引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)評估報(bào)告范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

篇2

1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的作用

計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量的客觀性。評估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評估程序，按照科學(xué)的方法評估，保障會計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。

2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的技術(shù)特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的約束。

評估人員應(yīng)該根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評估對象、價(jià)值類型和評估基準(zhǔn)日。根據(jù)評估對象的特點(diǎn)、評估目的及評估應(yīng)用條件，選擇與評估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評估方法。在撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評估對象。

4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

市場法是將被評估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。

市場法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

選取交易實(shí)例至少做到要與被評估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運(yùn)費(fèi)用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評估對象的性質(zhì)、用途、市場投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估不涉及單獨(dú)建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的特別要求

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評估報(bào)告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。

5.1當(dāng)評估受限時(shí)，不能出具評估報(bào)告。受會計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評估程序或評估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結(jié)論的合理性，不能出具評估報(bào)告。

5.2會計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求

篇3

根據(jù)《阿巴嘎旗一般生產(chǎn)安全事故防范和整改措施落實(shí)情況評估辦法（試行）》文件的要求，我旗于2020年8月21日成立了事故防范和整改措施落實(shí)情況評估組（以下簡稱：評估組）。評估組組成由政府常務(wù)副旗長、主管工業(yè)的副旗長以及政府辦、工信局、應(yīng)急管理局、公安局、自然資源局、人社局、生態(tài)環(huán)境分局、總工會等部門組成，特邀旗紀(jì)委監(jiān)委、檢察院、法院參加了評估工作。評估組于2020年9月28日召開第一次評估工作會議，制定了評估方案，明確了職責(zé)分工，并深入事故企業(yè)查閱資料，抽查員工掌握安全生產(chǎn)責(zé)任制、安全管理制度、操作規(guī)程情況等。經(jīng)過評估組的共同努力，現(xiàn)完成評估報(bào)告如下：

一、事故概況：

2018年5月11日0點(diǎn)50分，阿巴嘎旗金地礦業(yè)有限責(zé)任公司在維修C160鄂式破碎機(jī)作業(yè)中發(fā)生一起機(jī)械傷害事故，造成一人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失173.2229萬元。

接到企業(yè)事故報(bào)告后，旗政府及時(shí)趕赴事故現(xiàn)場進(jìn)行救援，妥善處理善后事宜，并按規(guī)定啟動事故調(diào)查，成立了事故調(diào)查組，于2018年5月25日提交了事故調(diào)查報(bào)告。報(bào)告中顯示：對事故責(zé)任單位及5名有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了行政處罰，總計(jì)罰款33.4329萬元，并提出5個(gè)方面的整改防范措施建議。

二、評估工作組織級開展情況：

2020年8月21日旗政府成立了評估工作組，由政府常委副旗長張立光任組長、政府副旗長陳建軍任常務(wù)副組長、旗應(yīng)急管理局局長額爾敦、工信局局長彭萬喜任副組長、旗政府辦、工信局、應(yīng)急管理局、公安局、自然資源局、人社局、生態(tài)環(huán)境分局、總工會任成員的評估工作組，同時(shí)特邀請旗紀(jì)委監(jiān)委、檢察院、落實(shí)參加了評估工作。評估組在評估期間總計(jì)召開了2 次評估工作會議，就評估過程中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題進(jìn)行了研判，形成統(tǒng)一意見。

三、事故責(zé)任單位整改措施落實(shí)情況：

按照評估方案，評估組查閱了事故單位有關(guān)資料，深入現(xiàn)場開展現(xiàn)場核查，主要從嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，健全安全責(zé)任管理體系，安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育，開展反“三違”活動，特種設(shè)備管理，開展警示教育，事故單位及有關(guān)責(zé)任人行政處罰，處分落實(shí)情況及黨紀(jì)、政紀(jì)責(zé)任追究情況，對有關(guān)單位落實(shí)監(jiān)管責(zé)任情況等進(jìn)行了調(diào)查查閱。

經(jīng)評估組閱查資料及現(xiàn)場核查，提出如下綜合意見：

（一）、嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，健全安全責(zé)任管理體系方面：

事故單位總體能按照有關(guān)安全生產(chǎn)、法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行，制定了安全生產(chǎn)責(zé)任制46份 、安全管理制度178份、 各崗位操作規(guī)程89份，內(nèi)容基本涵蓋了各崗位工種。成立安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，配備安全生產(chǎn)管理人員。定期不定期召開安全生產(chǎn)會議，按班召開班前會，按規(guī)定及時(shí)足額提取并切實(shí)管理好用足安全費(fèi)用，累計(jì)提取6240萬元，使用 5176萬元，依法為從業(yè)人員繳納工傷保險(xiǎn)及企業(yè)安全生產(chǎn)責(zé)任險(xiǎn)。

存在的問題：

事故單位雖然制定了“三項(xiàng)制度”，但也存在主體責(zé)任落實(shí)欠缺。經(jīng)詢問主要負(fù)責(zé)人及安全管理人員，對安法規(guī)定的職責(zé)及本單位制定的責(zé)任制內(nèi)容敘述不全，應(yīng)負(fù)的責(zé)任缺項(xiàng)。責(zé)任制制定的內(nèi)容不細(xì)，未規(guī)定每月檢查頻次，未制定注冊安全工程師責(zé)任制。未對公司級管控風(fēng)險(xiǎn)按期管控檢查。

建議：及時(shí)修訂補(bǔ)充完善安全生產(chǎn)責(zé)任制，并按規(guī)定實(shí)施。

（二）、安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育方面：

事故單位能夠按照規(guī)定對全員進(jìn)行培訓(xùn)，2020年總計(jì)培訓(xùn)9次850人 ，特種作業(yè)人員按規(guī)定持證上崗。持證率100%。本次抽查培訓(xùn)檔案5 份，抽查特種作業(yè)人員4人。三級教育培訓(xùn)內(nèi)容，廠級教育涉及安全生產(chǎn)法律法規(guī)、責(zé)任制。車間級培訓(xùn)涉及安全管理制度，班組級培訓(xùn)涉及操作規(guī)程，體現(xiàn)了不同崗位培訓(xùn)重點(diǎn)各有側(cè)重?；具_(dá)到提高從業(yè)人員安全意識。

存在的問題：

安全教育培訓(xùn)內(nèi)容不全。對“三級教育”授課內(nèi)容未按原國家安監(jiān)總局第2號令突出培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容，班組級培訓(xùn)未對操作規(guī)程進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。

建議：培訓(xùn)要符合企業(yè)的實(shí)際，按照崗位突出重點(diǎn)。

（三）、開展反“三違”活動方面：

“三違”現(xiàn)象是企業(yè)發(fā)生事故的致命因素，該企業(yè)在事故發(fā)生后能夠按照阿巴嘎旗安全生產(chǎn)委員會關(guān)于印發(fā)《阿巴嘎旗安全生產(chǎn)領(lǐng)域開展反“違章指揮，違章作業(yè)和違反勞動紀(jì)律”專項(xiàng)行動實(shí)施方案》（阿安委會發(fā)【2018】8號）等文件執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，開展了反“三違”活動，設(shè)立了舉報(bào)獎勵(lì)公式牌，并將違者予以公示，2020年處罰違者3人350元 。事故發(fā)生后相繼開展了隱患排查活動，制定了隱患排查治理方案。為有效防控風(fēng)險(xiǎn)隱患，該企業(yè)自2018年按照工藝、崗位等開展了風(fēng)險(xiǎn)分級與隱患排查治理雙重預(yù)防體系建設(shè)，共辨識出公司級管控風(fēng)險(xiǎn)130條，車間級管控風(fēng)險(xiǎn)418條，班組級管控風(fēng)險(xiǎn)351條，在隱患排查治理方面，2019-2020年總計(jì)排查出一般隱患629條，整改629條。

