引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)糾紛的法律法規(guī)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
二、現(xiàn)今離婚事件中房產(chǎn)糾紛表現(xiàn)顯著
面對經(jīng)濟(jì)因素的影響，其購房已經(jīng)成為夫妻結(jié)婚共同努力的目標(biāo)。因此，可見房產(chǎn)在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產(chǎn)成為最矚目的糾紛事件，其雙方最顯著的糾紛就是房產(chǎn)。例如：婚后由男方家長投資購買的房屋，而后將房產(chǎn)過戶至夫妻雙方的共有名下，隨后在落實(shí)離婚訴訟程序中，女方要求對房產(chǎn)進(jìn)行平等分割。根據(jù)《婚姻法》的第十七條條例規(guī)定，法定夫妻若在存有婚姻關(guān)系中繼承財(cái)產(chǎn)是歸雙方具有共同擁有權(quán)。因此，在辦理離婚程序當(dāng)中，應(yīng)對房產(chǎn)進(jìn)行合理、平等的分割。針對該離婚案件進(jìn)行淺析，男方父母在婚后投錢購房并過戶至夫妻雙方名下，實(shí)屬在法律上已經(jīng)構(gòu)成一定的房產(chǎn)贈與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權(quán)平等分割房產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前夫妻結(jié)婚形勢，基本由父母購買房屋。在房產(chǎn)權(quán)方面普遍存在忽視贈與行為的現(xiàn)狀，在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考，對父母財(cái)產(chǎn)權(quán)益構(gòu)成了法律威脅，從側(cè)面也展現(xiàn)了房產(chǎn)分割的不合理性、不平等性，不利于維持社會群眾生活的穩(wěn)定性。
三、研究親屬法的財(cái)產(chǎn)基本問題
（一）對親屬法中財(cái)產(chǎn)缺少本質(zhì)、規(guī)律研究
現(xiàn)有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面，而對其本質(zhì)、規(guī)律沒有進(jìn)行宏觀性研究。這樣的研究導(dǎo)向必然會導(dǎo)致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確，應(yīng)該運(yùn)用婚姻法學(xué)的研究會進(jìn)行高層次的研究，它在學(xué)術(shù)界中所發(fā)表的文章并沒有從本質(zhì)上研究親屬法在內(nèi)容上涉及的基本原理。直至2010年在學(xué)術(shù)界發(fā)表的相關(guān)性文章并沒有超過10篇，這樣的研究數(shù)據(jù)表明親屬法涉及的財(cái)產(chǎn)基本問題沒有收到研究協(xié)會的高度重視。
（二）對親屬法中法律問題缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性研究
在現(xiàn)今的親屬法研究方法中，沒有與相關(guān)部門的法學(xué)進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究，導(dǎo)致其法律問題在研究方面缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，致使司法在解釋有關(guān)婚姻法法律問題時，急切想通過有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問題。因此，應(yīng)該通過《物權(quán)法》等對其實(shí)施關(guān)聯(lián)性解決法律問題的方式。這也體現(xiàn)了物權(quán)法在婚姻法中制度存在本質(zhì)上的關(guān)聯(lián)性，因而解決婚姻糾紛問題應(yīng)將二者結(jié)合在一起，運(yùn)用法律法規(guī)達(dá)成解決問題的共識，以此明確現(xiàn)行婚姻法在立法中的范圍及界定。
四、基于民法視角分析婚姻法相關(guān)糾紛問題
婚姻法根據(jù)法律效應(yīng)對法律制度進(jìn)行了詳細(xì)、具體、明確的劃分，法律效應(yīng)的差異性需要借助人類進(jìn)行準(zhǔn)確性劃分。因此，它在法律關(guān)系方面、法律制度方面的構(gòu)建又存在一定的內(nèi)在關(guān)系與聯(lián)動性。部分學(xué)者對《債法》、《物權(quán)法》劃分進(jìn)行批判，它分割了婚姻經(jīng)濟(jì)、伸過的完整性。例如：《合同法》從第一百三十五條條例之后，對動產(chǎn)的交易行為、滋生的義務(wù)進(jìn)行相關(guān)性界定，其動產(chǎn)在交付方面應(yīng)履行的義務(wù)需借助《物權(quán)法》進(jìn)行規(guī)范性界定。雖然沒有構(gòu)建專門法律進(jìn)行專一性界定，但在解決、處理婚姻糾紛問題中，法官可以根據(jù)有觀法律作為判決的重要依據(jù)，其《債法》、《物權(quán)法》在解決該問題時具有廣泛的應(yīng)用性，綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問題，更能彰顯法律約束的全面性、謹(jǐn)慎性。
基于夫妻在婚姻生活關(guān)系中的復(fù)雜性，在法律中也涉及了重大的糾紛，尤其是對不動資產(chǎn)的糾紛。在面對離婚事件過程中，其財(cái)產(chǎn)糾紛必然會引起民眾的重視，僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問題會在法律上暴露出不具全面性的問題。因而，需要結(jié)合其它相關(guān)法律對其實(shí)施解決策略。若夫妻在法律中的關(guān)系不涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題解決條例，會導(dǎo)致婚姻法失去保護(hù)權(quán)益的法律效應(yīng)。但在實(shí)踐上，中國的單項(xiàng)法律雖然不具完整性，但其法律間存在關(guān)聯(lián)性，因此在解決民事糾紛問題時，能夠突顯法律的疊加效應(yīng)，進(jìn)而運(yùn)用綜合法律的全面性去解決現(xiàn)今離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問題。因此，在涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的問題中，其財(cái)產(chǎn)分割應(yīng)選用《債法》、《物權(quán)法》進(jìn)行支配性處理。
如果該項(xiàng)糾紛問題用較為單一的《婚姻法》去處理，不僅是法律條例失去合理性，還會卻是一定的法學(xué)秩序，譬如：運(yùn)用綜合法益、法價值構(gòu)成的法律秩序會缺失合理性，因此，法益在人格方面具有較高的法律階面，尤其是財(cái)產(chǎn)涉及的利益問題。在許多離婚事件中，會牽扯至人格平等權(quán)在法律面前的沖突，體現(xiàn)了權(quán)利、權(quán)益牽涉的歧異性，難以作出抽象性的區(qū)分及比較。其《婚姻法》在相關(guān)立法中，沒有明確界定家庭倫理的重要性、個人自由的重要性，無法對其進(jìn)行具體的判斷，而只能結(jié)合實(shí)際事件去權(quán)衡當(dāng)事人的婚姻利益關(guān)系。
五、解決與處理相關(guān)房產(chǎn)糾紛的有關(guān)保障
（一）利用借貸關(guān)系
為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權(quán)益保護(hù)，基本采用和諧的方式完結(jié)相關(guān)糾紛問題。因此，房產(chǎn)糾紛應(yīng)該利用借貸關(guān)系作為保障。對父母、夫妻間構(gòu)成一種借貸關(guān)系，父母在投資房產(chǎn)過程中，應(yīng)有夫妻雙方出憑借貸字據(jù)。在構(gòu)成借貸關(guān)系之后，當(dāng)在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，父母可憑借貸字據(jù)在法律中進(jìn)行訴訟，向他們追回投資房產(chǎn)的部分財(cái)產(chǎn)。因此，運(yùn)用借貸關(guān)系會在未來離婚程序中構(gòu)成一種全新訴訟方式，保障父母的房產(chǎn)資金，但其房產(chǎn)產(chǎn)生增值利潤部分與父母無關(guān)，也無權(quán)作出申訴行為。
（二）明確房產(chǎn)的贈與對象
為了在房產(chǎn)糾紛中維護(hù)自身的法律權(quán)益，投資購買房產(chǎn)者應(yīng)該進(jìn)一步明確日后房產(chǎn)的贈與對象。根據(jù)國家對《婚姻法》規(guī)定，其中第十八條指明：遺囑書、贈與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)。其司法對其解釋為，夫妻在婚后有父母投資所購買的房產(chǎn)并將其落戶在自己子女的名下者，根據(jù)社會道德的解析，由于父母指定了房產(chǎn)贈與的單獨(dú)對象，不屬于夫妻婚后的共同不動資產(chǎn)。因此，該策略的實(shí)施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權(quán)益，體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)在法律中的公平性。
（三）結(jié)婚時進(jìn)行協(xié)商、約定
夫妻各方在達(dá)成結(jié)婚共識時，應(yīng)該事先對資產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商、約定，以免在日后生活中涉及糾紛，尤其是對房產(chǎn)的糾紛。對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定去解決未來糾紛問題，應(yīng)該依據(jù)雙方結(jié)婚時的約定，有利于解決房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛現(xiàn)階段問題。特別是在和諧社會的構(gòu)建道路上，其法治建設(shè)是核心部分。因此，一切糾紛問題都要依據(jù)法律進(jìn)行判決，通過協(xié)商、約定去解決各種糾紛問題，是最有效的方式，同時也是最具合理性的權(quán)益保障，有利于維護(hù)婚姻在社會中和諧、穩(wěn)定發(fā)展下去。
六、對婚前的按揭房產(chǎn)歸屬進(jìn)行界定探討
在現(xiàn)今多數(shù)離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產(chǎn)歸屬的糾紛，實(shí)際上是夫妻單方在婚前進(jìn)行的個人首付行為而展開的按揭付款購房交易，并將其登記在私人財(cái)產(chǎn)的名下，但婚后由雙方共同實(shí)現(xiàn)還款活動，其對最終歸屬進(jìn)行界定探討如下：
（一）夫妻雙方財(cái)產(chǎn)在制度上發(fā)生的變化
原有的婚姻財(cái)產(chǎn)在制度上為基本的共同財(cái)產(chǎn)所有制到結(jié)婚后的共同所得制，但是截止2001年國家對婚姻財(cái)產(chǎn)的相關(guān)制度作出了調(diào)整，重新歸類了個人財(cái)產(chǎn)、共同財(cái)產(chǎn)的歸屬問題，夫妻對財(cái)產(chǎn)的約定在法律效應(yīng)上優(yōu)先其法定制度下的財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)。該制度的規(guī)定主要是針對婚姻關(guān)系、現(xiàn)實(shí)生活而制定的，有利于夫妻雙方經(jīng)營婚姻的和諧關(guān)系。但近些年的婚姻關(guān)系，受經(jīng)濟(jì)影響發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在財(cái)產(chǎn)方面表現(xiàn)出獨(dú)立的特征，對財(cái)產(chǎn)而作出的約定使夫妻在后期財(cái)產(chǎn)糾紛中削弱了法律指定財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)的職能，進(jìn)而對其財(cái)產(chǎn)的支配具有一定的自主性與法律性。此外，在新婚姻法中對夫妻財(cái)產(chǎn)相關(guān)制度的界定進(jìn)行了部分修改，在共同財(cái)產(chǎn)方面進(jìn)行了完善與改進(jìn)，使其制度更具合理性、緊密性、公平性，有力保護(hù)了婚姻關(guān)系中弱勢一方，但其保護(hù)的財(cái)產(chǎn)范圍變小了，旨意在強(qiáng)調(diào)夫妻不是同體的原則，設(shè)立了約定財(cái)產(chǎn)的合法制度、個人財(cái)產(chǎn)的合法制度。而通過書面形式完成約定財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)，足以體現(xiàn)夫妻雙方的自愿性、自治性，這對雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了約束。其中夫妻單方的債務(wù)信息若被泄露，并且告知第三人對財(cái)產(chǎn)實(shí)施的約定，應(yīng)由該方償還對外債務(wù)。該制度的建立在法律中提升了相應(yīng)的地位，在財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面得到完善；此外，運(yùn)用個人財(cái)產(chǎn)的合法制度對夫妻的個人財(cái)產(chǎn)實(shí)施法律性保護(hù)。其財(cái)產(chǎn)的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協(xié)商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)制度及關(guān)系，從而形成具有完整性的體系。在財(cái)產(chǎn)判決方面，法律完全優(yōu)先依照夫妻約定制度，對其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行依法處理與判決。而在夫妻財(cái)產(chǎn)的法定制度中，需要明確特有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際情況及法律進(jìn)行判決。
（二）夫妻涉及婚前的按揭房產(chǎn)糾紛歸屬問題
在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規(guī)定，夫妻單方具有的財(cái)產(chǎn)不會受婚姻關(guān)系的存在而發(fā)生改變，這不包括已經(jīng)約定的財(cái)產(chǎn)部分。例如：夫妻單方在結(jié)婚前所簽訂的房產(chǎn)合同，以及各銀行之間簽署的按揭還款合同，該房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)上歸夫妻單方所有，屬于個人財(cái)產(chǎn)部分。如果經(jīng)過夫妻雙方進(jìn)行有效性約定，可將其劃分為共有財(cái)產(chǎn)的行列中，否則依舊屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)，但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性，這主要體現(xiàn)在婚后按揭還款上。婚后所履行的按揭還款行為，實(shí)際上是屬于花費(fèi)了夫妻雙方的公共財(cái)產(chǎn)。
