的前提下，適當增加房地產(chǎn)測量和地籍測量內(nèi)容，及時補充房地產(chǎn)測繪新儀器、新技術(shù)、新方法應用知識，同時提高房地產(chǎn)測繪課程的針對性和適用性。
2.改進教學方法。改進教學方法，能有效構(gòu)建房地產(chǎn)測繪課程教學新體系，提高教學質(zhì)量，豐富學生知識，增強學生實踐操作能力。在長期教學實踐中，我積極改進房地產(chǎn)測繪教學方法，在此方面頗有體會：（1）啟發(fā)式教學方法。啟發(fā)式教學是指借助圖表、模型、實物等實用教學手段，讓復雜的教學內(nèi)容簡單化，讓抽象的教學理論形象化，讓重點難點內(nèi)容通俗易懂化，幫助學生更好地理解抽象的房地產(chǎn)測繪理論基礎(chǔ)知識，堅實學生的房地產(chǎn)測繪知識，促進學生成為思維清晰、專業(yè)出色的優(yōu)秀人才。（2）電化教學和觀摩教學方法。開展電化教學和觀摩教學，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現(xiàn)代化教學手段，將部分實踐性較強、操作技能訓練要求較高、測量儀器構(gòu)造使用復雜、實踐操作難實施的教學內(nèi)容，借助多媒體設備的電化教學和觀摩教學，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產(chǎn)測繪教學質(zhì)量，更好地滿足房地產(chǎn)測繪課程的教學要求。（3）項目教學方法。在房地產(chǎn)測繪課程中應用項目教學法，能充分結(jié)合理論與生活實際，將生硬的基礎(chǔ)理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯(lián)系實際，引導學生在完成房地產(chǎn)測量項目的過程中學習新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學生的自學能力和動手操作能力，全面培養(yǎng)學生發(fā)現(xiàn)、分析、解決問題的思維。
3.改善教學條件。為提高房地產(chǎn)測繪課程的教學質(zhì)量，應注重提高儀器設備的先進性，增加經(jīng)費投入，強化房地產(chǎn)測繪實驗室的建設，建立完備的多媒體教學平臺，盡量確保每組（4～5人）配備一臺電腦、每2～3人就有一臺常規(guī)操作測繪儀器，積極改善房地產(chǎn)測繪實踐性教學條件，為學生盡可能提供更好的教學環(huán)境，全面提高教學質(zhì)量。其次，應積極嘗試與測繪儀器經(jīng)銷商、房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位合作辦學，或充分利用測繪新儀器、新技術(shù)、新方法的教學宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學生的視野，豐富師生的測繪知識。
4.充實教學內(nèi)容。為更滿足房地產(chǎn)測繪課程的教學需求，我收集大量測繪教學資料，并充分結(jié)合多年開展房地產(chǎn)測繪課程所積累的教學經(jīng)驗，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)測繪理論和方法精簡優(yōu)化，同時刪除不合時展需求和應用實際的測繪教學內(nèi)容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內(nèi)容，補充相關(guān)的房地產(chǎn)測量新知識和先進測量技術(shù)，進而補充完善目前常用的應用型測繪技術(shù)，以充分體現(xiàn)我校房地產(chǎn)測繪課程教學改革新體系的高、新、精特點，彌補現(xiàn)今測繪教材中缺漏的知識內(nèi)容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內(nèi)容，強化房地產(chǎn)測繪軟件的使用學習。我也曾補充當前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學，引導學生在出社會上崗工作前充分熟悉練習社會使用的房屋測繪軟件，增加學生社會就業(yè)競爭的優(yōu)勢。
5.重視教學實踐。首先，要建立較為穩(wěn)定的校內(nèi)實習基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學條件去激發(fā)學生的實踐操作興趣，培養(yǎng)學生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產(chǎn)。其次，合理安排房地產(chǎn)測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學生自主操作實踐，應采取測量實驗室的限制開放，學生可自行申領(lǐng)測繪儀器實習，但必須遵循“誰借用，誰負責”的管理原則。而房地產(chǎn)測繪實踐內(nèi)容要以常用測繪儀器的使用、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立，再逐步深入到房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產(chǎn)調(diào)查、房屋建筑面積測算等，做到教學內(nèi)容環(huán)環(huán)相扣，教學深度循序漸進。而且，應當建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發(fā)學生的操作實踐興趣。我經(jīng)常組織學生完成多項測繪生產(chǎn)項目，還獲得良好的社會收益和經(jīng)濟效益。我會積極鼓勵學生參與工程測量技能考試，給學生提供相關(guān)培訓指導，幫助學生獲得相應的職業(yè)技能證書。