存在的問題：

雖然企業(yè)雙重預(yù)防體系已運(yùn)行，經(jīng)抽查一線員工發(fā)現(xiàn)，對崗位存在的安全風(fēng)險(xiǎn)掌握的不全面，崗位風(fēng)險(xiǎn)因素辨識危害因素一知半解，運(yùn)行體系未真正入心入腦，“三違”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

建議：強(qiáng)化一線員工的安全教育，牢固掌握崗位風(fēng)險(xiǎn)，杜絕違章作業(yè)。

（四）、特種設(shè)備安全管理方面：

經(jīng)檢查，企業(yè)特種設(shè)備安全管理較為規(guī)范，成立了安全管理機(jī)構(gòu)，對特種設(shè)備安全管理進(jìn)行了專門規(guī)定，特種設(shè)備及其安全附件均在檢驗(yàn)有效內(nèi)，現(xiàn)場作業(yè)人員具備相關(guān)特種設(shè)備基本操作常識，依據(jù)相關(guān)規(guī)定持證上崗，并定期開展安全隱患排查整治。執(zhí)行危險(xiǎn)作業(yè)審批確認(rèn)制度。

存在的問題：一是未開展特種設(shè)備安全事故應(yīng)急演練；二是未建立特種設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)制度及特種設(shè)備隱患排查制度；三是未開展特種設(shè)備安全知識培訓(xùn)。

建議：立即建立特種設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)制度及特種設(shè)備隱患排查制度；在三級安全教育培訓(xùn)中加入特種設(shè)備安全知識內(nèi)容，按規(guī)定開展應(yīng)急演練提高特種設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)對水平。

（五）、警示教育方面：

事故發(fā)生后，金地礦業(yè)開展了全員警示教育，深刻吸取事故教訓(xùn)，分析了發(fā)生事故的直接原因和間接原因。2019年銀漫礦業(yè)“2.23”事故后。該企業(yè)迅速行動，開展了全方位的隱患排查，召開全體從業(yè)人員安全警示教育會，累計(jì)召開警示教育會7場。播放警示教育片10部。樹立了“一廠出事故，萬廠受教育”意識。

存在的問題：

該企業(yè)雖進(jìn)行了警示教育宣傳培訓(xùn)，但也存在重視程度不夠，只是召開警示會議，未組織員工談心得談體會，上級印發(fā)的事故通報(bào)只是在管理層開會傳閱，未落實(shí)到班組每個(gè)員工宣貫。未從事故中總結(jié)如何去預(yù)防潛在的安全風(fēng)險(xiǎn)。

建議：每次召開完警示會后，要讓從業(yè)人員針對事故談體會并形成書面材料，及時(shí)掌握員工的動態(tài)全方位提高安全意識。

（六）審查事故單位和責(zé)任人員行政處罰，處分落實(shí)情況。

事故調(diào)查報(bào)告對責(zé)任單位及5名責(zé)任人進(jìn)行了行政罰款處罰；對本起事故負(fù)有主體責(zé)任的阿巴嘎旗金地礦業(yè)有限責(zé)任公司罰款人民幣貳拾伍萬元（250000.00元）；對金地礦業(yè)總經(jīng)理兼黨支部書記、企業(yè)法定代表人耿立鋒罰款人民幣伍萬叁仟叁佰貳拾玖元（53329.00元）；對金地礦業(yè)副總經(jīng)理王興剛（主要負(fù)責(zé)選廠和安全）處罰人民幣玖仟元（9000.00元）；對金地礦業(yè)安環(huán)處處長沙建軍處罰人民幣柒仟元（7000.00元）；對金地礦業(yè)選廠廠長蔣宏偉處罰人民幣柒仟元（7000.00元）；對金地礦業(yè)選廠副廠長兼職安全員張建立處罰人民幣捌仟元（8000.00元）。經(jīng)核查以上處罰已執(zhí)行完畢。

企業(yè)內(nèi)部處分、處罰情況：

經(jīng)審查，該企業(yè)只簡單地對公司安全管理人員沙建軍、蔣宏偉、張建立等三人給予行政警告處分，但主要負(fù)責(zé)人未對該起事故應(yīng)付什么責(zé)任進(jìn)行深刻的剖析。主要負(fù)責(zé)人未從企業(yè)的安全管理方面進(jìn)行反思，深刻剖析事故發(fā)生的原因，今后如何處理安全與生產(chǎn)的關(guān)系。

（七）了解對有關(guān)責(zé)任人員黨紀(jì)、政紀(jì)責(zé)任追究情況。

本次事故后安委會對北京華夏建龍礦業(yè)科技有限公司安全環(huán)保部副經(jīng)理馬育順及阿巴嘎旗金地礦業(yè)有限責(zé)任公司主要負(fù)責(zé)人耿立峰進(jìn)行約談，約談從總公司對子公司安全生產(chǎn)管理情況；今后如何加強(qiáng)對該子公司的安全管理。金地礦業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)管理情況；主要負(fù)責(zé)人安全生產(chǎn)職責(zé)履行情況；今后如何加強(qiáng)安全生產(chǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行。同時(shí)旗政府副旗長陳建軍對旗安監(jiān)局局長額爾敦、經(jīng)信局局長彭萬喜進(jìn)行誡勉談話。主要針對金地礦業(yè)機(jī)械傷害事故及全旗預(yù)防生產(chǎn)安全事故的發(fā)生進(jìn)行誡勉談話，今后如何進(jìn)一步加強(qiáng)政府部門對企業(yè)的安全監(jiān)管力度、落實(shí)政府對企業(yè)的監(jiān)管責(zé)任表態(tài)。兩位局長一致表態(tài);通過這次事故給我們的教訓(xùn)非常深刻，今后我們要牢牢牽住企業(yè)主要負(fù)責(zé)人這個(gè)牛鼻子狠抓企業(yè)主體責(zé)任落實(shí)，督促企業(yè)建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任體系，把責(zé)任落實(shí)到崗位、落實(shí)到人頭；從行業(yè)管理的角度一是落實(shí)全員安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強(qiáng)反“三違”力度；二是加強(qiáng)企業(yè)安全生產(chǎn)教育和培訓(xùn)，切實(shí)提高企業(yè)安全管理水平；三是我們也要定期對企業(yè)安全生產(chǎn)狀況進(jìn)行督查。四是利用政策引導(dǎo)企業(yè)技術(shù)改造升級提高安全技術(shù)水平，確保我旗安全生產(chǎn)形勢進(jìn)一步提高。

本次事故未對有關(guān)責(zé)任人給予黨紀(jì)政務(wù)處分。

四、綜合評估意見

該企業(yè)各類證照齊全且在有效期內(nèi)，總體能夠按照國家有關(guān)安全生產(chǎn)法律法規(guī)執(zhí)行，但在安全管理上存在諸多不足和差距，主要體現(xiàn)在安全管理團(tuán)隊(duì)安全知識匱乏，從業(yè)人員安全知識不足；制定的“三項(xiàng)”制度未及時(shí)修訂、雙重預(yù)防體系未真正起到作用，有些規(guī)章只停留在紙面上未落實(shí)到行動上，從業(yè)人員安全技能、安全意識有待進(jìn)一步提高。

篇4

（一）房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件，包括 ：(1) 房地產(chǎn)權(quán)利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人人的身份證明、授權(quán)委托書等 ；(2) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證書或者土地來源證明，房屋拆遷批件及補(bǔ)償安置協(xié)議書，聯(lián)建或者統(tǒng)建合同，翻改擴(kuò)建及固定資產(chǎn)投資批準(zhǔn)文件，房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)材料等 ；(3) 房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等 ；(4) 設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。