在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規(guī)定，將該房產(chǎn)問題進(jìn)行細(xì)化、具體化。針對以上按揭房產(chǎn)實(shí)施離婚程序后的房產(chǎn)分配問題，此不動財(cái)產(chǎn)理應(yīng)由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)議形式處理。根據(jù)法律條款夫妻雙方?jīng)]有達(dá)成約定，就不能構(gòu)成公有財(cái)產(chǎn)，因此法院會將其房產(chǎn)判決給夫妻單方。其未經(jīng)償還的部分款項(xiàng)為個人債務(wù)，而在婚后經(jīng)雙方共同償還的款項(xiàng)屬于公共財(cái)產(chǎn)部分、以及歸屬增值部分，在辦理離婚程序時法院應(yīng)該根據(jù)并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項(xiàng)中所規(guī)定的法律原則，其產(chǎn)權(quán)登記為夫妻單方并對夫妻另一方實(shí)施補(bǔ)償。離婚程序在處理房產(chǎn)糾紛事件時，當(dāng)在夫妻沒有對財(cái)產(chǎn)分配進(jìn)行法律約定的情形下，法院會默認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸夫妻登記一方所有，這有效保護(hù)了夫妻單方在結(jié)婚前個人財(cái)產(chǎn)權(quán)的利益，也間接損害了夫妻另一方在結(jié)婚后的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實(shí)踐以來，其在學(xué)術(shù)界內(nèi)引起了較大的爭議，并將爭議的重點(diǎn)以及焦點(diǎn)都放在了婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中的分割、補(bǔ)償?shù)确矫嫔稀Ｆ渲械谑畻l條例在婚姻法中規(guī)定：如果是離婚的非財(cái)產(chǎn)所有者，夫妻單方就會在此房產(chǎn)糾紛中凈身出戶，在實(shí)際婚姻生活當(dāng)中，具有非產(chǎn)權(quán)的夫妻單方基本上是弱勢方，但在婚姻生活中卻付出了較大的努力，而在辦理離婚程序時，如果貿(mào)然從事上訴的判決就會突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結(jié)婚之后共同償還按揭房產(chǎn)的房款、以及對應(yīng)在財(cái)產(chǎn)對應(yīng)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償，會嚴(yán)重削弱了夫妻非產(chǎn)權(quán)當(dāng)方在經(jīng)營婚姻方面、夫妻關(guān)系方面、所得財(cái)產(chǎn)方面的積極態(tài)度。其中婚姻關(guān)系體現(xiàn)為身份關(guān)系以及財(cái)產(chǎn)關(guān)系，身份關(guān)系作為財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)保障，而其財(cái)產(chǎn)關(guān)系主要是由身份關(guān)系演變而來，所以身份關(guān)系直接影響著婚姻當(dāng)中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，單純使用《物權(quán)法》解決婚姻關(guān)系中夫妻的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，就會將夫妻共有財(cái)產(chǎn)賦予市場經(jīng)濟(jì)性，遮蔽了夫妻身份的復(fù)雜性、特殊性。因此，要想處理好夫妻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不能只參照基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)法，應(yīng)該理清財(cái)產(chǎn)糾紛涉及的《婚姻法》在內(nèi)在關(guān)系上的邏輯性與關(guān)聯(lián)性。然而在國外處理婚姻糾紛時，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸夫妻單方所有。但法院會根據(jù)夫妻另一方在婚姻期間對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作出的貢獻(xiàn)進(jìn)行依法判決，并賦予其房產(chǎn)權(quán)益。因此，我國在立法上應(yīng)該承認(rèn)女方是非產(chǎn)權(quán)者對婚姻生活的過程，并用法律的界定去對該夫妻單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。
（三）對房產(chǎn)增值財(cái)產(chǎn)部分糾紛的處理
根據(jù)國家《婚姻法》的司法相關(guān)解釋，投資的房產(chǎn)在獲取收益、增值之后，在法律上實(shí)屬夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而彰顯法律規(guī)定的科學(xué)性、合理性，其在爭議上將焦點(diǎn)鎖定在房產(chǎn)的資金方面。其資金的獲取在房產(chǎn)增值合法范圍之內(nèi)，是夫妻雙方共同維護(hù)房產(chǎn)所獲取的收益，間接體現(xiàn)了夫妻雙方共同努力的結(jié)果。因此，在這部分設(shè)計(jì)了夫妻雙投入的問題，將租金的收益定義為個人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)存在一定的偏差。其按揭房產(chǎn)涉及的增值問題，應(yīng)綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻(xiàn)程度，進(jìn)而對其進(jìn)行合理性財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。如果將該房產(chǎn)硬性定義為個人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)，不僅破壞了夫妻財(cái)產(chǎn)權(quán)益，還制約了對婚姻關(guān)系的維系。因此，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛應(yīng)該借鑒國外法律，其判決在法律上應(yīng)該尊重夫妻協(xié)力的重要原則。
七、總結(jié)
房產(chǎn)問題自古以來是社會群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，尤其是對離婚糾紛的處理，房產(chǎn)的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會和諧發(fā)展。由于我國部分區(qū)域法院存在一定的處理、解決問題，其在原則、方法上沒有形成統(tǒng)一的體系。因此，解決房產(chǎn)糾紛相關(guān)問題還應(yīng)完善法律、法規(guī)，對房產(chǎn)歸屬判決形成可行性依據(jù)，為婚姻關(guān)系、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等糾紛提供有效的法律保障，以公平、公正的態(tài)度維護(hù)房產(chǎn)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
[ 參 考 文 獻(xiàn) ]
篇2
引言
房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國也相應(yīng)的出臺了一些相關(guān)的對房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢，我國的房產(chǎn)購置稅和登記管理辦法也在不斷的變更，只有不斷創(chuàng)新工作方法，才能保證我國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)工作的合理性，進(jìn)一步穩(wěn)定我國的房產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)業(yè)在我國健康發(fā)展。
一、我國房屋產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀
1、我國房屋產(chǎn)權(quán)登記存在的問題
在現(xiàn)階段，我國房屋產(chǎn)權(quán)登記過程中，經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛。出現(xiàn)這種情況的主要原因是法律制度不是很健全。全國各地由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)引發(fā)的欺騙案件、民事訴訟案件不計(jì)其數(shù)，這就在客觀條件上要求我們規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)政策。
2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)存在的問題
我國房地產(chǎn)法律法規(guī)尺度不一。自我國改革開放以后，頒布了很多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)。針對國土資源部和建設(shè)部的這些規(guī)章制度，各地方又按照自己的地區(qū)意愿和市場情況制定出臺了各自的規(guī)章制度和政策。各地制定的規(guī)章制度都是針對各自的需要的地方特點(diǎn)，所以有的規(guī)章制度和政策性文件多種多樣。立法過程中行政權(quán)利和民事權(quán)利不分。我國的房地產(chǎn)登記制度主要是為我國房地產(chǎn)行政管理服務(wù)，很多主要的法規(guī)都是從行政管理的角度出發(fā)制定的。
3、我國房產(chǎn)登記制度存在的問題
我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷多年的發(fā)展和不斷的變革。經(jīng)過對很多相關(guān)部門的走訪和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理還存在一定的問題。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）、我國產(chǎn)權(quán)登記的職能部門在職能劃分上不明確，而且形式上有分有合。我國現(xiàn)有的房產(chǎn)登記政策和現(xiàn)狀，導(dǎo)致房產(chǎn)登記只限于行政職能工作，各級行政部門將房產(chǎn)登記管理工作密切的和部門利益結(jié)合起來，忽視了房產(chǎn)所有者的自身利益。
（2）、房產(chǎn)所有權(quán)公示力需要完善和提高。我國現(xiàn)階段由于多種原因造成的房產(chǎn)登記管理問題及法律糾紛，糾其原因，很大程度上是有房產(chǎn)登記的公示力不夠所造成，所以，今后要加強(qiáng)這方面的工作力度。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)
如今電子信息技術(shù)已經(jīng)非常先進(jìn)，計(jì)算機(jī)技術(shù)日益普及，探討房地產(chǎn)檔案管理計(jì)算機(jī)備份、計(jì)算機(jī)檢索、計(jì)算機(jī)查詢對于保障房地產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)安全運(yùn)行，確保不發(fā)生美國式的次貸危機(jī)具有十分重要的意義。
1、提高安全性
房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份能夠有效防止天災(zāi)人禍造成的損失。房地產(chǎn)檔案紙質(zhì)化存儲的弊端是顯而易見的，實(shí)施數(shù)字化管理、數(shù)字化備份提高了房地產(chǎn)檔案的安全系數(shù)，確保一旦遭遇天災(zāi)人禍檔案不能全部滅失。
2、便于保存
由于計(jì)算機(jī)存儲技術(shù)日新月異，存儲容量得到極大的提高，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份所占用的磁盤空間得到極大的拓展，保存圖片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于異地再備份
房地產(chǎn)紙質(zhì)檔案管理的缺陷是檔案文件是惟一的，無法實(shí)現(xiàn)異地備份，一旦遭遇汶川地震那樣的天災(zāi)，造成損失是不可避免的，實(shí)行計(jì)算機(jī)數(shù)字化管理、備份以后，由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日新月異，使房地產(chǎn)檔案異地備份成為可能，這樣就能有效解決重大自然災(zāi)害條件下檔案的安全問題。
三、對我國房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的建議及設(shè)想
要想保證我國房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就要有一個相對健康的房產(chǎn)登記管理制度及工作體系，就根據(jù)對現(xiàn)狀的分析討論，提出以下建議：
1、加大對房地產(chǎn)業(yè)的了解，完善健全相應(yīng)制度，減少房產(chǎn)糾紛案件的發(fā)生。要想徹底的解決這類問題，必須建立有力的、有針對性的法律制度，在法律的規(guī)范、保護(hù)下減少糾紛和訴訟案件的發(fā)生。
2、我國的土地是國有制，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)和項(xiàng)目的前提是得到國家出讓土地的使用權(quán)。在這種情況下，一定要統(tǒng)一制定完整、相互支持的法律法規(guī)。對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理作出統(tǒng)一的要求和規(guī)范。將各地區(qū)的自行制定的規(guī)章制度進(jìn)行徹底核查，不符合標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格更新、改進(jìn)甚至廢除，只有這樣，才能保持我國房地產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)問題在公平、有法可依、完整的工作體系中進(jìn)行。
3、將現(xiàn)階段不能相互支持和依存的各個部門及工作單位進(jìn)行整合，使我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理成為一個有機(jī)、相互關(guān)聯(lián)的整體。將各種登記類型的工作進(jìn)行開發(fā)和創(chuàng)新。這樣，我國房產(chǎn)登記管理部門就能在統(tǒng)一的思想下進(jìn)行工作，規(guī)范管理。與此同時，還要提高對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的公示力，只有不斷提高公示力，才能將房產(chǎn)登記工作進(jìn)行得更加規(guī)范化和公平化，只有將登記管理工作做到最大限度的公平，才能保證我國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)中的各個子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系不夠強(qiáng)，數(shù)據(jù)不能完全共享，這樣容易造成數(shù)據(jù)的重復(fù)錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數(shù)據(jù)的冗余。如在房地產(chǎn)預(yù)售登記過程中的一些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售登記中的需要填寫的屬性值是一致的，可以不用重復(fù)錄入，而當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)中達(dá)不到這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的共享，在銷售登記時還需要重復(fù)錄入數(shù)據(jù)，造成工作效率的降低和數(shù)據(jù)的冗余。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享性的建議：應(yīng)該加強(qiáng)管理子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，尤其是測繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的相互查詢，以及登記系統(tǒng)產(chǎn)生的資料和產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)的共享。