6.提高教師綜合素質(zhì)。第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產(chǎn)測繪課程新體系教學改革，充分調(diào)動學生的學習熱情，鍛煉學生自主獲取知識的能力，培養(yǎng)學生分析處理問題的創(chuàng)造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學、心理學行為修養(yǎng)，同時注意自身專業(yè)知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學態(tài)度，有效激發(fā)學生的學習興趣，引導學生自主學習，培養(yǎng)學生積極進取的學習態(tài)度，讓“教”與“學”有機統(tǒng)一起來，真正實現(xiàn)教育教學育人的根本思想。第三，教師應在努力搞好教學的基礎(chǔ)上，積極參與科研、生產(chǎn)工作，讓教學、科研、生產(chǎn)三者相互促進，并且在從事房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)項目中，不斷積累生產(chǎn)實踐經(jīng)驗，努力撰寫專業(yè)論文或?qū)W術(shù)著作，以此激發(fā)自身參加科研的興趣，提高自身學術(shù)研究能力。第四，教師要密切關(guān)注國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的新動態(tài)，加強與社會各界的聯(lián)系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產(chǎn)測繪課程教學質(zhì)量，深化房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學改革。
四、結(jié)束語
總而言之，我們必須逐步深化高職院校房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學改革，有效促進房地產(chǎn)管理的專業(yè)建設。就目前而言，我校房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學改革是卓有成效的，但房地產(chǎn)行業(yè)和科學技術(shù)的不斷發(fā)展也對房地產(chǎn)測繪課程的教學改革提出更高、更新、更全面的要求。為此，我們要繼續(xù)不斷探索房地產(chǎn)測繪課程教學改革新體系，全面提高教學質(zhì)量，以滿足新形勢下社會發(fā)展的需要，積極培養(yǎng)一批又一批專業(yè)應用型人才。
篇10
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產(chǎn)測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局了 《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）（以下簡稱《規(guī)范》）。在《規(guī)范》中，提出了質(zhì)量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗收的項目及內(nèi)容。
首先，房產(chǎn)測量能夠為產(chǎn)權(quán)人提供一定的法律保障與維護。房產(chǎn)測量的結(jié)果與數(shù)據(jù)一經(jīng)相關(guān)審核批準部門確認并下發(fā)證書后便具備了一定的法律效力，在處理產(chǎn)權(quán)糾紛方面，房產(chǎn)測量能夠提供重要的證據(jù)。房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)與購房群體的經(jīng)濟利益密切相關(guān)，其房產(chǎn)測量的整個期間、測量結(jié)果以及準確度都要有嚴格的標準和科學性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，城市要進行規(guī)劃與建設，也要以房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)為重要依據(jù)。房產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標準和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，分析與研究房屋的現(xiàn)狀以及產(chǎn)權(quán)歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門進行管理與控制，為房產(chǎn)管理工作提供數(shù)據(jù)依據(jù)。