（二）房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖，包括：房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括：房產(chǎn)登記申請書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。

（四）反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括：統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。

（五）其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括 ：房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊、表、卡等。

在實(shí)際工作中，有許多不屬于歸檔范圍的文件、資料充塞其中，增加了每份檔案的體積和重量，占用了庫房空間，增加了管理成本。以鶴壁市為例，房地產(chǎn)交易過程中形成的房地產(chǎn)評估報(bào)告、戶型圖測繪報(bào)告等都要求存檔，這與建設(shè)部的規(guī)定和現(xiàn)行管理體制都產(chǎn)生了矛盾。首先，評估機(jī)構(gòu)、測繪機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，原來都屬于房管部門管理，業(yè)務(wù)往來較多，辦理房地產(chǎn)交易等業(yè)務(wù)必須先評估、測繪，這已經(jīng)形成了慣例，因此評估報(bào)告、測繪報(bào)告也成了必收的要件?，F(xiàn)在，評估機(jī)構(gòu)、測繪機(jī)構(gòu)和房管部門實(shí)行了脫鉤，但仍然存在一定聯(lián)系，以往形成的慣例并未因此而改變。但由于評估、測繪機(jī)構(gòu)缺乏規(guī)范的檔案管理制度，其產(chǎn)生的文件、資料均由房地產(chǎn)權(quán)屬檔案館保存，導(dǎo)致有關(guān)人員經(jīng)常到檔案室查閱核驗(yàn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》對有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍的列述，并沒有提到評估報(bào)告、測繪報(bào)告等。因?yàn)?，這些資料并不反映房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒有保存的價(jià)值。況且，評估報(bào)告、測繪報(bào)告作為一種完整的技術(shù)報(bào)告，不只是評估結(jié)果、測繪結(jié)果本身，而且還有委托書、有關(guān)說明、附件、目錄、封面等，整個(gè)報(bào)告書多達(dá)十幾頁甚至更多。如果全部進(jìn)行歸檔，每份的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案案卷的厚度要增加一倍以上，從長遠(yuǎn)看，將會占用巨大的庫房空間，浪費(fèi)人力物力。

鑒于房地產(chǎn)評估報(bào)告、房產(chǎn)測繪報(bào)告不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍，筆者建議，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)予以歸檔保存，應(yīng)該分別交由估價(jià)機(jī)構(gòu)、測繪機(jī)構(gòu)自行妥善保管 ；其他類似的文件、資料，檔案管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒有保存價(jià)值的，也可不予以歸檔保存，或做銷毀、或作為資料備查。二、新版房產(chǎn)證注銷后的裝訂全國統(tǒng)一的新版房產(chǎn)證，在各地已經(jīng)使用了多年，其優(yōu)越性十分明顯。但是 , 房產(chǎn)證注銷以后如何裝訂，卻是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)所面臨的一個(gè)新的難題。

第一、由于新版房產(chǎn)證尺寸比標(biāo)準(zhǔn)的文件用紙小，且封面有一層塑料薄膜，注銷以后，如果直接裝訂則顯得不整齊，也不符合檔案整理的要求，若要加邊又不容易粘貼襯紙。

第二、新版房產(chǎn)證封皮厚重，僅兩頁封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其總重量近 1/2。而且凡是轉(zhuǎn)移、變更類型的案卷，幾乎都有注銷的房產(chǎn)證。隨著房地產(chǎn)交易市場的日益活躍，產(chǎn)權(quán)變更頻繁發(fā)生，越來越多的注銷房產(chǎn)證需要隨檔案一起歸整入庫。如果將封皮一起裝訂進(jìn)檔案，長久下去，檔案庫房的空間將被過多的占用，庫房承受的壓力也會增大。

篇5

4、買方交首付，審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款，簽訂合同。然后同銀行到房地產(chǎn)交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

5、辦理抵押登記。買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，需要辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)。

篇6

    指的是借款人以自己或第三人的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款,

    用于買車、買房等綜合性消費(fèi),借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。

    2、 貸款人所具備3、 的條件:

    首先,具有完全民事行為能力的自然人,在貸款到期日時(shí)的實(shí)際年齡一般不超過65周歲;其次,有北京市常住戶口,有固定的住所;有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源,具備按期償還貸款本息的能力;第三,愿意并能夠提供貸款人認(rèn)可的房產(chǎn)抵押;第四,房產(chǎn)共有人認(rèn)可其有關(guān)借款及擔(dān)保行為,并愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

    4、 所抵押房產(chǎn)的條件:

    房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰,符合國家規(guī)定的上市交易的條件,可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通,未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計(jì)算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃,并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產(chǎn)做抵押的,抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請貸款的書面承諾,并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。

    四、貸款人需提交的材料:

    借款人需提供的材料有:身份證、戶口本;個(gè)人收入證明(加蓋單位公章);所在單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章);結(jié)婚證;借款人配偶身份證、戶口簿;房屋所有權(quán)證、原購房協(xié)議正本和復(fù)印件;房屋所有人及共有權(quán)人同意抵押的公證書及貸款用途證明。

    五、貸款金融、年限及利率:

    房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款起點(diǎn)金為5000元,最高額度不得超過抵押房產(chǎn)評估價(jià)值的70%,貸款期限一般不超過5年,最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期商業(yè)貸款利率執(zhí)行,有利隨本清,按月還本付息等方式。

篇7

地址：_____________________________________

聯(lián)系電話：________________

委托人：_______________________________

地址：_____________________________________

聯(lián)系電話：________________

買方(以下簡稱乙方)：______________________

地址：_____________________________________

聯(lián)系電話：________________

委托人：_______________________________

地址：_____________________________________

聯(lián)系電話：________________

委托機(jī)構(gòu)：____________________________

經(jīng)辦人：_______________________________

聯(lián)系電話：_______

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠實(shí)的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購買房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)座落于_______________________房屋結(jié)構(gòu)為_______________________________，房屋用途為______________________，經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)測定的建筑面積為______________________________平方米。

2、該房屋所有權(quán)證號_____________________________________________(共有權(quán)證號_____________________)，土地使用證號______________________，土地使用權(quán)限取得方式為_______________________________________________________。

3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：___________________________________ ________________________________________________________________

4、該房屋租賃情況_____________________________________________________

5、乙方對該房屋的各項(xiàng)基本情況均作了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開裂等問題由_______方承擔(dān)維修責(zé)任。

第二條 房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格按建筑面積計(jì)算，該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣)( 幣)每平方米_______元，總金額____________________________元，大寫_____億______仟______佰______拾_____萬_______仟_______佰______拾______元整。

第三條 付款方式雙方約定按以下第_________項(xiàng)以(現(xiàn)金、支票、其他_______________________)方式支付房款：

1、一次性付款：本合同簽訂之日起_________天內(nèi)，乙方一次性將購房款支付給________________。

2、分期付款：___________________________________________________________

受理日期：_______年______月______日

編號：_____________

委托方

備 注

委托權(quán)限 代辦各類房產(chǎn)交易手續(xù)(包括：代繳稅費(fèi);代辦房產(chǎn)權(quán)證;代辦土地使用證;其它)代辦房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)(包括：代辦理他項(xiàng)權(quán)證;代辦注銷手續(xù))，代辦各類房地產(chǎn)(廠房、營業(yè)房、住宅、辦公房)租賃手續(xù)。 房屋座落地點(diǎn)房屋建筑面積房屋總金額 平方米 套(幢)元 說明： 1、免費(fèi)登記; 2、交易成功，委托方付1%中介手續(xù)費(fèi)。