5、在當(dāng)前信息系統(tǒng)中的屬性數(shù)據(jù)庫中一些數(shù)據(jù)的字段冗余不僅導(dǎo)致存儲空間的浪費(fèi)，還影響數(shù)據(jù)的傳輸速度；而一些跟房產(chǎn)價值相關(guān)的重要信息卻沒有列入數(shù)據(jù)庫。一些數(shù)據(jù)表的設(shè)計(jì)不符合數(shù)據(jù)庫技術(shù)中的基本的范式要求，或者數(shù)據(jù)表字段相互沖突，或者有些數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致出現(xiàn)的空值等。例如，開發(fā)商和建筑物名稱這兩個屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的建議：在數(shù)據(jù)庫的建設(shè)中，應(yīng)該增加交通和基礎(chǔ)設(shè)施字段，因?yàn)榻煌ê突A(chǔ)設(shè)施都是影響房地產(chǎn)價值的重要因素，增加這兩個字段可以讓查詢?nèi)藢Ψ康禺a(chǎn)的價值有一定的估計(jì)，便于房地產(chǎn)的交易。同時對于開發(fā)商字段也應(yīng)該 賦入屬性值，由于品牌效應(yīng)，不同開發(fā)商有不同的知名度，也會影響房地產(chǎn)的價值。對于一些特殊的屬性采用動態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)約空間。
綜上所述，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)是的一項(xiàng)重量級項(xiàng)目。而且，隨著現(xiàn)階段房價的不斷上漲，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作也在不斷的發(fā)生變化。所以，一定要建立一個可靠的登記管理體系。一切從實(shí)際出發(fā)，尊重客觀事實(shí)，但是，不能各自為政，一定要有一個統(tǒng)一的政策法規(guī)和管理尺度，要盡快解決由于法律法規(guī)不能統(tǒng)一而造成的法律訴訟和民事糾紛，確定政策的主導(dǎo)地位，將各個不能相輔相成的登記項(xiàng)目整和使用，形成一套相互依存、相輔相成的房產(chǎn)登記管理體系，更好的為我國房地產(chǎn)業(yè)和提高人民生活水平服務(wù)。
篇3
為此，在2011年年初，社區(qū)就召開專門的法律服務(wù)工作動員部署會，對今年一年的工作任務(wù)、工作重點(diǎn)進(jìn)行了部署。社區(qū)黨委書記毛雪峰同志在會議上強(qiáng)調(diào)，大家一定要克服思想上的麻痹大意情緒，以高度的政治責(zé)任感把今年的工作做好。與前幾年相比，今年光南社區(qū)將法律服務(wù)工作上升到將政治的高度來看待，要求所有社區(qū)居干都要以高度的政治敏感性和政治責(zé)任感來對待這項(xiàng)工作。毛書記在會議上表示，雖然今年沒有奧運(yùn)會和六十年大慶等重大活動，但是在這種情況下大家更要保持清醒的頭腦，防止在工作中出現(xiàn)麻痹情緒，防止工作態(tài)度簡單粗暴。同時，隨著我國改革的進(jìn)一步深化以及外部國際大環(huán)境等因素的影響，一些矛盾糾紛有抬頭的趨勢，如果處理不慎，極易引起破壞社會安定團(tuán)結(jié)的重大事件。因此，社區(qū)要求居干們要妥善地對待和處理涉及到居民具體利益的矛盾糾紛，及時做好居民的穩(wěn)控工作，防止矛盾發(fā)生激化。
在年初，社區(qū)還專門召開了物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)會議，邀請社區(qū)內(nèi)三家主要物業(yè)公司(華燕物業(yè)、方建達(dá)物業(yè)和金島花園物業(yè))的代表參加。會上，社區(qū)黨委書記和居委會主任充分肯定了長期以來物業(yè)公司對社區(qū)工作的支持和貢獻(xiàn)，并請大家進(jìn)一步做好今后的工作。社區(qū)主任表示，今后希望物業(yè)公司進(jìn)一步配合社區(qū)做好矛盾糾紛的調(diào)解工作，共同維護(hù)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。社區(qū)黨委毛書記則表示，目前涉及到物業(yè)的潛在矛盾糾紛隱患主要有兩個：一是光熙門北里8號樓居民反映燃?xì)饧瘓F(tuán)咨詢公司和燃?xì)饧瘓F(tuán)第二分公司的員工經(jīng)常在小區(qū)內(nèi)駕車快速行駛的問題，部分居民認(rèn)為此問題影響到居民出行的安全;另一個是柳芳北街九號院居民在光熙家園穿行的問題。應(yīng)該說，這兩個問題都是歷史遺留問題，短期內(nèi)無法徹底解決，但社區(qū)一定要做好與社會單位的協(xié)調(diào)工作以及對居民的說服和解釋工作，物業(yè)公司也要盡到相應(yīng)的責(zé)任，做好小區(qū)內(nèi)秩序的維護(hù)和管理工作。
第二， 建立專門的支部機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)社區(qū)矛盾排查調(diào)處、法律宣傳教育以及兩類人員幫教等具體工作。
目前光南社區(qū)共有矛盾調(diào)解工作小組、物業(yè)糾紛工作調(diào)解小組、法律宣傳教育工作小組、社區(qū)矯正和安置幫教工作小組以及預(yù)防青少年犯罪工作小組等機(jī)構(gòu)。這些共組偶小組的成員以社區(qū)居干為主，由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任小組領(lǐng)導(dǎo)。矛盾調(diào)解工作小組則由社區(qū)積極分子和居干共同組成，目前擁有四個調(diào)解小組，組員35人，并配有糾紛信息員48名。物業(yè)糾紛調(diào)解小組由社區(qū)干部和三家主要物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人組成，目前有成員九人。同時，2011年社區(qū)還成立了和諧促進(jìn)員分會和居民事務(wù)協(xié)調(diào)委員會。社區(qū)目前有和諧促進(jìn)員110余人，居民事務(wù)協(xié)調(diào)委員會委員15人。社區(qū)專門設(shè)立了律師接待日、物業(yè)接待日和人大代表接待日，由專人接待居民來訪。
2011年，糾紛信息員共為社區(qū)提供糾紛隱患信息16條，經(jīng)社區(qū)排查，發(fā)現(xiàn)價值信息10條。根據(jù)這些信息，社區(qū)及時介入調(diào)解矛盾糾紛，避免了矛盾的激化。社區(qū)和諧促進(jìn)員幫助調(diào)解矛盾7起，起到了良好的作用。這些和諧促進(jìn)員在居民中威信比較高，所以在調(diào)解工作中有一定的優(yōu)勢。借助這些優(yōu)勢，幫助社區(qū)做好工作，這是今年以來社區(qū)探索的人民調(diào)解工作新方法。
矛盾排查調(diào)解要放手發(fā)動居民，走矛盾調(diào)解的“人民戰(zhàn)爭”路線，這是光南社區(qū)一直強(qiáng)調(diào)和堅(jiān)持的。實(shí)踐證明，這一舉措是切實(shí)可行的。今后，我社區(qū)將繼續(xù)把這一工作方法堅(jiān)持貫徹下去，以維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。
第三， 切實(shí)開展矛盾排查和調(diào)處工作，妥善處理人民內(nèi)部矛盾，維護(hù)好社區(qū)的和諧和穩(wěn)定。
光南社區(qū)堅(jiān)持每月至少系統(tǒng)排查一次轄區(qū)內(nèi)矛盾，遇到重大節(jié)假日和政治活動期間則開展臨時性排查。2011年，社區(qū)在上海世
博會召開前、國慶節(jié)前夕，xx屆五中全會召開前夕等重點(diǎn)時期開展了臨時性排查。截至2011年11月，社區(qū)共排查和調(diào)處矛盾22起，調(diào)解成功19起，調(diào)解成功率86%。同時，今年以來，社區(qū)加大了對人民調(diào)解協(xié)議書簽署的重視，在調(diào)解成功的19起矛盾中，有16起簽訂了調(diào)解協(xié)議書。協(xié)議書的簽訂為協(xié)議的履行奠定了基礎(chǔ)，也增強(qiáng)了社區(qū)人民調(diào)解的威信。
2011年比較突出，牽扯社區(qū)精力較大的矛盾有兩起。一起是光熙門北里16號樓3門402居民孫麗華反映樓上502家漏水的糾紛，以及柳芳北街九號院4號樓1704居民夏哲反映隔壁1705居民曹長增家空調(diào)室外主機(jī)安裝到自己家窗戶下的糾紛。在調(diào)解這兩起糾紛時，調(diào)解員多次聯(lián)系雙方當(dāng)事人，做好雙方的牽線搭橋工作。為了照顧雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，調(diào)解員滿峰和趙洋還利用周六日的休息時間約雙方座談，為雙方調(diào)解。經(jīng)過調(diào)解員的辛勤工作，這兩期矛盾都得到了妥善的解決，當(dāng)事人也對調(diào)解員的工作表示感謝。
截止到目前為止，社區(qū)還有一些未能完全解決的矛盾。矛盾未能解決的原因有很多，其中最重要的是需要相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。因?yàn)樽鳛榫用褡灾涡灾Р?，居委會沒有行政執(zhí)法權(quán)，對糾紛當(dāng)事人只能以說服和教育為主，當(dāng)單純的說服教育不能解決問題時，社區(qū)在解決糾紛時就會顯得心有余而力不足。目前比較突出，需要社區(qū)關(guān)注的問題是光熙門北里16號樓5門203居民劉桂清反映103居民張淑珍私自蓋房，影響到自己家生活的糾紛。針對這起糾紛，社區(qū)在第一時間請雙方當(dāng)事人和香河園城管隊(duì)的工作人員一起進(jìn)行了協(xié)商，當(dāng)時城管隊(duì)要求張淑珍停工并去辦理相關(guān)手續(xù)。第二天，張淑珍從城管隊(duì)辦理完手續(xù)后繼續(xù)施工，并于一周后搭建完成。針對此事，社區(qū)一方面向司法所和矛盾調(diào)處中心書面說明情況，另一方面做好劉桂清的思想工作。目前事態(tài)比較平穩(wěn)，社區(qū)將繼續(xù)關(guān)注此事。
第四， 開展法律宣傳和法律講座活動，提高居民的法律意識。
2011年，社區(qū)共開展法治宣傳活動12次，平均每月一次。今年是“五五”普法的驗(yàn)收之年，同時也是文明城區(qū)的創(chuàng)建年。結(jié)合這兩個主題，社區(qū)開展了一系列的法律法規(guī)宣傳活動，包括《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《人口與計(jì)劃生育法》、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》等這種法律法規(guī)。同時，今年我社區(qū)注重探索法律宣傳的新形式，力爭突破以往的單傳以櫥窗式宣傳為主的居民，積極動員居民參與到宣傳活動中。今年3月，社區(qū)支部居民收看了中央電視臺《今日說法》欄目中關(guān)于《侵權(quán)責(zé)任法》的專題系列節(jié)目，并支部居民進(jìn)行了討論，取得了良好的效果。同時，社區(qū)還舉辦了“五五”普法正文活動，收到居民普法征文五篇。
今年以來，社區(qū)還開展法律講座四場，每季度一場。講座分別為《婦女權(quán)益保障法》講座、《人口與計(jì)劃生育法》講座、《國防法》講座以及交通安全法律法規(guī)講座。在法治學(xué)習(xí)講座中，我們也注意探索形式的多樣化。例如，在青少年交通安全法律法規(guī)教育活動中，社區(qū)請青少年朋友來扮演司機(jī)、行人、交警等角色，模擬馬路上的實(shí)際情景。通過這種形式生動的活動，青少年朋友對交通安全法規(guī)有了一個很好的了解，也實(shí)際體驗(yàn)到了遵守交通法規(guī)的重要性。活動后，社區(qū)還邀請交通隊(duì)的民警對活動進(jìn)行了點(diǎn)評，取得了良好的效果。
第五， 做好法律服務(wù)室的建設(shè)工作，進(jìn)一步推動“律師進(jìn)社區(qū)”工作的開展。
2011年，在上級部門的關(guān)心和幫助下，社區(qū)法律服務(wù)室的硬件建設(shè)有了長足的進(jìn)步。區(qū)司法所為法律服務(wù)室配備了電腦，實(shí)現(xiàn)了法律服務(wù)室的信息化。社區(qū)法律服務(wù)室的工作人員、工作制度等實(shí)現(xiàn)了上墻公示，進(jìn)一步規(guī)范了服務(wù)室的建設(shè)。今年5月份，在街道司法所的主持下，社區(qū)與鑫泰洋律師事務(wù)所續(xù)簽了服務(wù)協(xié)議，繼續(xù)由該律師事務(wù)所為社區(qū)提供公益性法律服務(wù)。2011年，律師共在社區(qū)提供法律咨詢40余人次，獲得了良好的效果。今年7月，律師徐春江在社區(qū)接待一來訪居民后，又在后來抽時間去居民家中與居民詳談，而這一些都是義務(wù)的。同時，我們也將律師事務(wù)所的律師本人的電話提供給需要咨詢的居民，讓他們隨時能夠找到律師。從內(nèi)容上看，咨詢的主要問題涉及房產(chǎn)糾紛、勞務(wù)糾紛以及婚姻家庭糾紛等。其中尤以房產(chǎn)糾紛最為突出，占整個咨詢量的80%以上。
除律師進(jìn)社區(qū)外，2011年光南社區(qū)還開展了人大代表接待日工作，由地區(qū)人大代表高宏剛同志每個月最后一個星期五上午在社區(qū)接待居民。其中，柳芳北街九號院的北京市鐵路局退休工人向高宏剛反映了退休待遇的問題。高宏剛聽了大家反映的情況，并表示一定會向區(qū)里、市里反映。
篇4
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進(jìn)行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實(shí)施應(yīng)遵循的基本原則
（1）堅(jiān)持國家土地的公有原則；我國的社會主義經(jīng)濟(jì)制度是以公有制經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟(jì)在社會主義經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實(shí)施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅(jiān)持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
（3）堅(jiān)持合理利用土地和珍惜土地以及保護(hù)耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護(hù)耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護(hù)土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實(shí)施特殊的保護(hù)制度，根據(jù)相關(guān)法律堅(jiān)持實(shí)施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田的保護(hù)制度。
（4）堅(jiān)持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，同時實(shí)施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
（5）堅(jiān)持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，加大對城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場具有高風(fēng)險和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，不能讓房地產(chǎn)交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產(chǎn)市場以宏觀調(diào)控為指引，由市場去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。
