引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、財務(wù)指標選取和樣本來源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個財務(wù)指標來組成本文的財務(wù)評價數(shù)據(jù)矩陣。分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率；X2：總資產(chǎn)報酬率；X3：總資產(chǎn)增長率；X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X6：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X7：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；X8：運營資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。其中X1、X2反應(yīng)的是企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，X3反映資產(chǎn)的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。（見表1）
二、影響財務(wù)狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應(yīng)拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財務(wù)指標具有較強的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務(wù)指標的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況。（見表2）
將計算得出的前三個主成分以其對應(yīng)得貢獻率為權(quán)重，進行加權(quán)平均計算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團、魯商置業(yè)、陽光股份、萬科A、天?；?、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開股份、信達地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計方法對21家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)及其財務(wù)狀況進行了整體分析并得分評價。通過實證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評價房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時，應(yīng)考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進行投資。運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財務(wù)面貌。因為存在樣本選擇的數(shù)量和財務(wù)指標的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學(xué)院）
參考文獻：
[1]焦曉松，楊茜，曹穎琦.基于主成分分析的自主創(chuàng)新能力綜合評價研究[J].商業(yè)研究，2007，（2）：46-47.
篇2
1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機產(chǎn)生原因
1.1資產(chǎn)負債率過高
資金占用量大，負債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時經(jīng)常基于項目資金需求的考慮，導(dǎo)致其忽視了對公司整體財務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業(yè)的融資進行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務(wù)狀態(tài)惡化，無法償還到期債務(wù)，甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營的財務(wù)杠桿，雖然高負債率經(jīng)營能夠擴大企業(yè)的資本回報率，但是負債率過高也使得企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險加大。
1.2盲目擴張
房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地?zé)崆榉浅８邼q，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國企業(yè)家過分想要將公司做大做強有關(guān)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營活動所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地?zé)崆楦邼q的情況。目前我國房價持續(xù)上漲，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?，使得其忽視了風(fēng)險的存在，或者在進行決策時過于樂觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對市場的充分調(diào)查和對競爭對手的充分分析，極易導(dǎo)致投資的失敗。同時，一旦房地產(chǎn)市場進入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機。
1.3財務(wù)管理人員對財務(wù)危機認識不夠
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財務(wù)人員普遍缺乏對房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時缺乏實務(wù)水平的實務(wù)水平，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進行經(jīng)營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務(wù)狀況，當企業(yè)財務(wù)狀況良好時，對未來可能產(chǎn)生的財務(wù)壓力沒有充分認識，很容易做出錯誤的基于經(jīng)驗的決策，導(dǎo)致不良的后果。同時，當公司財務(wù)狀況趨于惡化時，企業(yè)的財務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務(wù)危機帶來的負面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者就是投資者，這類財務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業(yè)知識，使得公司的財務(wù)管理活動更加紊亂。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理
我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項目成立多個分公司對項目進行經(jīng)營，這類結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會增加其管理風(fēng)險。總公司與項目分公司的關(guān)系是委托關(guān)系，項目分公司是人，總公司是委托人，項目公司在經(jīng)營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準確性，項目公司的經(jīng)營活動可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預(yù)算等財務(wù)活動，加大了財務(wù)危機發(fā)生的概率。
1.5國家宏觀政策影響