受托方(簽章)：

委托方(簽章)：

受托方經(jīng)辦人(簽章)：

委托方經(jīng)辦人(簽章)

公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文二

轉(zhuǎn)讓方： 身份證號碼：

受讓方： 身份證號碼：

1、轉(zhuǎn)讓方)股東，分別持有本公司 100% 的股權(quán);

2、本公司擁有位于米的宿舍等建筑物的所有權(quán)(以下稱“標(biāo)的房地產(chǎn)”)。

3、受讓方擬通過受讓本公司控股股權(quán)的方式，直接取得房地產(chǎn)的所有權(quán)益，藉此對標(biāo)的房地產(chǎn)實(shí)施舊宿舍區(qū)改造。轉(zhuǎn)讓方 愿意支持受讓方的舊宿舍房改造項(xiàng)目，同意向其轉(zhuǎn)讓本公司 100% 的股權(quán)。

為此，轉(zhuǎn)讓方、受讓方經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《公司法》、《合同法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事宜達(dá)成如下合同條款，以共同遵守。

第一條 本公司概況

1.1 基本概況

1.1.1本公司于注冊資金為人民幣100萬元，其中，轉(zhuǎn)讓方出資人民幣 100 萬元，持有股權(quán)比例 100 %。

1.1.2 目標(biāo)公司的經(jīng)營范圍：(見營業(yè)執(zhí)照)。

1.2 資產(chǎn)及項(xiàng)目狀況

1.3 無房地產(chǎn)抵押及債權(quán)債務(wù)

1.3.2 本標(biāo)公司沒有其他未清償?shù)膫鶆?wù)。

第二條 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

2.1 轉(zhuǎn)讓方愿意將持有本公司100%的股權(quán)(以下簡稱“標(biāo)的股權(quán)”)轉(zhuǎn)讓給受讓方，

受讓方同意受讓。其中轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓后，受讓方持有本公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方不再持有目標(biāo)公司的股權(quán)。

2.2 轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同確認(rèn)，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方取得的本公司100%的股權(quán)所對應(yīng)的權(quán)益和風(fēng)險(xiǎn)范圍均由受讓方承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓方和受讓方一致同意標(biāo)的房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值為人民幣 元(￥ 元)，該價(jià)值系確定本合同標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的依據(jù)。

2.3 轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同確認(rèn)，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由轉(zhuǎn)讓方和本公司按本合同的約定將其予以剝離。轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的房地產(chǎn)不再享有權(quán)益，也不再承擔(dān)義務(wù)。

第三條 標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款

3.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款：根據(jù)本公司的資產(chǎn)現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)讓方和受讓方確定本公司100%的標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣 元(￥ 元)。

3.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)承擔(dān)：本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的政府稅費(fèi)全部由受讓方承擔(dān)，約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為轉(zhuǎn)讓方凈收價(jià)款，不包括本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓依法應(yīng)繳納的政府稅費(fèi)。

第四條 轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付

4.1 本合同訂立后三日內(nèi),受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付首期100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣元(￥ 元)【其中 (￥ 元)為本合同的履約定金】。

4.2 本合同訂立后七日內(nèi)，受讓方將余下股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣元(￥ 元)付至雙方共同選定的銀行托管賬戶，委托該銀行進(jìn)行股權(quán)交易資金的監(jiān)管。

4.3 在標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶登記手續(xù)和標(biāo)的房地產(chǎn)的抵押注銷登記手續(xù)辦妥的當(dāng)日，由監(jiān)管銀行將托管資金解付至轉(zhuǎn)讓方指定的賬戶。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方向受讓方移交目標(biāo)公司的印章、財(cái)務(wù)資料、標(biāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等文件、資料。

4.4 轉(zhuǎn)讓方收到受讓方支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，應(yīng)向受讓方開具相應(yīng)數(shù)額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款收款收據(jù)。

第五條 標(biāo)的股權(quán)的過戶登記

5.1 本合同生效后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方均應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)備辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更/過戶登記手續(xù)所必須的全部文件、資料。

5.2 轉(zhuǎn)讓方在受讓方向監(jiān)管銀行的托管賬戶支付全額托管資金后五日內(nèi)，協(xié)助本公司向英德市工商登記管理機(jī)關(guān)遞交股東變更登記申請文件，辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更/過戶登記手續(xù)。

5.3 在辦理股權(quán)過戶登記手續(xù)的同時(shí)，受讓方協(xié)助一并辦理本公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理等高級管理人員的變更登記。

第六條 轉(zhuǎn)讓方的承諾和保證

6.1 轉(zhuǎn)讓方保證對所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)享有完整有效的處分權(quán)，保證該股權(quán)沒有被設(shè)置任何抵押、質(zhì)押或其他形式的擔(dān)保，沒有被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)或其他權(quán)利限制的措施。

6.2 轉(zhuǎn)讓方保證本公司在股權(quán)過戶登記前披露的房地產(chǎn)抵押情形外，本公司對外不負(fù)有其他任何到期或未到期債務(wù)，也沒有為其他任何單位或個(gè)人的債務(wù)提供任何形式的擔(dān)保。

6.3 轉(zhuǎn)讓方承諾，將按照本合同第九條的約定，配合受讓方辦理標(biāo)的房地產(chǎn)的所有手續(xù)。

第七條 受讓方的承諾與保證

7.1受讓方承諾，本合同簽署后，將按照本合同約定向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，并履行本合同約定的其他條款。

7.2 受讓方承諾，將按照本合同第九條的約定，配合轉(zhuǎn)讓方辦理標(biāo)的房地產(chǎn)的所有手續(xù)。

第八條 本公司債權(quán)債務(wù)的享有和承擔(dān)

8.1本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前(以工商過戶登記為準(zhǔn))，本公司所產(chǎn)生的全部債權(quán)債務(wù)均由轉(zhuǎn)讓方享有和承擔(dān)。

8.2本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，本公司所產(chǎn)生的全部債權(quán)債務(wù)均由受讓方享有和承擔(dān)。

第九條 特別約定

9.1 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方無條件負(fù)責(zé)將該項(xiàng)目的土地使用權(quán)通過政府招拍掛的方式取得到本公司的名下。

9.2 在本公司通過政府招拍掛的方式取得該土地使用權(quán)證后，轉(zhuǎn)讓方無條負(fù)責(zé)該項(xiàng)目地塊上的建筑物拆遷手續(xù)，其中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用由受讓方負(fù)責(zé)承擔(dān)并支付給各住戶。

第十條 違約責(zé)任

10.1轉(zhuǎn)讓方違反本合同第6.1條的約定，受讓方有權(quán)解除合同，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)向受讓方雙倍返還定金。

10.2 轉(zhuǎn)讓方違反本合同第6.2條的約定，導(dǎo)致目標(biāo)公司對外負(fù)有未披露的到期或未到期債務(wù)(含保證債務(wù))，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在收到受讓方通知之日起七日內(nèi)負(fù)責(zé)償還，造成受讓方損失的，應(yīng)予賠償。

10.3 受讓方未按照本合同第4.1條約定的時(shí)間向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的，每逾期一天，應(yīng)按照應(yīng)付未付款項(xiàng)的萬分之五向轉(zhuǎn)讓方支付逾期違約金，如逾期付清股權(quán)轉(zhuǎn)讓款達(dá)二十天的，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)解除本合同，受讓方無權(quán)要求轉(zhuǎn)讓方返還履約定金。