2 針對房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險的相關(guān)法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房價。化解融資風(fēng)險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標(biāo)，并實(shí)行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強(qiáng)烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運(yùn)行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)警制度和價格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房價，保證房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時還要明確市場機(jī)制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險，通過價格機(jī)制和市場競爭機(jī)制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實(shí)地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進(jìn)一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機(jī)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機(jī)制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國雖然已經(jīng)出臺了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強(qiáng)對于專業(yè)性較強(qiáng)并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時要獨(dú)立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實(shí)施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。
3 針對預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)
在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進(jìn)行商品房的預(yù)售登記。實(shí)行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護(hù)商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動上和思想上對預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，并且等到商品房竣工、驗(yàn)收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項(xiàng)的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行，也保障了購房者的合法權(quán)益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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篇5
近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，城市土地面積逐漸減少，而大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市就業(yè)發(fā)展和定居生活，大量的農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)為工礦企業(yè)用地、交通用地和商住用地，這給房地產(chǎn)測繪的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇，同時也給房產(chǎn)測量提出了更高的要求。隨著房產(chǎn)測繪活動的開展也必將導(dǎo)致一些問題和糾紛的產(chǎn)生。如何確保房產(chǎn)測量順利進(jìn)行，減少糾紛，關(guān)鍵在于加強(qiáng)對房產(chǎn)測量質(zhì)量的管理，提高房產(chǎn)測量的質(zhì)量。
二、房產(chǎn)測量的內(nèi)涵
房產(chǎn)測量是為確定房屋產(chǎn)權(quán)的需要，對房屋的自然狀況進(jìn)行測量，對房屋的權(quán)屬情況進(jìn)行確定，對房屋的使用情況進(jìn)行調(diào)查。房產(chǎn)測量必須完成兩個基本任務(wù)：一是為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的相關(guān)信息及基礎(chǔ)圖表；二是為城市規(guī)劃和建設(shè)部門提供相關(guān)的數(shù)據(jù)資料。
（1）房產(chǎn)測繪的概念及分類 所謂房產(chǎn)測繪，指的是由國家規(guī)定的有測繪資格的相關(guān)機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)的測繪儀器和測繪技術(shù)來對規(guī)定范圍內(nèi)的房屋和相關(guān)土地進(jìn)行檢測描繪的一種活動。房地產(chǎn)測繪細(xì)分又可以分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪，其中基礎(chǔ)測繪描繪的是一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)平面控制圖，由于其要求較高，往往對測試人員和相關(guān)設(shè)備的要求較高，而項(xiàng)目測繪則相對簡單，它的工作往往涉及到房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)營管理等等。我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)的測繪只能由具有相關(guān)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，因此，不管是基礎(chǔ)測繪還是項(xiàng)目測繪，都必須交給相關(guān)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。本文所涉及的預(yù)測和實(shí)測就是房產(chǎn)項(xiàng)目測繪的內(nèi)容。
房屋的預(yù)測面積，指的是商品房在進(jìn)行預(yù)期銷售過程中，依照國家的相關(guān)規(guī)定，由開發(fā)部門委托具有測繪資格的房屋測量機(jī)構(gòu)依照相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙，在經(jīng)過實(shí)地考察，按照國家標(biāo)準(zhǔn)對尚未竣工的房屋進(jìn)行的面積預(yù)測。得到的預(yù)測結(jié)果開發(fā)商可以在項(xiàng)目宣傳中使用，也可以在房屋預(yù)售時使用。開發(fā)商想要開展房屋預(yù)售工作，就必須對預(yù)售房屋進(jìn)行面積預(yù)測，否則，開發(fā)商在宣傳中使用的房屋面積數(shù)據(jù)就是虛假數(shù)據(jù)，開發(fā)商進(jìn)行的宣傳活動也就是虛假宣傳，業(yè)主在拿到房屋后如果與宣傳不相符合，可以依法追究開發(fā)商的法律責(zé)任。
房屋實(shí)測面積，指的是房屋竣工以后，由開發(fā)部門委托有測繪資格的房屋測繪機(jī)構(gòu)，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測后得到結(jié)果，也就是業(yè)主收房時房屋的實(shí)際面積。房屋實(shí)測面積與業(yè)主對房屋的所有權(quán)商品房面積大小直接決定房屋總價，廣大購房者對房屋面積非常關(guān)注，特別對同一房屋在預(yù)測和實(shí)測前后面積差異更為關(guān)心
（2）房產(chǎn)測量的特點(diǎn)。房產(chǎn)測量工作具有高度的專業(yè)性，與普通的工程測量有著很大的區(qū)別。房產(chǎn)測量的結(jié)果具有多種表達(dá)形式，一旦經(jīng)過房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，則其測量結(jié)果就具有了法律效力。測量結(jié)果是對房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，處理產(chǎn)權(quán)糾紛等問題的重要依據(jù)。房產(chǎn)測量工作要求測量人員具備較高的測繪技術(shù)，同時更要熟知房產(chǎn)知識和業(yè)務(wù)，熟悉房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，否則無法確保房產(chǎn)測量的質(zhì)量。
（3）房產(chǎn)測量的作用。首先房產(chǎn)測量是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的法律依據(jù)。房產(chǎn)測量成果是用來為房屋權(quán)屬登記、發(fā)證服務(wù)的，是房產(chǎn)確權(quán)登記的數(shù)據(jù)來源。其次房產(chǎn)測量為城市規(guī)劃建設(shè)和管理提供決策依據(jù)。房屋是城市的重要組成部分，城市的規(guī)劃建設(shè)和管理是政府的一項(xiàng)重要工作，要做好這項(xiàng)工作，就必須了解城市建設(shè)的現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)測繪成果不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，同時也給城市的整體建設(shè)布局，住房制度改革，舊城區(qū)拆遷改造等政府決策提供數(shù)據(jù)和依據(jù)
（4）當(dāng)前房產(chǎn)測繪存在的問題。隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，社會對房地產(chǎn)測繪工作提出更高的要求。但中國房地產(chǎn)測繪比國外房地產(chǎn)測繪起步晚，操作規(guī)范和制度化不夠完善，存在很多問題，在具體工作中，房屋的預(yù)測面積和實(shí)測面積會有差異，產(chǎn)生差異的原因有多種原因，歸納為主要有以下兩點(diǎn)：
第一、數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感覺和認(rèn)識，房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測得來。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中由于多種原因，可能會對建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測面積和實(shí)測面積差異的主要原因。
第二、技術(shù)性原因，由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程差錯等原因都會贊成面積的不同，并且預(yù)測和實(shí)測往往是由兩家不同的測繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。
三、如何保證房產(chǎn)測量質(zhì)量
（1）加強(qiáng)對測繪工作人員進(jìn)行必要的崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)。測量人員在從事房產(chǎn)測量前，大部分不是學(xué)習(xí)房產(chǎn)測量專業(yè)的，對測繪工作者進(jìn)行必要的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)，同時更要加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。
（2）建立科學(xué)的技術(shù)與質(zhì)量管理體系。測繪單位要強(qiáng)化內(nèi)部的質(zhì)量管理與質(zhì)量監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)日常的質(zhì)量檢查與質(zhì)量監(jiān)督工作的有機(jī)結(jié)合。從事房產(chǎn)測繪的單位要立足房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的根本，在全面質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合本單位的生產(chǎn)特點(diǎn)，探索適應(yīng)房產(chǎn)測繪管理的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，形成以規(guī)范化為準(zhǔn)則，技術(shù)設(shè)計(jì)為保證，作業(yè)指導(dǎo)書為前提的技術(shù)體系，嚴(yán)格按技術(shù)規(guī)程作業(yè)是保證質(zhì)量的前提。
（3）嚴(yán)格執(zhí)行“三級檢查、一級驗(yàn)收”制度。首先是測繪作業(yè)組中的自查互查，其次是中隊(duì)或項(xiàng)目專檢人員對測繪過程進(jìn)行圖面和實(shí)地檢驗(yàn)，再由大隊(duì)或院級專檢人員最終檢查。在保證檢查無誤后由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人撰寫技術(shù)總結(jié)，列出上交成果清單交由委托單位進(jìn)行最終驗(yàn)收。相關(guān)的檢驗(yàn)包括：第一，各級檢查要獨(dú)立完成，不能夠替代或省略；第二，專檢人員要對測繪組提交的質(zhì)檢單、圖紙和成果等進(jìn)行系統(tǒng)的檢查并簽字確認(rèn)；第三，技術(shù)管理者要對實(shí)際的測繪過程進(jìn)行定期的總結(jié)、分析和討論，從而保證測繪成果和業(yè)務(wù)水平的不斷提高；第四，在對質(zhì)量技術(shù)問題存在分歧時，由專檢人員進(jìn)行認(rèn)定，專檢人員無法認(rèn)定時，需提交總工辦研究決定。
四、結(jié)束語
準(zhǔn)確完整的房產(chǎn)測繪成果是確定產(chǎn)權(quán)面積，是保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的主要依據(jù)，在進(jìn)行房產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理中，應(yīng)當(dāng)將測繪與管理的職責(zé)進(jìn)行分離，打破傳統(tǒng)的壟斷現(xiàn)象。房產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪的管理，確保房產(chǎn)測繪在規(guī)范化的程序下進(jìn)行，才能保證測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，為房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供可靠依據(jù)，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)測繪行業(yè)健康發(fā)展。
篇6