同時房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)相關(guān)證書的發(fā)放也要以上述數(shù)據(jù)為依據(jù)，同時房地產(chǎn)的檔案也是在此基礎(chǔ)上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發(fā)，還是城市的規(guī)劃與建設都離不開房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達到預定的數(shù)目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據(jù)?，F(xiàn)在，房價不斷增高，很多開發(fā)商為了取得更大的經(jīng)濟利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進行房產(chǎn)測量能夠防止上述現(xiàn)象的發(fā)生，保證買賣雙方的利益，使房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展。
2.房產(chǎn)測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產(chǎn)測量的要求申請，并相應對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產(chǎn)測量的準備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進行方案的制定與確定，對必備的設備進行專業(yè)的檢查。進而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應的準備事宜。
（3）外業(yè)測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。
（4）進行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關(guān)的面積計算。
（5）進行質(zhì)量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產(chǎn)測量報告，供申請方辦理房屋所有權(quán)證使用。
3.房產(chǎn)測量的工作內(nèi)容
在實際工作中，房產(chǎn)測量主要包括以下三項工作內(nèi)容：
3.1 房產(chǎn)分丘圖測量與制圖
房產(chǎn)分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用 GPSRTK技術(shù)，在測區(qū)內(nèi)布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。 內(nèi)業(yè)采用 專業(yè)的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產(chǎn)分丘圖，并在圖上注記各種房屋權(quán)屬信息。
3.2 房產(chǎn)調(diào)查及房產(chǎn)分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產(chǎn)調(diào)查一般與分戶圖同時進行與跟進。所謂的房產(chǎn)調(diào)查，主要是對房產(chǎn)的所有人、產(chǎn)別以及結(jié)構(gòu)、所在的位置以及使用、建筑時間等進行多方面的、詳盡的調(diào)查與了解。而分戶圖的測量要運用專業(yè)的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進行每間每戶的實際測量與調(diào)查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關(guān)的測量數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)根據(jù)測量草圖和測量數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發(fā)商的商品房，就要進行必要的公用面積的分攤計算，對各種公用面積的土地進行相應的分攤計算，供各購房戶辦理分戶房屋所有權(quán)證時使
用。
4.房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查的重點及方法
房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質(zhì)量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。
4.1 房產(chǎn)分丘圖測量