我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行進行融資，政府相對房地產(chǎn)業(yè)進行管控只需要通過壓縮銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實施更加嚴苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷售，導(dǎo)致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產(chǎn)限購，一旦限購政策更加嚴苛或者擴張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經(jīng)營活動的影響，更可能當國家進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控時爆發(fā)財務(wù)危機。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用集團公司模式，對資金管理傾向于集權(quán)式的管理。總公司應(yīng)該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應(yīng)該對各分公司的資金收支情況實施監(jiān)控，同時應(yīng)該強化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團公司的資產(chǎn)配置效率。通過對整個集團公司的資金進行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時可以對資金的流動進行有效的控制和管理，進而對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動進行統(tǒng)籌管理，及時地了解集團公司資金的流向、流量和存量等財務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團公司資金的使用情況，合理分配和使用集團資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過程具有更大的優(yōu)勢，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長的貸款。
2.2做好財務(wù)規(guī)劃
預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，整體的財務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對財務(wù)規(guī)劃的實施情況進行總結(jié)分析，對存在問題的部分進行優(yōu)化，可以有效地防范財務(wù)危機的爆發(fā)。做好財務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財務(wù)規(guī)劃的實施情況，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。在財務(wù)狀況處于不同的階段時，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進行大量投資、不增加財務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予對自身財務(wù)狀況的分析合理地選擇當期的投資策略，使財務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當期的發(fā)展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分分析財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財務(wù)將財務(wù)風(fēng)險降到最低。例如，當企業(yè)財務(wù)風(fēng)險非常高時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用股票或者增資的方式進行融資；當財務(wù)風(fēng)險相對較高時，通過發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進行融資；當財務(wù)風(fēng)險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，提高資本回報率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財務(wù)風(fēng)險程度合理選擇融資方式。
2.4加強項目生命周期各階段財務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)項目周期包括融資、投資、項目開發(fā)、銷售和資金分配等五個環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學(xué)地安排項目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應(yīng)該通過市場調(diào)研等活動對項目進行全面地可行性分析，同時對投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財務(wù)效益、風(fēng)險等進行綜合評估。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對項目的成本實施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預(yù)算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產(chǎn)的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財務(wù)風(fēng)險的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立其一套科學(xué)完整的財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)，對項目生命周期中各階段的財務(wù)狀況進行監(jiān)控，一旦指標超出預(yù)警值，迅速對其進行優(yōu)化，防止風(fēng)險的事故的發(fā)生。
篇3
1、房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定的重要性要求建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)，上游又跟銀行業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂牽一發(fā)而動全身，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機，將會牽連為數(shù)甚多的行業(yè)，甚至危害整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，可以及時監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，針對財務(wù)狀況的情況，采取相應(yīng)的對策，以防范和化解房地產(chǎn)危機，為國民經(jīng)濟又好又快地發(fā)展保駕護航。
2、房地產(chǎn)的行業(yè)特點要求建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟密切相關(guān)，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產(chǎn)市場，相繼出臺了多項政策規(guī)范其的發(fā)展。建立企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就可以很好地監(jiān)測國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據(jù)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點需要建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金需求十分巨大。而由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直都偏高，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率72.7％，遠高于發(fā)達國家的水平。財務(wù)危機往往都是因為到期債務(wù)無法償還而造成的，我國房地產(chǎn)企業(yè)如此高的資產(chǎn)負債率，為財務(wù)危機埋下了隱患。因此，需建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，以及早防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機。