房產(chǎn)測量的主要工作包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查以及房產(chǎn)面積核算等。驗(yàn)收成功的房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)是具有一定的法律效益的。其能夠提供關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)面積等重要資料，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛等問題的重要參考依據(jù)?，F(xiàn)代房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)長成為了完全商品化的形式。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)范商品房的銷售，維護(hù)消費(fèi)者的消費(fèi)權(quán)益，降低商品房買賣雙方的糾紛我國建設(shè)部門制定了關(guān)于商品房建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)則，在實(shí)際操作上還是需要房產(chǎn)測量的結(jié)果來支撐。因此文章就房產(chǎn)測量工作中的常見測 量技術(shù)進(jìn)行分析研究。
1、房產(chǎn)測量的作用與意義
1.1給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)
房產(chǎn)測量對于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人來說，可以提供相應(yīng)的法律保護(hù)。房產(chǎn)測量結(jié)果如果得到了房產(chǎn)管理部門的肯定與驗(yàn)收，那么房產(chǎn)測量結(jié)果是具有一定的法律效力的，其可以作為處理房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。因此可以看出房產(chǎn)測量的結(jié)果與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的實(shí)際利益有著密切的聯(lián)系。房產(chǎn)測量的工作的所有步驟與過程，不論是在面積計(jì)算還是在測量精度方面都具有嚴(yán)密的科學(xué)性保障[1]。
1.2規(guī)劃城市建設(shè)的重要依據(jù)
房產(chǎn)測量是按照國家相關(guān)部門所指定的測量標(biāo)準(zhǔn)與信息資料，對房屋自然狀況與權(quán)屬狀況進(jìn)行測量的工作。其主要目的就是明確城市房屋與土地的占有面積與使用等一系列情況，進(jìn)而給城市建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理提供重要的數(shù)據(jù)依據(jù)。該數(shù)據(jù)是房屋所有權(quán)證明與土地使用權(quán)證明的關(guān)鍵構(gòu)成因素之一，同時也是城市構(gòu)建房地產(chǎn)檔案的最初原始資料之一。
1.3檢驗(yàn)商品房買賣的手段
目前我國商品房價格節(jié)節(jié)攀升。不乏無良商品房開發(fā)商會在利益的趨勢下對房屋面積進(jìn)行修改。而實(shí)行房產(chǎn)測量能夠有效的保障消費(fèi)者的基本權(quán)益，維護(hù)房產(chǎn)交易市場的正常秩序。
2、房產(chǎn)測量的中常見技術(shù)
2.1數(shù)字化測圖技術(shù)
數(shù)字化測圖技術(shù)主要就是針對房產(chǎn)中的周邊信息進(jìn)行周幾，然后再將其錄入至計(jì)算機(jī)中，使用數(shù)字化的數(shù)據(jù)處理軟件，將數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的處理，然后生成出相應(yīng)的圖形，進(jìn)而對圖形進(jìn)行編輯與處理，最終獲得數(shù)字化的房產(chǎn)圖。使用數(shù)字自動化控制的相關(guān)設(shè)備以及輸出設(shè)備就能夠獲得房產(chǎn)圖[2]。
2.2 GPS-RTK技術(shù)
RTK技術(shù)是GPS測量技術(shù)中一種常見的技術(shù)，即為實(shí)施動態(tài)差分法。RTK技術(shù)能夠高效、便捷的開展高精度的測量工作。RTK技術(shù)的實(shí)現(xiàn)途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術(shù)接受單基站光波改正數(shù)的普RTK技術(shù)；另外一種是通過因特網(wǎng)數(shù)據(jù)來獲取虛擬參考站技術(shù)播發(fā)改正數(shù)的RTK技術(shù)[3]。使用RTK技術(shù)在野外進(jìn)行地籍測量的準(zhǔn)確度高達(dá)厘米程度。其使用了載波相位動態(tài)實(shí)施差分的技術(shù)，有效的改善了測量的工作準(zhǔn)確度與工作效率。GPS-RTK技術(shù)中的涉及的數(shù)據(jù)均為數(shù)字化，在經(jīng)過計(jì)算機(jī)處理后可以直接輸出為電子地圖，十分符合房產(chǎn)測量的實(shí)際需求。
使用普通測量方式，例如三角測量、導(dǎo)線測量等方式對房產(chǎn)平面進(jìn)行測量耗費(fèi)時間與精力更多，并且得到的數(shù)據(jù)結(jié)果精度并不準(zhǔn)確。因此使用GPS-RTK技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)平面控制測量時具有明顯的優(yōu)勢，其無需點(diǎn)間通視，點(diǎn)與點(diǎn)之間的位置均勻，能夠在短時間內(nèi)高效、準(zhǔn)確的完成房產(chǎn)測量工作。特別是使用GPS-RTK技術(shù)開展房產(chǎn)控制測量工作時，與其他常規(guī)控制測量方式不同，其不需要使用普通的控制測量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。GPS-RTK技術(shù)的測量結(jié)果誤差均勻，獨(dú)立，不會出現(xiàn)誤差累積的情況，其精準(zhǔn)度十分值得信賴。一般普通的測量需要2個或以上人員進(jìn)行，但是GPS-RTK技術(shù)僅需要1人來進(jìn)行操作。GPS接收設(shè)備體積小，操作便捷簡單，有效的降低了測量的成本，提升了工作效率。但是GPS接收設(shè)備的購入費(fèi)用與普通設(shè)備相比較高[4]。
將GPS-RTK技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測量中不論是從測量精度還是工作效率來說都是切實(shí)可行的。同時在房產(chǎn)測量中使用GPS-RTK技術(shù)還大大擴(kuò)展了應(yīng)用領(lǐng)域，增加了其使用價值。由于GPS-RTK技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)厘米級別的精度，因此在衛(wèi)星信號優(yōu)越的地區(qū)可以使用其用來確定權(quán)屬界限，來計(jì)算得出房屋的權(quán)屬面積。如果位于衛(wèi)星信號不佳的地區(qū)，也可以在界址點(diǎn)附近來做出控制點(diǎn)，再使用全站儀等工具對其進(jìn)行細(xì)節(jié)測量，用來填補(bǔ)GPS-RTK技術(shù)測量的缺陷。在將得出的結(jié)果進(jìn)行參數(shù)轉(zhuǎn)化的過程中，要注意在測定已知點(diǎn)時要將其放在測區(qū)的附近，將其均勻擺放分布，只有這樣才能夠有效的對測定區(qū)域進(jìn)行控制，同時也避免了參數(shù)轉(zhuǎn)化時造成的誤差。同時，為了最大程度的獲得精確的測量數(shù)值，一般可以選擇五個以上的控制點(diǎn)，再使用最小二乘法來將其轉(zhuǎn)換參數(shù)。
2.4坐標(biāo)解析技術(shù)
房產(chǎn)面積測算主要包括房屋面積測算與用地面積測算。房屋面積測算即為房屋建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等數(shù)據(jù)的計(jì)算。而用地面積則是關(guān)于封閉地塊面積的測算。商品房在銷售過程中時常出現(xiàn)關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛。因此要準(zhǔn)確的測量房產(chǎn)面積十分重要。坐標(biāo)解析技術(shù)就是來測量房產(chǎn)面積的重要方式之一[5]。
2.5GIS技術(shù)
GIS技術(shù)即為地理信息系統(tǒng)技術(shù)。其是使用計(jì)算機(jī)存儲，處理信息等功能的測量技術(shù)。主要是基于計(jì)算機(jī)技術(shù)支持下的房產(chǎn)測量技術(shù)。其可以把各項(xiàng)資源數(shù)據(jù)信息與參數(shù)按照空間或地理分布，通過固定格式分別輸入計(jì)算機(jī)，通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件來實(shí)現(xiàn)存儲與輸出，通過滿足房產(chǎn)測量需求。其將多種數(shù)據(jù)輸入至計(jì)算機(jī)可以講數(shù)字變得更加直觀形象，將復(fù)雜的數(shù)據(jù)使用動畫的形式體現(xiàn)出來，給房產(chǎn)測量提供了信息與可視化支持。
3、房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制
房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測量作用與價值的保障之一。當(dāng)前對房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制主要有以下幾種方式：1）當(dāng)前房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制的趨勢逐漸朝著信息化的方向發(fā)展。因此在實(shí)際的房產(chǎn)測量工作中可以構(gòu)建房產(chǎn)測量計(jì)算信息管系統(tǒng)，在系統(tǒng)中可以把不同類型的房產(chǎn)測量與計(jì)算信息歸納到不同的類別選項(xiàng)中，并且將繁雜的房產(chǎn)測量計(jì)算信息，使用掃描、人工錄入等方式上傳至信息管理系統(tǒng)客戶端。2）強(qiáng)化房產(chǎn)測量的法制性建設(shè)。我國房產(chǎn)局等相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)測量工作出臺相應(yīng)的強(qiáng)制法律法規(guī)，推動房產(chǎn)測量工作的法制性建設(shè)。加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度。定期對房產(chǎn)測量人員開展法制觀念培訓(xùn)教育。提高房產(chǎn)測量人員的法律意識與道德素質(zhì)。
結(jié)束語
房產(chǎn)測繪對于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展與社會環(huán)境的和諧穩(wěn)定來說具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。如房產(chǎn)測繪存在不當(dāng)之處必然會對產(chǎn)生眾多房產(chǎn)糾紛，讓民眾失去對國家房產(chǎn)測繪部門的信心。在房產(chǎn)測量過程中不單單需要基礎(chǔ)的測繪工作來奠定基礎(chǔ)，更為重要的是還需要科學(xué)完善測量技術(shù)來保證測量結(jié)果的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。當(dāng)前我國房產(chǎn)測量工作中難免存在一些問題，但是相信在科學(xué)技術(shù)的發(fā)展基礎(chǔ)上房產(chǎn)測量技術(shù)將會邁向新的臺階。
參考文獻(xiàn)
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篇7
一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內(nèi)容具有關(guān)聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導(dǎo)致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴(yán)重?fù)p害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費(fèi)。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機(jī)制成為司法實(shí)務(wù)中亟待解決的一個重大課題。
對民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進(jìn)行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無一公認(rèn)的解決民行交叉案件的方案。
二、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性
(一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果
房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度,是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。
同時,登記機(jī)構(gòu)在對房地產(chǎn)進(jìn)行登記過程中,又會涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動的原因行為。所以,該行為又會產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認(rèn)其與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國家行政機(jī)關(guān)發(fā)放的確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。
由此可見,房地產(chǎn)登記涉及到兩個法律關(guān)系,一個是作為登記基礎(chǔ)的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關(guān)系,另一個是登記機(jī)構(gòu)對申請人的申請進(jìn)行審查并予以核準(zhǔn)登記的行政法律關(guān)系。這些法律關(guān)系相互交叉,錯綜復(fù)雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。
(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)
房地產(chǎn)登記系對既有法律關(guān)系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關(guān)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機(jī)構(gòu)就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實(shí)合法,具有法律效力,登記機(jī)構(gòu)無需也無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產(chǎn)變動的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查)及登記機(jī)構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實(shí)性存在一定程度的分離。
房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標(biāo)志著國家房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)法律對房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)可和公示,也是對民事法律關(guān)系中所有權(quán)取得法律行為的認(rèn)可。第三人基于該信賴而從事的交易應(yīng)依法受到保護(hù)?；诖?對房地產(chǎn)登記行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。