房產(chǎn)分丘圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產(chǎn)分丘圖測量，首先應通過外業(yè)檢查各圖根控制點的相對關(guān)系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關(guān)系是否準確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內(nèi)業(yè)對房產(chǎn)的編號進行檢查與核準，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復，不能出現(xiàn)與原有重復的現(xiàn)象，同時，對于各種標準標記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產(chǎn)分丘圖與原有進行詳細的比對，確定是否有房屋拆遷未被標出，防止房產(chǎn)登記出現(xiàn)混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權(quán)邊界的范圍之內(nèi)，以此來確定房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)保持科學的一致性。
4.2 房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量
對于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產(chǎn)分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數(shù)據(jù)是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內(nèi)分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產(chǎn)分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤
房產(chǎn)分戶圖作為房屋所有權(quán)證的附圖，主要表示房屋權(quán)界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現(xiàn)在，大部分的房產(chǎn)測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業(yè)且具有很強的針對性，能夠?qū)Ψ课莘謶魣D進行繪制并計算房屋的面積，同時能夠?qū)Ψ謹偯娣e進行自動的分攤與測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產(chǎn)分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產(chǎn)權(quán)分界是否明確且正確。 其次，對功能區(qū)域進行檢查，檢查設置是否合理，墻體的厚度是否符合標準。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。
5.結(jié)束語
要不斷加強與完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作，各個地區(qū)的房產(chǎn)管理部門已經(jīng)在努力建立比較完善的房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，但是，要進行系統(tǒng)信息的建立，首先要有準確科學的房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)與成果，這就對房產(chǎn)測量部門的工作有了新的要求，房產(chǎn)測量部門要始終注重測量的效率與質(zhì)量，并制定相應的測量程序與質(zhì)量規(guī)定，繼而按照相關(guān)要求進行測繪工作并保證測繪的質(zhì)量。并且，要不斷提高相關(guān)測量人員的整體素質(zhì)以及專業(yè)的技術(shù)水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產(chǎn)測量的效率與質(zhì)量，從而為房產(chǎn)管理部門、開發(fā)商和廣大購房戶提供可靠的依據(jù)與數(shù)據(jù)成果。
參考文獻
李旭陽. 淺議房產(chǎn)測量與質(zhì)量檢查[J].華章.2011(06)
篇11
房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個人財富。
為了維護市場經(jīng)濟秩序，進一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權(quán)益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。
2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題