10.4 轉(zhuǎn)讓方未按照本合同第5.2條約定的時(shí)間配合目標(biāo)公司辦理股權(quán)過戶登記手續(xù)及按照本合同第9.1條約定的時(shí)間注銷抵押登記的，每逾期一天，應(yīng)按照受讓方已付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的萬分之五向受讓方支付逾期違約金，如逾期達(dá)二十天的，受讓方有權(quán)解除本合同，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方雙倍返還履約定金。但因政府原因或不可抗力造成不能按期辦理股權(quán)過戶登記及抵押注銷登記的除外。

10.5 受讓方違反本合同第九條的約定，未按照轉(zhuǎn)讓方的要求配合完成標(biāo)的房地產(chǎn)的手續(xù)辦理，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方遭受經(jīng)濟(jì)損失的，受讓方應(yīng)予以賠償。

第十一條 其他事項(xiàng)

11.1 本合同自各方當(dāng)事人簽名、蓋章后，自受讓方支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款之日生效。 11.2 本合同經(jīng)各方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以通過簽署補(bǔ)充協(xié)議的形式對本合同予以變更、修改、補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議為本合同的有效組成部分。

11.3 轉(zhuǎn)讓方各方與受讓方同意，為辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商過戶登記手續(xù)，各方另行訂立專門用于辦理工商登記手續(xù)之用的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，如辦理工商登記手續(xù)之用的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》與本合同相沖突的，各方的權(quán)利義務(wù)以本合同約定的為準(zhǔn)。

11.4 凡因履行本合同所發(fā)生的糾紛，當(dāng)事人應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

11.5 本合同一式份，轉(zhuǎn)讓方和受讓方各執(zhí)同等的法律效力。

轉(zhuǎn)讓方(簽名)：

受讓方(簽名)：

二一四年 日 月

公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文三

甲方(轉(zhuǎn)讓方)：長治公路分局壺關(guān)公路管理段

乙方(受讓方)：壺關(guān)縣紫壺蜂王食品有限公司

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方有償轉(zhuǎn)讓甲方原壺關(guān)公管理段舊址房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：

第一條 甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明

甲方土地屬于國家無償劃撥，房產(chǎn)屬于長治公路分局壺關(guān)公

路管理段所有，已頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證書，證書號為【壺房權(quán)城公 字第00043號】，故房產(chǎn)權(quán)屬于甲方。

第二條 甲方對有償轉(zhuǎn)讓閑置房產(chǎn)的聲明

甲方所有房產(chǎn)價(jià)值以有資質(zhì)的評估公司出具的評估報(bào)告為依據(jù)，甲乙雙方本著公正、公平、合法為原則，經(jīng)長治公路分局領(lǐng)導(dǎo)研究決定，為扶持國家級貧困縣的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，特將閑置的原壺關(guān)公路管理段舊址房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給“長治市農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)”壺關(guān)縣紫壺蜂王食品有限公司，用于生產(chǎn)加工農(nóng)副產(chǎn)品使用。

第三條 乙方購買聲明

乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，向甲

方購買原壺關(guān)公路管理段舊址房產(chǎn)事宜而訂立本合同。因壺關(guān)縣公路管理段土地為國有劃撥性質(zhì)，依照土地法規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣劃撥性質(zhì)的國有土地，所以不能計(jì)入房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓買賣合同之內(nèi)。

第四條 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值依據(jù)

依照現(xiàn)有國家資產(chǎn)評估價(jià)值有關(guān)規(guī)定，雙方同意委托具有合

法資質(zhì)的長治市佳信評估有限公司對房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估，并認(rèn)可

其資產(chǎn)評估報(bào)告。評估報(bào)告結(jié)論為：現(xiàn)有壺關(guān)公路管理段舊址房產(chǎn)總價(jià)值，合計(jì)人民幣伍拾陸萬陸仟捌佰捌拾玖元(566889.00)，[明細(xì)見附件資產(chǎn)評估報(bào)告：固定資產(chǎn)——建、構(gòu)筑物清查評估明細(xì)表]。

第五條 付款方式

甲乙雙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，乙方按照評估報(bào)告，一次性付給甲方，共計(jì)56.6889萬元。

第六條 違約責(zé)任

甲乙雙方自簽訂合同后，不得隨意違約，如有違約行為，后果由違約方負(fù)責(zé)。

第七條 生效說明

本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房產(chǎn)所在縣土地局一份，公證處一份。未盡事宜，簽訂補(bǔ)充合同具有同等法律效力，甲乙雙方簽字蓋章生效。

篇8

縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。

市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的主要內(nèi)容是：

（一）合法性評估。主要評估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。

（二）合理性評估。主要評估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。

（三）可行性評估。主要評估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。

（四）安全性評估。主要評估項(xiàng)目實(shí)施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估初步報(bào)告。

（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告研判小組，對提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。

（四）作出評估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告。

第六條評估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。

（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評估預(yù)測和分析研究。主要包括：

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。

2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。

3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。

（五）對項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評估結(jié)論。

第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的過程，對評估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。

篇9

保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)、保護(hù)人類的智力成果，是當(dāng)今全球性的重要課題，也是世界關(guān)注的熱點(diǎn)。各國的實(shí)踐表明，知識產(chǎn)權(quán)制度對于鼓勵(lì)創(chuàng)造、繁榮科學(xué)文化、提高綜合國力、促進(jìn)國際經(jīng)濟(jì)和文化的交流和合作，具有十分重要的意義與作用。正如同志1996年底在廣東省考察工作時(shí)指出的“保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)也是一場激烈的國際經(jīng)濟(jì)斗爭，美國等西方發(fā)達(dá)國家在知識產(chǎn)權(quán)方面占優(yōu)勢，他們強(qiáng)調(diào)保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，其目的就是要壟斷市場和技術(shù)”。

在當(dāng)今知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為國家、企業(yè)建立核心競爭力的重要因素之一，國家和企業(yè)都積極研究和實(shí)施知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略，其關(guān)鍵內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化。2006年的新公司法取消了無形資產(chǎn)不能超過公司注冊資本20％的限制，這也為企業(yè)進(jìn)行知識產(chǎn)權(quán)投資創(chuàng)造了良好的條件。企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)評估是企業(yè)進(jìn)行知識產(chǎn)權(quán)投資、實(shí)現(xiàn)知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)化的重要前提。對企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)的價(jià)值作出客觀公正的評價(jià)，有利于最大限度的實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

1 我國知識產(chǎn)權(quán)評估方法的評價(jià)

1.1 我國知識產(chǎn)權(quán)評估方法應(yīng)用分析

（1）充分考慮許可證貿(mào)易合同的類型和許可或轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)權(quán)益的狀況。在對技術(shù)型無形資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，無論采取何種評估方法，都應(yīng)當(dāng)考慮許可證貿(mào)易合同的類型和許可或轉(zhuǎn)讓的專利技術(shù)權(quán)益的狀況。特別注意到由于目前我國技術(shù)交易的材料收集工作還不完善，不能滿足市場法評估技術(shù)型無形資產(chǎn)的要求，因而在實(shí)際評估中較少采用這種方法。但市場法有很廣的理論支持，市場往往是技術(shù)價(jià)值的最佳指示器。而且，隨著我國技術(shù)交易市場的不斷完善，技術(shù)交易越來越活躍，市場法運(yùn)用會越來越廣。