可見,房地產(chǎn)登記行為作為行政確認(rèn)類登記,行政機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對其進(jìn)行形式審查。而登記行為在私法領(lǐng)域的公定力、公信力則要求對產(chǎn)生變動的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)屬變動的原因行為無效、不合法,導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯誤時,對登記機(jī)構(gòu)的錯誤登記可提起行政訴訟,對權(quán)屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護(hù)則會引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。
三、解決之道:民事優(yōu)先原則
(一)基本思路:維護(hù)法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能
穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發(fā)展,法律又不可避免地會出現(xiàn)滯后性。所以,當(dāng)現(xiàn)實(shí)生活中新出現(xiàn)的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時,從理論上為引進(jìn)新的法律機(jī)制進(jìn)行探討雖屬必要,但更重要和當(dāng)務(wù)之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實(shí)務(wù)中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進(jìn)行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實(shí)務(wù)界不致于一籌莫展。
雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)困境,實(shí)際上對現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求。“面對存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養(yǎng)來解決實(shí)踐中紛繁復(fù)雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權(quán)衡和解釋相關(guān)法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進(jìn)而彌補(bǔ)法律的缺陷。”房地產(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運(yùn)用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。
(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則
在房地產(chǎn)登記中,登記機(jī)構(gòu)對引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)權(quán)屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認(rèn)定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補(bǔ)正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導(dǎo)致權(quán)屬變動無效?？梢?房地產(chǎn)權(quán)屬的變動從根本上來說取決于引起權(quán)屬變動的原因行為,房地產(chǎn)登記對原因行為不會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當(dāng)事人實(shí)際主要是對登記所涉及的民事法律關(guān)系有爭議,只是由于該行為為登記機(jī)構(gòu)所確認(rèn)并基于登記而生效,導(dǎo)致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認(rèn)定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應(yīng)當(dāng)建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。
在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時,還應(yīng)澄清以下幾個問題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對的,其只是一種優(yōu)勢證據(jù)。如果一方當(dāng)事人提供的其他證據(jù)足以推翻房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對房產(chǎn)證不予采信,而無需等待當(dāng)事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產(chǎn)的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。 編輯
注釋:
篇8
一、房產(chǎn)交易標(biāo)的物
房產(chǎn)交易標(biāo)的物是指包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押或者房屋租賃中所涉及的不動產(chǎn)及房產(chǎn)。
二、房產(chǎn)交易標(biāo)的物在交易中存在的風(fēng)險
1、交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍
1.1非法建筑用于交易的
非法建筑是指沒有法律根據(jù)的建筑；非法建筑人對非法建筑自始不能談及享有所有權(quán)和使用權(quán)，因?yàn)楸旧斫ㄖ锏臋?quán)利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是賣方不告知該出售的房屋的具體權(quán)利情況時，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失要賣方承擔(dān)。
1.2已被列入拆遷范圍的房屋
《中華人民共和國憲法》第13條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”，其中就規(guī)定了公民住宅不受侵犯。但是在現(xiàn)實(shí)中有些不法分子以憲法對房屋的保護(hù)為“幌子”，在房屋已被列人拆遷范圍后，隱瞞第三人進(jìn)行房屋交易。
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定：被拆遷戶在拆遷公告后，擅自改建或裝修房屋及附屬物、改變房屋、用途變更租賃關(guān)系和轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的。依據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，該房屋不能轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)交易部門應(yīng)凍結(jié)房地產(chǎn)過戶手續(xù)的辦理。房屋已列入拆遷的范圍內(nèi)，買賣雙方的購房協(xié)議因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
2、交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵
所謂房屋質(zhì)量瑕疵，指因房屋質(zhì)量問題比如墻體裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，嚴(yán)重影響正常居住適用。作為該商品房的出賣人負(fù)有對出賣房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。我們來看下面這個案例：
某先生購買了一套二手房，入住發(fā)現(xiàn)所購房屋存在廚房地板漏水的情況。賣主事先并沒有告知該情況。李先生采取修復(fù)措施，但是問題并沒有解決，故李先生要求與賣主解除曾經(jīng)簽訂的買賣合同。賣主不同意解除合同，并說如果李先生解除合同，他將視為違約，到法院，要承擔(dān)違約責(zé)任。在此種情況下，王先生是否應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)自己的權(quán)益。
某先生在這種情況下是可以提出解除合同的，而且不構(gòu)成違約。在房屋買賣合同中，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。商品房質(zhì)量不合格可能會影響人身安全，人身權(quán)利當(dāng)然高于財(cái)產(chǎn)權(quán)利，處于對人身權(quán)利的保護(hù)，法律應(yīng)該賦予房屋買受人合同解除權(quán)。所以李先生要求解除合同是完全合理合法的。
3、房屋已出租，未依規(guī)定通知承租人
在房屋出租前，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。該有限買賣權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是專屬于房屋承租人的權(quán)利，我們對權(quán)利的保護(hù)同時也對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)加以限制：承租人只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時，才能實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是相對而言的，只有在與其它競買者同等的條件下才可以優(yōu)先購買。這里同等條件是指交易的條件相同、價格相同。
4、房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的
抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。房屋抵押人對抵押房屋享有處分權(quán)，但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。下面我們結(jié)合相關(guān)案例來說明未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓引發(fā)的法律風(fēng)險。在二手房交易中，甲在其出售的房屋上已設(shè)定了抵押登記，甲將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓給乙，但甲未通知抵押權(quán)人，則抵押權(quán)人可以主張房屋買賣合同無效。因?yàn)榈盅簷?quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
三、解決房產(chǎn)交易標(biāo)的物風(fēng)險的對策
針對以上說提到的在房地產(chǎn)交易過程中因?yàn)闃?biāo)的物的權(quán)利不完整，權(quán)屬不明確的四種風(fēng)險產(chǎn)生的糾紛問題，我們可以從以下四個方面來規(guī)范：
1、要求買方提供權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)
針對上面所提到的第一個標(biāo)的物風(fēng)險，房產(chǎn)標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍的，房產(chǎn)交易的賣方應(yīng)該承擔(dān)房產(chǎn)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。房屋出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出賣人應(yīng)擔(dān)保其交付的房屋在房屋的權(quán)利上不存在未告知的瑕疵。理解房屋出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括以下方面：第一，出賣人保證房屋上的權(quán)利不存在瑕疵。首先，出賣人負(fù)有保證出賣的房屋是合法的、國家承認(rèn)和保護(hù)的房屋;其次，出賣人應(yīng)當(dāng)保證對該房屋，其他任何第三人不能主張權(quán)利，如果交付的房屋以及該房屋占用范圍的土地上存在著約定擔(dān)保物權(quán)或法定擔(dān)保物權(quán)、該房屋權(quán)屬狀態(tài)存在有爭議的事項(xiàng)以及任何第三人向該房屋可以主張權(quán)利的相關(guān)情況均可以視為房屋的權(quán)利有瑕疵。第二，出賣人未盡告知義務(wù)需承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)誠信原則，出賣人應(yīng)當(dāng)將與其交付的房屋上的權(quán)利有關(guān)的事項(xiàng)告知買受人。出賣人未盡告知義務(wù)造成買受人的損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果買受人在和出賣人簽訂買賣合同時已經(jīng)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的房屋享有權(quán)利的，出賣人就不承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。
2、要求買方承擔(dān)房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保
針對上面所提到的第二點(diǎn)標(biāo)的物風(fēng)險，交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵，房產(chǎn)交易的賣方應(yīng)該承擔(dān)房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。所謂房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保，是指出賣人所交付的房產(chǎn)含有隱蔽的缺陷或其它與合同規(guī)定不符的質(zhì)量問題，以致不適于其用途或其價值減少。出賣人必須對其所交付的房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵負(fù)擔(dān)保義務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
《合同法》第155條對出賣人違反質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)的責(zé)任做出了規(guī)定。根據(jù)這一規(guī)定，如果出賣人的房屋質(zhì)量不符要求的，應(yīng)當(dāng)向合同另一方承擔(dān)違約責(zé)任；對違約責(zé)任沒有約定或約定不明確，買受人根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)以及損失的大小，可以請求出賣人承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款等違約責(zé)任;甚至買受人可以請求賠償損失。
3、加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)屬的審查力度
針對上面所提到的第三點(diǎn)標(biāo)的物風(fēng)險，房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該充分發(fā)揮他們的審查作用。