進入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續(xù)觀望的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不惜為了資金周轉(zhuǎn)而承受高利率，進行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要背上20%-30%年利的沉重的債務(wù)負擔，一旦回款不利，就會導(dǎo)致財務(wù)危機出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險就會集中釋放。為保持我國房地產(chǎn)市場和金融市場穩(wěn)定，必須建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，及早防范風(fēng)險，避免危機發(fā)生。
二、基于Zeta模型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎(chǔ)上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70％和91％，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型介紹如下：
Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4
其中：X1―營運資本/總資產(chǎn)；
X2―留存收益/總資產(chǎn)；
X3―息稅前利潤/總資產(chǎn)；
X4―股東權(quán)益/總負債。
判別標準為：Zeta
三、基于Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警分析
1、樣本的選擇
有些企業(yè)可能注冊登記時的主營業(yè)務(wù)的是房地產(chǎn)企業(yè)，但實際經(jīng)營過程中可能轉(zhuǎn)行或者引進其他的投資項目，從而使房地產(chǎn)項目不是主營業(yè)務(wù)，這類企業(yè)便不是真正意義上的房地產(chǎn)企業(yè)。為此，本文通過向?qū)＜易稍?，選取房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)50％以上的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本（見表1）。
2、運用Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司進行財務(wù)預(yù)警分析
運用Zeta模型對各房地產(chǎn)公司2007年至2008年一季報表數(shù)據(jù)進行測算，得出我國上市房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)警狀況（見表2）。
從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況良好，財務(wù)安全的企業(yè)占所有樣本企業(yè)的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，部分適應(yīng)能力不強的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況已經(jīng)開始惡化。2008年新增1家陷入財務(wù)危機，另外兩家是已經(jīng)被ST（特殊處理）的房地產(chǎn)企業(yè)，需要予以高度重視，積極防止財務(wù)危機由個別現(xiàn)象向整個行業(yè)蔓延。
四、結(jié)論與建議
第一，從整體上看，預(yù)警模型能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)起到較好的預(yù)警效果。因此建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)可以有效地監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)變動情況，并可以讓決策者根據(jù)監(jiān)測的結(jié)果，制定相應(yīng)的政策，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免經(jīng)濟大起大落。
第二，預(yù)警系統(tǒng)的建立，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身防范風(fēng)險的能力。尤其在當前貨幣政策從緊，居民又大多數(shù)選擇持幣觀望的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運用財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)自身的問題，及早防范風(fēng)險。
第三，根據(jù)我國國情，完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。包括Zeta模型在內(nèi)的大多數(shù)學(xué)模型都是在借鑒國外模型的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國的上市公司的資料進行統(tǒng)計得出的。雖然部分指標在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)全流通，這樣就會導(dǎo)致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。
【參考文獻】
篇4
一、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標的選擇及計算方法
為了能準確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當前所面臨的生存風(fēng)險的強弱，基于指標構(gòu)建原則的考慮，本文在設(shè)計研究變量時，借鑒了我國財政部等四部委聯(lián)合頒布的“國有資本績效評價規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財務(wù)評價指標體系，以及財務(wù)指標獲取的難易程度和成本效益原則，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，根據(jù)1996年財政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)評價指標體系（試行）》的通知，選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)指標。因為一個房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況不是單一的一方面，而是一個綜合整體，所以在以上財務(wù)指標設(shè)計原則的指導(dǎo)下，反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟運行狀況的財務(wù)風(fēng)險指標體系，應(yīng)包括企業(yè)的償債能力、經(jīng)營效率、盈利能力、成長能力、基于現(xiàn)金流量的指標。雖然這些指標也用于評價企業(yè)的財務(wù)績效，但企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價和財務(wù)績效評價是同一事物的兩個相對方面，若企業(yè)財務(wù)狀況良好，則企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較??；若財務(wù)狀況較差，則企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較大。因此，財務(wù)績效評價和財務(wù)風(fēng)險評價在指標的選擇上是可以互相借鑒的，這些反映財務(wù)狀況的指標也可以用來評價企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
根據(jù)以上原則，本文在借鑒國內(nèi)外學(xué)者的實證研究成果并結(jié)合房地產(chǎn)上市公司實際情況的基礎(chǔ)上，初步確定了包括反映企業(yè)盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現(xiàn)金流量5大類的14個財務(wù)指標，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險評價指標體系（見表1）。