（2）對計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行評估，一般采用成本法和市場法。對計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行評估，成本法以軟件的開發(fā)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行評估；市場法是通過比較類似資產(chǎn)在自愿交易下的價(jià)值來確定軟件的價(jià)值。當(dāng)被評估軟件具有一定流通年限時(shí)，可采用市場法進(jìn)行評估，該方法簡單，直接。若在推出一個(gè)新軟件時(shí)，市場上已經(jīng)有同類產(chǎn)品，若可參照該軟件的價(jià)格作為確定新軟件價(jià)值的基礎(chǔ)，關(guān)鍵看兩者相比較功能相差如何。軟件常有新版本出現(xiàn)，市場法較適用于新版本出現(xiàn)時(shí)價(jià)值的評估。

（3）商標(biāo)記價(jià)以收益現(xiàn)值為標(biāo)準(zhǔn)。商標(biāo)價(jià)值評估主要是以商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓和商標(biāo)權(quán)許可使用為目的的當(dāng)企業(yè)未來外部環(huán)境的巨大變化，導(dǎo)致資產(chǎn)不能適應(yīng)這種變化，從而影響收益的情況。由于商標(biāo)的價(jià)格主要不是按其“物化”的價(jià)值，而是按其額外收益來確定，從而商標(biāo)價(jià)值評估，本質(zhì)上應(yīng)采用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。決定收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)的主要因素是:重置成本、超額利潤、本金化率、追加資本等。對于國內(nèi)外的馳名商標(biāo)權(quán)價(jià)值的評估，由于商標(biāo)開發(fā)和使用的歷史較長，具有明顯的歷史傳統(tǒng)和市場信譽(yù)優(yōu)勢，而其商標(biāo)的成本又基本收回，所以，此時(shí)商標(biāo)權(quán)的價(jià)值主要是按新增收益和馳名度大小來確定。

（4）著作權(quán)無形資產(chǎn)價(jià)值的評估。著作權(quán)無形資產(chǎn)價(jià)值的評估方法有很多種，但在實(shí)際應(yīng)用到著作權(quán)中又有其特殊性，在具體應(yīng)用時(shí)應(yīng)選擇較為恰當(dāng)?shù)脑u估方式進(jìn)行評估。當(dāng)評估版權(quán)的目的是財(cái)務(wù)記賬攤銷費(fèi)用，或版權(quán)的成本構(gòu)成合理、清晰時(shí)，可根據(jù)該出版社為該圖書所付出的全部費(fèi)用進(jìn)行評估，可從基本稿酬、印數(shù)稿酬及其雜費(fèi)的發(fā)生中考慮使用重置成本法。但是，將重置成本法應(yīng)用于著作權(quán)的評估時(shí)存在有一定的難度，因?yàn)?，版?quán)的成本中活勞動所占比例較大，要比較準(zhǔn)確地確定活勞動的成本是非常困難的；著作權(quán)作為一種權(quán)力，其損耗一般是無形損耗，確定它也非常困難；創(chuàng)造著作權(quán)的費(fèi)用通常并不與其評估價(jià)值相對應(yīng)，在采用該方法時(shí)應(yīng)特別注意這一點(diǎn)。對如通俗小說、通俗音像制品等，其版權(quán)交易在市場上較常見，運(yùn)用市場法是可行的。當(dāng)以投資、轉(zhuǎn)讓為目的的版權(quán)評估，應(yīng)盡量應(yīng)用收益現(xiàn)值法。

1.2 評估方法特性綜合分析

（1）主要評估方法的性質(zhì)。從評估方法論的角度分析，重置成本法與市場法屬于演繹方法。重置成本法是對被評估對象本身現(xiàn)在及其過去的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料；市場比較法是用與被估對象類似的資產(chǎn)現(xiàn)在的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料，進(jìn)行歸納推斷出評估對象的價(jià)值；收益現(xiàn)值法屬于分析方法，即被估對象未來的使用情況經(jīng)濟(jì)分析來確定資產(chǎn)的評估價(jià)值。

（2）知識資產(chǎn)評估的是資產(chǎn)的使用價(jià)值。知識資產(chǎn)是一種復(fù)雜的資產(chǎn)，知識產(chǎn)權(quán)的評估對象是它的獲利能力。評估知識產(chǎn)權(quán)，實(shí)際評估的是資產(chǎn)的使用價(jià)值。被評估對象的有用性，它的獲利能力實(shí)現(xiàn)點(diǎn)，在未來市場上被認(rèn)可的程度，都由各種評估對象的個(gè)性特征決定，只用通過分析才能予以確定。只有通過分析，才能公正的認(rèn)定其價(jià)值，不能進(jìn)行簡單的歸納推理。因此，知識產(chǎn)權(quán)評估中最適用的方法應(yīng)當(dāng)是收益現(xiàn)值法，更確切的說是應(yīng)當(dāng)經(jīng)濟(jì)分析方法。

（3）知識產(chǎn)權(quán)評估的目的強(qiáng)調(diào)收益現(xiàn)值法的實(shí)用性。在我國目前的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，知識產(chǎn)權(quán)的所用者是因?yàn)榘l(fā)生諸如合資合作、購并、投資參股、股份制改造等資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要而進(jìn)行評估的，是以知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資或咨詢?yōu)槟康牡脑u估，采用重置成本法明顯地不能滿足要求，市場法的應(yīng)用范圍又極其有限，因此收益現(xiàn)值法從需要到可能都被放在了首選方法的位置上。

2 資產(chǎn)評估報(bào)告的概念、作用及應(yīng)區(qū)分的種類

2.1 資產(chǎn)評估報(bào)告的概念

資產(chǎn)評估報(bào)告是指評估機(jī)構(gòu)按照評估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。它是按照一定規(guī)范來反映評估目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。資產(chǎn)評估報(bào)告有廣義和狹義之分，狹義資產(chǎn)評估報(bào)告即資產(chǎn)評估報(bào)告即減免稅評估報(bào)告書，即是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)完成對資產(chǎn)作價(jià)的意見，提交給委托方的出證性的報(bào)告，也是評估機(jī)構(gòu)發(fā)行評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。

2.2 資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

一是未被委托評估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見，該作價(jià)意見不代表任何當(dāng)事人一方的利益，并且是一種專家估價(jià)意見，具有較強(qiáng)的公正性和科學(xué)性，因而成為被委托評估資產(chǎn)作價(jià)的參考依據(jù)。

二是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。

三是對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完整資產(chǎn)評估管理的重要手段。

四是為建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

2.3 資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)區(qū)分的種類

資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)分為預(yù)期性評估、現(xiàn)實(shí)性評估和追溯性評估。

預(yù)期性評估報(bào)告是指預(yù)測資產(chǎn)未來價(jià)值的評估報(bào)告。現(xiàn)實(shí)性評估報(bào)告指的是評估基準(zhǔn)日和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)行為的目的相距很近，而且也是反映被評估資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的資產(chǎn)評估報(bào)告。追溯性評估報(bào)告是指需要確定過去價(jià)值的評估，即評估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。

3 應(yīng)單獨(dú)制定知識產(chǎn)權(quán)評估準(zhǔn)則

知識產(chǎn)權(quán)中專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)分別是獨(dú)立的單項(xiàng)資產(chǎn)，具有單項(xiàng)資產(chǎn)的特性。正如房產(chǎn)、地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)范疇，但仍然具有各自的資產(chǎn)特性。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)雖然都屬于無形資產(chǎn)的范疇，卻擁有各自的資產(chǎn)特性。無形資產(chǎn)只是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，不能體現(xiàn)單項(xiàng)資產(chǎn)的特性。然而，從國際評估準(zhǔn)則及我國的評估實(shí)踐來看，只是制定了無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，并沒有針對單項(xiàng)知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的特性，制定相應(yīng)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。知識產(chǎn)的權(quán)法律是知識信息具有非損耗性的特征，且任何知識信息都不可能在完全隔斷歷史聯(lián)系的情況下產(chǎn)生，因而具有“永續(xù)性”的特點(diǎn)。然而為了鼓勵(lì)知識產(chǎn)品的廣泛傳播與流通，從而促進(jìn)科技、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會全面進(jìn)步，法律硬性規(guī)定了知識產(chǎn)權(quán)的存續(xù)期限，知識產(chǎn)權(quán)只在這一法定期限內(nèi)有效，期限屆滿，權(quán)力歸于消滅。