目前房產(chǎn)交易頻繁，登記的案件數(shù)量也很多，無形中給登記部門帶來很大的工作量，這使我們建立一支高素質(zhì)高效率的登記審查隊(duì)伍迫在眉睫。首先登記機(jī)關(guān)要求房屋權(quán)利人提出完整的登記申請的材料，從嚴(yán)審查，有房屋權(quán)屬爭議應(yīng)當(dāng)及時排查。審查的內(nèi)容包括：對申請人進(jìn)行詢問，必要時，到實(shí)地進(jìn)行查看，要求申請人提供必要的證明材料并保證權(quán)屬真實(shí)等。其次，對于第三人有證據(jù)證明房屋權(quán)屬登記中明顯有申報(bào)情況失實(shí)的。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給以第三人救濟(jì)方式可以通過聽證或其他方法，給第三人申辯的權(quán)利。
4、開通一條有效的司法救濟(jì)渠道
針對上面所提到所有標(biāo)的物風(fēng)險，包括房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的等情況。我們在司法實(shí)踐中應(yīng)該開通一條有效的司法救濟(jì)渠道。司法救濟(jì)的探索上：可以采取“先行后民”的救濟(jì)手段。
民事審判活動是解決平等主體之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，房屋權(quán)屬爭議的核心是房歸誰所有，我們都知道房屋登記的利害關(guān)系人所提出爭議的理由，一般是不難予以審查的。如果行政機(jī)關(guān)能在取證方面給法院更便捷的支持，那么將大大節(jié)約司法成本，提高我們的法律救濟(jì)效率。在房產(chǎn)糾紛直接到法院的民事訴訟中，對有瑕疵的房屋權(quán)屬證書的，因登記機(jī)關(guān)的工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的，我們可以用行政的手段審查房屋權(quán)屬是否有缺陷，如果房屋權(quán)屬有瑕疵，行政機(jī)關(guān)有權(quán)直接注銷房屋權(quán)屬證書。而這時候法院就可以直接利用權(quán)屬證明的是否合法來判定該交易是否有效。這種“先行后民”的方式將大大提到司法救濟(jì)的效率。
四、結(jié)束語
我們始終相信法律的步伐是永遠(yuǎn)向前發(fā)展的，特別是《物權(quán)法》的出臺對房產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)一步保護(hù)。房屋產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于房屋登記簿時發(fā)生效力，房產(chǎn)證記載的事項(xiàng)，以房屋登記簿為準(zhǔn)。這個規(guī)定使產(chǎn)權(quán)的確定更明確，更容易的排除他人侵權(quán)。但是在市場經(jīng)濟(jì)中人們總會因利益的引誘而做出違法的事情，只要我們的立法及時跟進(jìn)，對法律現(xiàn)時的漏洞給予高度的重視，相信房產(chǎn)糾紛案件將會大大減少，房地產(chǎn)交易市場會得到更好的規(guī)范，社會也將更加穩(wěn)定，這樣反過來更有利于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
篇9
“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實(shí)際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達(dá)到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計(jì)10.1%，則陰陽合同避稅達(dá)到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財(cái)政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經(jīng)濟(jì)損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。
其次，當(dāng)事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關(guān)法律規(guī)定過于模糊，沒有對相關(guān)的法律法規(guī)條款進(jìn)行合理的司法解釋?！瓣庩柡贤笔堑湫偷碾p方惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，有過錯的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關(guān)系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當(dāng)事人的民事責(zé)任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價格申報(bào)制度的不完善和房價評估操作的復(fù)雜性、隨意性造成“陰陽合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。同時《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報(bào)制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細(xì)則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。
相關(guān)主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報(bào)有一套評估制度，例如請?jiān)u估機(jī)構(gòu)或依托計(jì)算機(jī)評稅軟件系統(tǒng)，對房地產(chǎn)市場中發(fā)生交易的二手房進(jìn)行評估。但評估機(jī)構(gòu)有時會因追求經(jīng)濟(jì)利益，無原則地迎合當(dāng)事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機(jī)評手段時，稅務(wù)主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評稅系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計(jì)算機(jī)估價，以合同價為征稅基準(zhǔn)；低于計(jì)算機(jī)評估價的，以計(jì)算機(jī)評估價為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”，這就導(dǎo)致了投機(jī)者有機(jī)可乘。
二、二手房陰陽合同的危害及風(fēng)險
“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序，影響國家宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國家和相關(guān)部門了解市場和出臺相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實(shí)，相關(guān)部門對市場的了解就越真實(shí)，出臺相關(guān)調(diào)控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導(dǎo)致二手房交易市場的動態(tài)反映失真，不利于國家對房產(chǎn)市場進(jìn)行及時有效的宏觀調(diào)控。
買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當(dāng)事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風(fēng)險，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購入價低于實(shí)際成交價，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來，其實(shí)并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當(dāng)以備案轉(zhuǎn)讓的價格為準(zhǔn)，登記備案的行為是一種行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實(shí)的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當(dāng)事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實(shí)意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點(diǎn)。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進(jìn)行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)查實(shí)，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴(yán)重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
三、二手房“陰陽合同”的防范與對策
要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產(chǎn)生，必須采取針對性的措施。
首先，司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認(rèn)識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護(hù)。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關(guān)條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認(rèn)那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導(dǎo)致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺相應(yīng)的補(bǔ)充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認(rèn)經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)。
其次，各管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定管理細(xì)則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對一些有資質(zhì)、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅(jiān)決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業(yè)務(wù)。同時建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門及時更新基準(zhǔn)價格數(shù)據(jù)，因?yàn)榧{稅的多少是“陰陽合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價格是動態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評估價格與實(shí)際價格差距過大的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報(bào)房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責(zé)任公之于眾，提高老百姓的自我保護(hù)與法律意識。逐步實(shí)現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生，維護(hù)二手房市場的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
篇10
求助人 陳先生
A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。
也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回。
對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費(fèi)用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，你好！
我是一個新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產(chǎn)過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？
像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經(jīng)成立，作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張?jiān)摲课莸臋?quán)利歸本人所有？
求助人 汪先生
A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。
根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：
轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；
法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。
李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認(rèn)為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠實(shí)信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。
在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
對于確實(shí)不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
雙方協(xié)商確定的，從其約定；
雙方不能協(xié)商確定的：
（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；
（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估來確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。
法律小常識
合同的對內(nèi)效力與對外效力
合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。
篇11
求助人：李先生
A：李先生，你好。
首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進(jìn)行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中予以明確。
根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權(quán)威性的政府機(jī)關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點(diǎn)。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐?、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。
由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對方進(jìn)行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強(qiáng)制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。
若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進(jìn)行審核。