由于房產(chǎn)測量精度要求高， 目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進行測量．對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當使用其他光學儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點．通常將棱鏡靠在房屋的角點上．這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數(shù)設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測出房屋角點的坐標。
這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)。
3. 房屋測量中的偏心測量問題
一般情況下，進行數(shù)據(jù)采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。
4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題
在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進行繪圖或面積計算
5. 共有面積分攤問題
對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數(shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。
對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照"誰受益，誰分攤"的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下： 轉(zhuǎn)貼于
一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。
6. 結(jié)束語
房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。
參考文獻
[1] 中華人民共和國建設部房產(chǎn)司．CH5001-93房產(chǎn)測量規(guī)范[S]．北京：地質(zhì)出版社，1993．
[2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙：湖南地圖出版社，1988．
篇12
一、淺談房屋建筑工程施工質(zhì)量控制的主要特點
第一，房屋建筑工程施工質(zhì)量所接觸的影響因素較多，例如：地質(zhì)地貌、自然環(huán)境、施工技術(shù)、施工工藝以及投資成本等，這些因素都會對房屋建筑工程的質(zhì)量造成一定影響；第二，容易產(chǎn)生質(zhì)量變異。由于房屋建筑工程是一項集復雜性、繁瑣性等特點的活動，以至于其存在較多影響工程施工質(zhì)量的偶然性因素與系統(tǒng)性因素，致使給房屋建筑工程的施工質(zhì)量造成一定的影響而產(chǎn)生變異情況，因此，在對房屋建筑工程進行施工質(zhì)量控制工作的時候，需要嚴格控制上述因素，從而有效預防施工質(zhì)量變異事件的發(fā)生；第三，質(zhì)量檢查不可解體性與拆卸性。由于房屋建筑工程不同于普通商品，對其進行質(zhì)量檢查的時候，不能夠?qū)⑵洳鹦痘蚪怏w進行檢查，因此，這方面的制約因素給質(zhì)量控制工作帶來一定的難度。
二、試析房屋建筑工程施工質(zhì)量控制的主要原則
首先，需要堅持質(zhì)量第一的原則，這是由于房屋建筑工程施工質(zhì)量關(guān)系到居住者的生命健康以及公共財產(chǎn)的安全，因此，在進行房屋建筑工程施工質(zhì)量控制工作的時候，需要堅持質(zhì)量第一的原則，從而為廣大居住者提供舒適、安全的居住環(huán)境；其次，需要堅持預防控制為原則，這是由于施工活動中將會面臨著較多的安全隱患風險因素問題，做好各方面預防控制工作能夠為房屋建筑工程整體施工質(zhì)量提供有力保障，因此，堅持預防防控原則對整體施工質(zhì)量控制工作有著極其重要的作用；第三，堅持項目團隊為管理核心的原則，由于房屋建筑工程施工活動的主體為人，而人為的因素對房屋建筑工程的整體施工質(zhì)量起到?jīng)Q定性的作用，因此，加強對施工團隊工作人員的管理，并且采取有效措施以調(diào)動人們的工作積極性、創(chuàng)造性，從而為房屋建筑工程的整體施工質(zhì)量提供有力保障。
三、淺談房屋建筑工程施工質(zhì)量控制方法
首先，需要檢查房屋建筑工程施工技術(shù)文件以及有關(guān)報告等資料，以確保工程整體施工質(zhì)量，例如：對施工方案以及其技術(shù)措施等進行審核；對施工單位方提供的半成品質(zhì)量進行審核；對更改的圖紙進行審核等；其次，需要現(xiàn)場對建筑工程施工質(zhì)量進行控制，例如：開工前，檢查開工條件是否滿足，如果條件均滿足則能夠保障工程正常開展施工活動；對隱蔽工程加強檢查；停工后再次進行檢查，檢查合格后才可以復工等。
四、探討房屋建筑工程全過程的施工質(zhì)量控制
（一）關(guān)于質(zhì)量因素的控制。