4 資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)區(qū)分兩種不同性質(zhì)的報(bào)告

目前對資產(chǎn)評估報(bào)告的定性，存在不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)評估報(bào)告在我國應(yīng)區(qū)分為兩類報(bào)告，即法定評估報(bào)告及咨詢性評估報(bào)告；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)評估報(bào)告本身就是一種咨詢性意見，不必區(qū)分兩類報(bào)告。區(qū)別對待上述兩類知識產(chǎn)權(quán)的評估報(bào)告，對社會及評估師都是有利的，也符合社會客觀情況。也只有通過制定準(zhǔn)則來規(guī)范評估業(yè)務(wù)，公告于社會，才能取得社會的共識。

5 突出知識產(chǎn)權(quán)價(jià)值特性

篇10

三是建立房產(chǎn)交易登記價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實(shí)際成交價(jià)格和登記價(jià)格不一致的現(xiàn)象，也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價(jià)格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽兩個(gè)合同，一般均低于房屋市場價(jià)格10%-15%左右。評估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評估時(shí)，在上述兩項(xiàng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組房產(chǎn)交易登記價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。

篇11

2、《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第十二條中規(guī)定，以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請辦理公司實(shí)收資本的變更登記。

3、《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》第二十條第五款規(guī)定，申請?jiān)O(shè)立有限責(zé)任公司，股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時(shí)提交已辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、中國注冊會計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的規(guī)定

《中國注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號——驗(yàn)資》第十四條第（三）款規(guī)定以知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)審驗(yàn)其權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況，并按照國家有關(guān)規(guī)定在資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上審驗(yàn)其價(jià)值。

《中國注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號——驗(yàn)資》第十五條規(guī)定，對于出資者以實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的，注冊會計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)。

三、非貨幣財(cái)產(chǎn)驗(yàn)資實(shí)務(wù)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

（一）土地使用權(quán)必須評估，且注冊會計(jì)師需要審驗(yàn)土地評估價(jià)值的合理性

對應(yīng)新的《公司法》，新審計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定以實(shí)物資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出資必須評估，而舊準(zhǔn)則沒有這方面的強(qiáng)制要求。同時(shí)值得注意的是，注冊會計(jì)師不能簡單依據(jù)評估報(bào)告，而應(yīng)該在資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上對出資作價(jià)進(jìn)行審驗(yàn)。

在驗(yàn)資實(shí)務(wù)操作程序中，我們需要作如下工作：

1、向客戶索取土地使用權(quán)的評估報(bào)告。出具評估報(bào)告的中介機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的評估資質(zhì)。

2、認(rèn)真查閱評估報(bào)告，了解評估目的、評估范圍與對象、評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)等有關(guān)限定條件是否滿足驗(yàn)資的要求。

比如評估目的為抵押貸款或轉(zhuǎn)讓的評估報(bào)告就不能用于驗(yàn)資；關(guān)注評估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和評估基準(zhǔn)日至驗(yàn)資報(bào)告日發(fā)生的重大事項(xiàng)是否對驗(yàn)資結(jié)論產(chǎn)生影響，比如特殊事項(xiàng)說明中披露該土地已作抵押，或評估基準(zhǔn)日后該土地涉及訴訟，則此評估報(bào)告也不能用于驗(yàn)資。

3、土地評估價(jià)值是否合理，是否得到出資方的認(rèn)可。

查閱評估報(bào)告，了解評估作價(jià)是否合理，如明顯偏高或偏低，為控制驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)，不易使用。土地評估價(jià)值需要得到出資方的認(rèn)可，要求其提供全體出資者確認(rèn)的書面文件。如果出資方的企業(yè)性質(zhì)為國有企業(yè)，其土地使用權(quán)的評估結(jié)果還應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)刎?cái)政或國有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行確認(rèn)。

（二）土地使用權(quán)必須辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得不動產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書等不動產(chǎn)權(quán)屬證書

從上述的法律法規(guī)和審計(jì)準(zhǔn)則我們可以看出，現(xiàn)在無論是設(shè)立驗(yàn)資還是變更驗(yàn)資，對出資者以土地使用權(quán)出資的，注冊會計(jì)師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財(cái)產(chǎn)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗(yàn)證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗(yàn)單位。這與以前的法律法規(guī)有重大的區(qū)別。以前的法規(guī)允許出資者出具承諾函，承諾在公司成立后六個(gè)月內(nèi)辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。新法規(guī)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則取消了可以在期限內(nèi)辦理的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，事務(wù)所才能予以審驗(yàn)。這也意味著，內(nèi)資企業(yè)分次出資的首次出資只能采用貨幣及不需辦理產(chǎn)權(quán)登記的存貨、機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行出資，需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)、土地使用權(quán)等不能用于內(nèi)資企業(yè)的首次出資。

在用房屋和土地使用權(quán)等資產(chǎn)出資的驗(yàn)資業(yè)務(wù)中，一般要求被審驗(yàn)單位提供已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)原件和復(fù)印件以及需要股東提供出資前擁有權(quán)利的證據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發(fā)票及付款證明、原土地使用權(quán)證書復(fù)印件、過戶表等。我們不僅要認(rèn)真對房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證件原件和復(fù)印件進(jìn)行核對，還需要求被審驗(yàn)單位及其經(jīng)辦人在提供的復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。

這里需要注意的是，并不是所有的土地使用權(quán)都可以出資。如出資人取得的為劃撥土地或集體土地的使用權(quán)，即便是擁有土地使用權(quán)證也不能用來出資。只有取得的為出讓土地使用權(quán)，才能用作出資。

（三）關(guān)注土地使用權(quán)是否未設(shè)定擔(dān)保、未被封存或凍結(jié)等

根據(jù)國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第八條第三款的規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)不得投資。注冊會計(jì)師在檢查不動產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書時(shí)，要特別注意權(quán)利證書是否載有抵押、擔(dān)保等登記事項(xiàng)，如果不動產(chǎn)已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗(yàn)資。

（四）向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢或函證以防范驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)

注冊會計(jì)師除了應(yīng)當(dāng)實(shí)施如查驗(yàn)房屋坐落、宗地位置等審驗(yàn)程序外，如發(fā)現(xiàn)出資人可能存在房地產(chǎn)管理部門存在串通舞弊的情況，可以實(shí)施追加審驗(yàn)程序，即函證房地產(chǎn)管理部門登記情況是否屬實(shí)，或者提請房地產(chǎn)管理部門在復(fù)印件上簽字確認(rèn)復(fù)印件的效力。通過向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)函證查詢，可以核實(shí)不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性，發(fā)現(xiàn)偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，防范虛假出資，減少驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，投資者必須以擁有的出讓土地使用權(quán)作為投資，在驗(yàn)證時(shí)，土地使用權(quán)需要有評估資格的事務(wù)所出具評估報(bào)告，而且要辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)至被審驗(yàn)單位尚可。

篇12

買二手房委托擔(dān)保公司辦理抵押貸款，擔(dān)保公司不但多收錢還收錢不辦事，貸款被迫延期半年之久。近日，消費(fèi)者李先生向商報(bào)訴稱，南京金匯擔(dān)保公司收費(fèi)存在諸多問題。