就本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護(hù)自身利益，會在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待，對于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對于一些可能產(chǎn)生對自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強(qiáng)勢，若一些開發(fā)商堅(jiān)決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認(rèn)真考慮，慎重地做出決定。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)問題進(jìn)行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，您好！
今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進(jìn)行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請您幫我解答一下，非常感謝。
求助人：小劉
A：小劉，你好。
我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：
1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。
2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。
根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進(jìn)行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。
此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實(shí)，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。
那么對于你目前的實(shí)際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗(yàn)報(bào)告與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，如果你的病情非常嚴(yán)重，可能失去經(jīng)濟(jì)來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。
如果你的病情并非嚴(yán)重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進(jìn)行處理。
法律小常識
所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎(chǔ)動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。
情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，情勢變更原則所追求的價值目標(biāo)是公平和公正。
情勢變更原則的適用條件：
1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實(shí)。
2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。
篇12
求助人：小岑
A：小岑，你好！
根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
依據(jù)上述規(guī)定，夫妻離婚對于雙方財(cái)產(chǎn)的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財(cái)產(chǎn)或是夫妻一方的財(cái)產(chǎn)分割或補(bǔ)償有約定的，按照彼此已達(dá)成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產(chǎn)所對應(yīng)市場價格的一半作為對她的補(bǔ)償，這不違反法律的規(guī)定。
但若雙方協(xié)議不成，訴至法院的話，就當(dāng)前的司法實(shí)踐而言，人民法院一般將該房產(chǎn)判歸房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記一方也就是小岑的名下，對于尚未歸還的貸款也應(yīng)由作為產(chǎn)權(quán)登記一方的小岑獨(dú)自承擔(dān)。
根據(jù)小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，在夫妻雙方未對夫妻共同財(cái)產(chǎn)有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸。
離婚時由產(chǎn)權(quán)登記一方的小岑對妻子進(jìn)行補(bǔ)償。法院補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一般為：以雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及該部分貸款所相對應(yīng)該房產(chǎn)的增值部分為限，并根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益的原則按一定比例進(jìn)行劃分。
其次，關(guān)于婚前購房，且房屋的產(chǎn)權(quán)僅為購房人的前提下，只要婚姻存續(xù)八年，就自動轉(zhuǎn)成夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題，也經(jīng)常有人向我咨詢。根據(jù)《婚姻法解釋一》第十九條的規(guī)定，夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對該財(cái)產(chǎn)有約定外，夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系延續(xù)時間的長短轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，上述說法是不正確的。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及報(bào)紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，您好！
我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結(jié)婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習(xí)慣不同，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾?，F(xiàn)在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨(dú)立生活。但對方要求在產(chǎn)證上只寫我兒媳婦一個人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產(chǎn)是屬于他們小兩口的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還是我兒媳婦的個人財(cái)產(chǎn)？謝謝。
求助人： 徐先生
A：徐老先生，你好。
根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
依據(jù)上述規(guī)定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產(chǎn)權(quán)登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對于你兒媳婦一方的贈與，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為你兒媳婦的個人財(cái)產(chǎn)。
但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對該房產(chǎn)有約定（例如，該房產(chǎn)確定歸誰所有）外，該房產(chǎn)無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產(chǎn)均可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。
但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時，最好用銀行轉(zhuǎn)賬的方式，并保留相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。
Q3：王律師，您好！
我和我丈夫婚后買了一套房，并對外出租，該房屋的權(quán)利人僅寫了我丈夫一個人的名字。但他未經(jīng)我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？
求助人：李女士
A：李女士，你好！
根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
依據(jù)上述規(guī)定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財(cái)產(chǎn)，且已經(jīng)支付了該房產(chǎn)合理的對價并辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時你可以向你丈夫請求賠償，該賠償請求，法院應(yīng)予支持。
此外，若你丈夫有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為，你也可以在你們婚姻關(guān)系存續(xù)期間，向人民法院提出分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的請求。
夫妻財(cái)產(chǎn)約定
《婚姻法》第十九條，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。
夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。
夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。
篇13
怎么樣的房屋買賣合同是無效的
1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓
現(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。
因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。
2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)
房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。
3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋
買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
4、商品房預(yù)售違法
我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。
5、過程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無效：
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書;
(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;
(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。
6、法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓
如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的等。
利用虛假房屋買賣合同詐騙特征
隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進(jìn)行詐騙。
近日，奇臺縣公安局接到報(bào)警，自20xx年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當(dāng)前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!
一是類型新穎化
締約者為規(guī)避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不直接成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。
二是矛盾尖銳化
基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對當(dāng)事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類案件矛盾沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。
三是牽連廣泛化
糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔(dān)保型房屋買賣合同借款人常以第三人所有之房產(chǎn)提供擔(dān)保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權(quán)人及繼承人利益等。
延伸閱讀
商品房買賣合同備案
《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤s定不清晰所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實(shí)也是購房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。
20xx年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中，工作人員發(fā)現(xiàn)不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。
本篇報(bào)道將介紹啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時，應(yīng)該注意的相關(guān)事項(xiàng)。
網(wǎng)上備案使信息透明化
“已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹說，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透明化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤單位的各方面信息。
據(jù)介紹，在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法及時了解購買樓盤的相關(guān)情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。
網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。而交易雙方在對合同內(nèi)容確認(rèn)無誤、點(diǎn)擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會立刻反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。
此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項(xiàng)信息，包括該單位的確權(quán)情況等。在申請辦理房產(chǎn)證時，網(wǎng)上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。
網(wǎng)上簽約注意保存密碼