首先，對施工主體的相關(guān)工作人員作為質(zhì)量控制對象，例如：組織人員、操作人員、指揮人員等，然后對其加強思想政治教育工作，并且加強其專業(yè)技能以及施工操作技能的訓練，從而使得這些工作人員能夠具備一定的責任意識以及綜合素質(zhì)水平，進而更好地投身于房屋建筑工程施工活動中；其次，對建筑材料以及施工物資等進行控制，并且嚴格加強驗收環(huán)節(jié)工作，待檢驗合格后才可以將其應用于施工現(xiàn)場活動中，從而保障建筑工程的整體施工質(zhì)量。
（二）關(guān)于質(zhì)量階段的控制
首先，關(guān)于事前質(zhì)量控制。需要認真審核施工圖紙，并且做好施工預算工作；其次，關(guān)于物資準備工作。需要合理的配置施工物質(zhì)以及設備，并且檢查施工設備是否運轉(zhuǎn)正常；第三，關(guān)于組織準備工作，包括施工隊伍、管理隊伍、監(jiān)理隊伍等；第四，關(guān)于施工現(xiàn)場準備工作，并且做好相關(guān)實驗工作等。
結(jié) 語
綜上所述，本文以上將房屋建筑工程施工質(zhì)量控制特點以及原則、方法等進行了分析與介紹，并且將房屋建筑工程施工質(zhì)量控制要點以及對策進行了綜合闡述，從而全面提高我國房屋建筑工程施工質(zhì)量控制水平，進而有效提高國內(nèi)房屋建筑工程的施工質(zhì)量以及水平，以更好的滿足廣大居住者的個性化需求。另外，筆者希望通過本文的敘述能夠為相關(guān)研究學者以及建筑工程施工質(zhì)量控制研究學者提供一定的參考借鑒意義，從而以贏得更高的經(jīng)濟效益與社會效益，繼而推動本建筑工程企業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展道路。
參考文獻
篇13
一．引言
數(shù)字化測圖是建立在傳統(tǒng)的白紙測圖基礎(chǔ)之上的，是利用先進的測量儀器，采用全站儀、GPS接收機等設備，通過計算機和自動化成圖處理軟件，運用靈活的定位防護，以數(shù)字信息的形式來表示地圖的信息，對地圖信息進行收集獲取、轉(zhuǎn)變、傳輸、識別以及存貯及處理、顯示等計算機數(shù)字化處理過程。同傳統(tǒng)的測圖方法相比，數(shù)字化測圖不僅僅是測繪方法上的進步，更是測繪技術(shù)上的飛越。隨著數(shù)字化地形測繪技術(shù)的快速發(fā)展，全數(shù)字化測繪模式正在取代傳統(tǒng)的大平板地形測繪模式，并形成未來的主流測繪模式。
二.數(shù)字化地形測繪過程中存在的問題。
1.野外采集的數(shù)據(jù)不全面，不準確。
此類問題主要表現(xiàn)在以下方面：
（1）部分線狀地物，如電力線、暗溝、河溝、電纜及通訊線及各種管線等在圖內(nèi)應該是有始有終，由于測繪人員的技術(shù)缺陷或責任心缺乏，導致在拾取地形點時經(jīng)常被忽略。
（2）地形變化處的地形點不全面，溝或坎上有點，而下面少點或無點，造成繪制的等高線出現(xiàn)失真，難以準確的反映實際的地形情況。
（3）野外草圖繪制不細、不全。在野外繪制草圖的人員通常都是測繪現(xiàn)場最繁忙的人，而對技術(shù)性要求較高，即便是繪制草圖，也應該是按照正規(guī)圖的標準來進行繪制，草圖繪制的好壞，是最后成圖能否符合規(guī)范要求的重要依據(jù)。在繪制時，對地貌或地物的連線關(guān)系要保持同實際一致，各測點的順序不能記錯，更不能顛倒?，F(xiàn)場繪制草圖的人員要準確繪制表示地物的相關(guān)位置，并在草圖中標注清楚。草圖繪制過程中，繪制不詳細、不全面都會造成成圖后地形地物不全、不清，影響巨大。
2.等高線處理不合理。
在數(shù)字化地形測繪軟件中，等高線基本上都是根據(jù)野外采集的地貌點的高程，運用等值內(nèi)插法，按照基本等高距插繪等值點連接成曲線，之后按照不同的圓滑方式，進行圓滑而生成。在實際地形測繪中，并非是所有野外采集的地貌點之間都可以進行等高線內(nèi)插，即依靠全自動建立的數(shù)字地面模型也有可能出現(xiàn)失真，因而在實際測繪時，需要采用必要的人工干預，通過人工刪除自動組網(wǎng)中無法內(nèi)插等高線的三角邊，而人工干預對繪圖人員的技術(shù)要求和經(jīng)驗要求較高。例如，在坎或溝上的點不能和遠離坡下的點插繪等高線，一旦插繪，會導致生成的等高線出現(xiàn)穿入地下或懸空，導致局部的地形面目全非。等高線不能穿過建筑物或道路，有時需要在建立DTM模型時充分考慮，而有些需要在繪制好等高線后，進行局部刪除或修剪，一旦這些工作未處理到位，所繪制的數(shù)字地形圖都無法真實的反映實際的地形。
3.繪制過程中自檢工作處理不到位。
同常規(guī)測圖相比，在圖紙審核過程中，數(shù)字化成圖的過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷要比傳統(tǒng)測圖多一些。除開野外采集數(shù)據(jù)不準確及等高線處理不合理外，繪圖人員的自檢工作也是影響的主要原因。在實際繪制過程中，如果注記或植被的符號壓線或覆蓋地物、溝或坎上的高程標注于坎下或是下面的高程標注于上部等現(xiàn)象，依舊圖式符號使用不正確等，這些現(xiàn)象只要經(jīng)過仔細檢查，完全可以避免。類似問題的出現(xiàn)，都同繪制人員的職業(yè)責任心缺失有關(guān)。
三.提高數(shù)字地形測繪的相關(guān)措施。
1.全站儀測碎部點時避免發(fā)生錯誤的檢查。