李先生告訴記者，今年3月他在江寧一家名為遠(yuǎn)地的房產(chǎn)中介選中一套房子。當(dāng)聽說他要辦理抵押貸款，中介立即找來了一位自稱是金匯擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員。因?yàn)槭侵薪榻榻B他很放心地將3650多元手續(xù)費(fèi)交給該業(yè)務(wù)員，委托其辦理抵押貸款的一切事宜。兩個(gè)月之后，在他再三催促之下，該業(yè)務(wù)員才將發(fā)票交至他手中。然而在多張發(fā)票中竟然有三張開的全是公證費(fèi)，每張200元，發(fā)票蓋的章也不是金匯擔(dān)保公司的而是另一家擔(dān)保公司。后來另一問題又出現(xiàn)，由于銀行沒有接到評估報(bào)告，無法給予貸款，但明明評估費(fèi)已交，為何不見評估報(bào)告。這些情況加起來，他懷疑該擔(dān)保公司是在故意欺騙他。

記者跟隨李先生幾經(jīng)周折找到了金匯擔(dān)保公司，該公司位于白下路264號一家服務(wù)公司內(nèi)，幾位工作人員得知李先生來意即表示不知情況，要經(jīng)理回來再說，但無法提供經(jīng)理電話。隨后，李先生又來到公證部門，得知南京市公證費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有100元，金匯擔(dān)保公司卻收取600元，顯然不對，公證處對此表示先墊退500元給李先生，今后該公司與公證處發(fā)生業(yè)務(wù)往來時(shí)再扣除。

500元錢雖然間接退還，但評估報(bào)告沒有李先生還是拿不到貸款。其間李先生約過擔(dān)保公司那位經(jīng)理，但對方爽約，700元錢無法拿回。

記者從人行南京分行和房管部門得知，從事二手房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的很少。一些擔(dān)保公司為最大限度爭取業(yè)務(wù)，往往聯(lián)系中介，采取給予回扣方式收集買房人資源，而回扣則由購房人來買單，正常辦理費(fèi)用只有1000元左右，兩三千元就屬不正常收費(fèi)。公司還有擔(dān)保公司進(jìn)行代辦籌資和低價(jià)吃進(jìn)二手房賺差價(jià)等業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)需要大量資金，擔(dān)保就會想方設(shè)法截留客戶的購房款和銀行貸款，用于自身的資金周轉(zhuǎn)，這無形之中侵害了消費(fèi)者的利益。據(jù)悉，目前，白下區(qū)工商局已著手調(diào)查金匯擔(dān)保公司。

篇13

（一）資本金問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運(yùn)作的時(shí)候，資本金是否充足至關(guān)重要，因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進(jìn)開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進(jìn)其余房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實(shí)質(zhì)是將其開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。

（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨(dú)將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時(shí)，都存在重復(fù)抵押問題。因?yàn)閱为?dú)將土地使用權(quán)抵押時(shí)，評估價(jià)格應(yīng)是土地的自身價(jià)值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價(jià)值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時(shí)，融資額度與對應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值是不匹配的。房地產(chǎn)進(jìn)入市場時(shí)的價(jià)值系包括土地價(jià)值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時(shí)土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對應(yīng)的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨(dú)將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價(jià)值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償?？梢娫谕恋厥褂脵?quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨(dú)變現(xiàn)的價(jià)值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實(shí)務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的事實(shí)，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)便會顯現(xiàn)。

（三）售房與收貸的兩難境地

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實(shí)務(wù)中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，為了追求利潤盲目擴(kuò)張開發(fā)項(xiàng)目，將售房所得價(jià)款不及時(shí)還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時(shí)歸還貸款，對于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個(gè)怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔(dān)心開發(fā)商擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。

二、訴訟及執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，大多數(shù)銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

（一）抵押房產(chǎn)被出售的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實(shí)務(wù)中，一般來說，銀行占有絕對優(yōu)勢，這種優(yōu)勢來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔(dān)保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)。

（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關(guān)于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號），依法認(rèn)定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應(yīng)當(dāng)說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權(quán)益，因?yàn)樯鏅?quán)是高于一切權(quán)利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話，對于銀行貸款來講，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團(tuán)股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。

（三）評估環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)

除上述實(shí)體階段出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)外，實(shí)務(wù)中不少開發(fā)商利用評估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權(quán)證明但有使用價(jià)值的房產(chǎn)未作評估為由，認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值評估過低，要求重新評估。執(zhí)行法院認(rèn)為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報(bào)告》卻將房產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價(jià)增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實(shí)務(wù)中還存在開發(fā)商利用《評估報(bào)告》的時(shí)限做文章，公然逃廢銀行債務(wù)。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時(shí)又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評估報(bào)告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執(zhí)行資產(chǎn)進(jìn)行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價(jià)格因申請人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產(chǎn)評估后的第一時(shí)間內(nèi)已申請拍賣，故不存在人為原因?qū)е略u估報(bào)告失效的后果。但就是這樣一個(gè)簡單的執(zhí)行實(shí)務(wù)問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時(shí)間人為延期，增加了風(fēng)險(xiǎn)。

三、應(yīng)對措施

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應(yīng)對此類問題，就顯得至關(guān)重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會矛盾，是應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。具體措施如下。

（一）提級指定執(zhí)行的靈活運(yùn)用

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對下級法院長期未能執(zhí)結(jié)的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行?！鄙鲜鲆?guī)定針對的是下級法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級和指定執(zhí)行。實(shí)務(wù)中，為了克服地方保護(hù)主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將執(zhí)行時(shí)間達(dá)到或超過6個(gè)月的案件申請?zhí)峒壔蛱峒壓笾付▓?zhí)行，在一定程度上克服了地方保護(hù)主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。

（二）撤銷權(quán)的快速行使

從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關(guān)系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關(guān)系?；谛纬蓹?quán)的法律特質(zhì)，在開發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時(shí)，致使據(jù)以用作貸款擔(dān)保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權(quán)的及時(shí)行使對于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的時(shí)候要特別注意兩點(diǎn)：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價(jià)。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對價(jià)（房款），銀行就可以通過行使撤銷權(quán)，否定開發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護(hù)擔(dān)保債權(quán)不受侵害。

（三）對“抵押可售”的法律思考

前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實(shí)際上是一個(gè)融通資金的風(fēng)險(xiǎn)安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對正常進(jìn)入市場的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，實(shí)務(wù)中為了敦促開發(fā)商及時(shí)還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關(guān)于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問題的焦點(diǎn)。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實(shí)和法律行為。

首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實(shí)就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。

其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實(shí)質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權(quán)實(shí)現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款。《擔(dān)保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。從《擔(dān)保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可，并非抵押人必需同意，同時(shí)法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下，對抵押物予以追及的權(quán)利。

第三，轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對抵押物進(jìn)行法律上的或事實(shí)上的處分，并不因此構(gòu)成對抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制，只是受抵押權(quán)追及效力的限制，而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實(shí)之后，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以行使相關(guān)權(quán)利，主要包括：

一是撤銷權(quán)的行使。依《擔(dān)保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應(yīng)具備三個(gè)條件：通知作為抵押權(quán)人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉(zhuǎn)讓價(jià)款明確低于其價(jià)值的，抵押人需提供相應(yīng)擔(dān)保。在抵押人缺乏上述三個(gè)條件時(shí)，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以提起撤銷之訴，主張轉(zhuǎn)讓行為無效。

二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者是向第三人提存，債務(wù)履行期屆滿，根據(jù)履行債務(wù)情況，決定是否由提存價(jià)款清償所擔(dān)保的債權(quán)。但現(xiàn)實(shí)的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權(quán)行使受到限制。