二、因子分析的基本原理及數(shù)學(xué)模型
由于多指標分析本身比較復(fù)雜，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。國內(nèi)外對于多因素評價問題的分析方法主要有：層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法和因子分析法等。在眾多的分析方法中，因子分析法有其獨特的優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析體系的構(gòu)建，因子分析法比較合適。因子分析主要的作用在于：減少分析變量的個數(shù)，通過對變量間相關(guān)性的探測，把原始變量分類，然后把相關(guān)性高的變量分為一組，再用公因子代替該組變量。因子分析有兩個核心問題：其一是構(gòu)造因子變量；其二是對因子變量進行命名解釋。所以，因子分析的基本步驟就是圍繞這兩個問題逐步展開的。因子分析通常有以下四個基本步驟。
第一，確認需要分析的原變量是否適合作因子分析。在為樣本數(shù)據(jù)做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定是否適合做數(shù)據(jù)精減。
第二，構(gòu)造因子變量。設(shè)X是觀測得到的隨機向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m）是不可測的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互獨立的。e=（e1，e2，…，ep）與F相互獨立，且E（e）=0，協(xié)方差陣是對角陣，即各分量之間是相互獨立的，則模型：
稱為因子分析模型，由于該模型是針對變量進行的，各因子又是正交的，所以也稱為R型正交因子模型。其矩陣形式為：X=AF+e。
第三，利用旋轉(zhuǎn)方法使得因子變量更具有可解釋性。如果求出公因子解后，各個公因子的典型代表變量不很突出，還需要進行因子旋轉(zhuǎn)，通過適當?shù)男D(zhuǎn)得到比較滿意的公因子。
第四，計算因子變量最終得分。在因子分析模型建立后，還要對樣本進行綜合評價。對于所研究的問題，就是用最少個數(shù)的不可測的公因子的函數(shù)以及特殊因子之和來描述原來觀測的各個分量。
三、因子分析模型在房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價中的應(yīng)用
D公司是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司，近年來盡管D公司發(fā)展迅猛，但仍然存在負債率高和流動比率過低的問題，加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響，D公司承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，已經(jīng)嚴重影響到D公司的生存和健康發(fā)展。本節(jié)以D公司為例，研究因子分析模型在房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價中的應(yīng)用。根據(jù)指標數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，本文選取從2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29組季度財務(wù)數(shù)據(jù)，并將原始樣本數(shù)據(jù)進行標準化變換。本文運用SPSS16.0統(tǒng)計軟件，對財務(wù)指標數(shù)據(jù)進行因子分析，實證步驟如下。
第一，對數(shù)據(jù)的檢驗。在為樣本數(shù)據(jù)做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定本研究中標準化財務(wù)是否適合做數(shù)據(jù)精減。經(jīng)SPSS16.0軟件計算結(jié)果如表2所示。
表2結(jié)果顯示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可認為本數(shù)據(jù)可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3為各變量和因子的方差貢獻情況。它分為兩部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差貢獻率和累計貢獻率；第二部分反映的是特征值大于1的5個公共因子的特征值、方差貢獻率和累積貢獻率?？偡讲罘纸獗盹@示，共選取5個因子，解釋了總體方差的89.66%，也就是說5個公共因子可以概括14個原始變量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的結(jié)果是較為滿意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，財務(wù)風(fēng)險的綜合評價模型。為了簡化各主因子的結(jié)構(gòu)，我們對因子負荷矩陣進行求逆計算，得到因子得分矩陣。根據(jù)因子得分系數(shù)和原始變量的標準化值，可以計算每個觀測量的各個因子的分數(shù)，并可以據(jù)此對觀測量進行下一步的分析。旋轉(zhuǎn)后的主成分因子表達式可以寫成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分別從不同方面反映了各個體指標的貢獻率大小情況。雖然它們的綜合原始信息較強，但一單獨使用某因子并不能對所有變量進行一個綜合評價，因此按照測度財務(wù)綜合因子，將F1、F2、F3、F4和F5按照貢獻率綜合加權(quán)如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
從而利用此表達式計算出D公司各季度財務(wù)狀況的綜合得分，F(xiàn)值越大表示D公司財務(wù)狀況越好，財務(wù)風(fēng)險越??；相反，F(xiàn)值越小表示D公司財務(wù)狀況越差，財務(wù)風(fēng)險越大。
第四，D公司財務(wù)風(fēng)險評價模型的檢驗。利用SPSS軟件和EXCEL軟件處理，可快速獲得企業(yè)的主因子和綜合因子得分情況，據(jù)此可對D公司各季度的財務(wù)狀況做出分析和比較。由于己經(jīng)采用標準化數(shù)據(jù)進行分析，所以因子得分為正表示財務(wù)狀況處于平均水平之上，財務(wù)風(fēng)險處于平均水平之下；因子得分為負表示財務(wù)狀況處于平均水平之下，財務(wù)風(fēng)險處于平均水平之上。將F取負值可以得出上述29個季度的財務(wù)風(fēng)險分布圖，如圖1所示。
根據(jù)D公司的基本情況，把評價區(qū)域的臨界值定為0具有較強的適用性，據(jù)此把0作為公司財務(wù)風(fēng)險的一個分水嶺，D公司財務(wù)風(fēng)險判斷標準見表4所示。
四、結(jié)論
本文在借鑒國內(nèi)外學(xué)者的實證研究成果并結(jié)合D公司實際情況的基礎(chǔ)上，初步確定了包括反映企業(yè)盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現(xiàn)金流量5大類的14個財務(wù)指標，構(gòu)建D公司的財務(wù)風(fēng)險評價指標體系，采用一種多元統(tǒng)計方法――因子分析法建立D公司財務(wù)風(fēng)險綜合評價因子分析模型，并選取D公司從2004年1季度至2011年1季度公布的29組季度財務(wù)數(shù)據(jù)進行實證分析。通過理論分析和實例證明，表明該模型具有實踐意義，在現(xiàn)實中應(yīng)是可行的。由于我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險管理體系建設(shè)尚處于起步階段，有許多理論尤其是實務(wù)方面的問題，還需進一步探討與解決。本文在研究中只考慮財務(wù)指標，而非財務(wù)指標也可以影響企業(yè)的財務(wù)狀況，故不能概括企業(yè)經(jīng)營過程的總體，因此如何在做財務(wù)評價中引入非財務(wù)指標是今后研究的方向。
【參考文獻】
[1] 中國指數(shù)研究院：2009中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全評價研究[EB/OL].http：//fdc.省略，2010-01-05.