在全站儀測碎部點過程中，通常都是由于人為的原因，導致照準的起始方向上出現(xiàn)偏差，導致測的碎部點的坐標存在錯誤，而使用全站儀錄入碎部點數(shù)據(jù)時，作業(yè)人員不能隨時檢查，給后續(xù)的成圖帶來了麻煩。為了避免出現(xiàn)類似錯誤，在測站點上，要先把全站儀對中、整平，輸入后視點和測站點的坐標，用對中桿棱鏡對準后視，之后在利用全站儀測量后視點的坐標。將測量的坐標和已知的后視點坐標相比較，檢查的結(jié)果可以檢查后視點點位和測站點的正確與否。全站儀測量時，在照準起始方向后，要在測區(qū)內(nèi)尋找一個電視天線、避雷針等較高的明顯目標，并在照準之后記下該方位角的讀數(shù)。之后，測量一定數(shù)量的碎部點或是間隔一定時間后，都要照準此明顯目標，來檢查全站儀是否存在方向偏移，以此來減少全站儀測繪誤差。
2.做好全站儀的檢驗及校正。
全站儀是高精度測量設備，其工作狀態(tài)及測量誤差對測量結(jié)果影響較大。全站儀雖然在出廠時通過了出廠檢查，并經(jīng)過嚴格的檢驗，但由于在實際使用過程中，需要搬動及運輸?shù)炔僮鳎瑢е驴赡茉斐蓛x器出現(xiàn)測量偏差。另外，由于全站儀在長時間使用后，難免會出現(xiàn)部分項目或條件發(fā)生不可避免的偏移，導致測量無法滿足基本要求。為了避免儀器誤差導致測量結(jié)果出現(xiàn)異常，要根據(jù)儀器的相關(guān)標準和要求，做好全站儀的作業(yè)前檢驗工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時進行解決。對全站儀的檢驗項目包括：儀器光軸的檢驗、儀器常數(shù)的檢驗、十字絲和望遠鏡水平軸保持垂直的檢驗、管水準軸和儀器豎直垂直的檢驗、光學對中器的檢驗及垂直角零基準的檢驗等項目。通過定期或不定期的檢驗，按照規(guī)定要求進行校正，保證設備的穩(wěn)定性，來確保測量結(jié)果的準確性。
4.提高繪制測站草圖水平。
在采集細部點的同時，也要在采集數(shù)據(jù)的現(xiàn)場，及時繪制測站草圖。測站草圖的具體內(nèi)容包括：測站點點號、地物地形或底面的輪廓、細部點的標號和屬性、測站起止細部點的編號、草圖繪制人員及測量時間等相關(guān)信息。在繪制好測站草圖后，要及時上交。在每天測完后，要及時將全站儀的坐標數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)處理軟件進行直接通訊，和控制點一并展開測繪。在數(shù)字地形圖測繪過程中，要注意提高繪制測站草圖的水平，通過細處完善，來提高地形圖的精度及測繪準確度。
5.提高等高線繪制的準確度。
一般在進行等高線注記時只注記曲線，而且注記字頭應該指向高地或山頂。對于地貌復雜的地方，要注意配置并要保持地貌的完整。標注高程點一般選擇標注在較為明顯的地形點和地物點上。等高線修飾中，如遇到房屋及其他建筑物、路堤、雙線道路、陡坎、湖泊、斜坡、坑穴、水庫、雙線河、池塘及雙線渠等，標注要中斷，在等高線的坡向無法判別時，還應增加示坡線。
四．CPS RTK測繪技術(shù)應用。
GPS RTK指載波相位實時動態(tài)差分( Rea-l time Kinematic) 定位, 它是GPS發(fā)展到現(xiàn)在的最新技術(shù)，是GPS測量技術(shù)發(fā)展的一個新突破。GPS RTK實時動態(tài)定位系統(tǒng)由基準站和流動站組成，建立無線數(shù)據(jù)通訊是實時動態(tài)測量的保證，其原理是取點位精度較高的首級控制點作為基準點，安置1臺接收機作為參考站，對衛(wèi)星進行連續(xù)觀測。
GPS RTK實時動態(tài)定位技術(shù)應用于數(shù)字地形測繪中，具有精度高、速度快、不受氣候條件及通視條件的限制等優(yōu)點，并具備自動觀測、信息自動接收、自動存儲的能力, 減少了內(nèi)外業(yè)的傳遞過程。GPS RTK優(yōu)勢十分明顯，與傳統(tǒng)方法相比，GPS RTK的使用在很大程度了解放了鐵路作業(yè)人員的勞動強度，提高了測繪的效率，為數(shù)字地形測繪工作提供了精確的數(shù)據(jù)。
其優(yōu)點主要有：
1．實時動態(tài)顯示經(jīng)可靠性檢驗可達厘米級精度的測量成果。
2．徹底擺脫了由于粗差造成的返工，提高了GPS作業(yè)效率。
3．作業(yè)效率高，每個放樣點只需要停留2～4s，其精度和效率是常規(guī)測量所無法比擬的。
4．應用范圍廣，可用于廠區(qū)控制網(wǎng)測量、施工測量、竣工測量、建筑物變形觀測、GIS前端數(shù)據(jù)采集等諸多方面。
5．如輔助相應的軟件，GPS RTK可與全站儀聯(lián)合作業(yè)，充分發(fā)揮GPS RTK與全站儀各自的優(yōu)勢。
五.結(jié)束語。
利用儀器進行全數(shù)字地形圖測繪時，要保證測圖地物點的精度，要能逼真的反應地貌形態(tài)，要反應出細小地物和地貌的形態(tài)，要根據(jù)地貌特征點線來繪制等高線，要熟知各種地形圖符號，要保證地形圖符號和定位線及定位點以及實物的位置要相匹配，同時要確保使用測量儀器的測量精度滿足規(guī)定的要求，通過細節(jié)重視，技術(shù)提升，來減少測量誤差，提高數(shù)字地形圖測繪水平。
參考文獻：