[2] 宋建波：企業(yè)內(nèi)部控制[M].中國人民大學(xué)出版社，2004.
篇5
引言
隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中面臨各種各樣的風(fēng)險，如何辨識、評估、監(jiān)測、控制風(fēng)險已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對的問題。而在我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險意識不強，風(fēng)險管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險問題的重要原因。
一、文獻綜述
國內(nèi)外對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財務(wù)危機預(yù)警模型的構(gòu)建。
Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產(chǎn)前一至五年的財務(wù)能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業(yè)財務(wù)危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預(yù)測備選變量，通過對1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預(yù)測模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績和當前的變現(xiàn)能力。
周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對應(yīng)的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分數(shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務(wù)風(fēng)險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數(shù)模式的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計學(xué)中的主成分分析方法，提出了Y分數(shù)模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預(yù)測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計分法的基礎(chǔ)上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務(wù)風(fēng)險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業(yè)或某類企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險整體性分析的指導(dǎo)作用較強，可有效的評價企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認為的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財務(wù)管理體系、資金管理體系和加強財務(wù)管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應(yīng)用于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與危機預(yù)警的研究，提出了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概念層次樹模型和時間序列動態(tài)維護的財務(wù)危機預(yù)警模型。通過基于Hash 結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關(guān)聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關(guān)聯(lián)規(guī)則的動態(tài)維護算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關(guān)性分析幾項財務(wù)指標。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風(fēng)險，非系統(tǒng)風(fēng)險兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型及產(chǎn)生原因，提出將財務(wù)指標與非財務(wù)指標結(jié)合進行預(yù)警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，選取8家財務(wù)狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務(wù)狀況正常的配對公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運營能力、盈利能力、成長能力、現(xiàn)金流量能力五個方面能力的30個財務(wù)風(fēng)險評價指標，構(gòu)成Logistic財務(wù)風(fēng)險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務(wù)風(fēng)險劃分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、流動資產(chǎn)風(fēng)險三類，針對每一類風(fēng)險選取相關(guān)財務(wù)指標，共27個量化指標構(gòu)成財務(wù)風(fēng)險分析指標體系，對該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務(wù)比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數(shù)模型，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險水平進行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財務(wù)風(fēng)險。研究結(jié)果表明，經(jīng)營活動現(xiàn)金流增長率、投資活動總流入結(jié)構(gòu)比率與財務(wù)風(fēng)險的變化趨勢反比凈利潤現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財務(wù)風(fēng)險。
二、研究設(shè)計與指標構(gòu)建
Vasicek 于2002 年首先提出來的財務(wù)風(fēng)險，并在財務(wù)預(yù)警體系研究中得到應(yīng)用。該模型假設(shè)財務(wù)運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：
財務(wù)預(yù)算的名義杠桿率？漬可以表述為：
鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運行狀況的概率可以表述為：
當概率為1 時表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風(fēng)險標準提高高風(fēng)險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：
根據(jù)上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財務(wù)狀況和公司項目收益E 呈正向關(guān)系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關(guān)系，和違約率PA和PB呈反向關(guān)系，即風(fēng)險的存在將提高公司財務(wù)危機發(fā)生的概率。
企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企業(yè)利潤，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。
只有在E>0，即企業(yè)利潤為正時才會繼續(xù)擴大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財務(wù)狀況良好，對E 求導(dǎo)可得如下形式：
上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。財務(wù)預(yù)警指標從經(jīng)營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務(wù)狀況進行分析，其中經(jīng)營效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個子指標，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負債率和現(xiàn)金債務(wù)比率3個子指標，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤3個子指標，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設(shè)定為1，非ST公司設(shè)定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計（見表1）。
三、實證檢驗
根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的數(shù)理模型，企業(yè)財務(wù)狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項目特質(zhì)性。
由于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關(guān)系，基于上述變量選取，本文設(shè)定經(jīng)營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計量模型：
為了對公司的財務(wù)風(fēng)險進行定量分析，首先使用上述風(fēng)險計量模型進行回歸分析，回歸結(jié)果（見表2）。
從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財務(wù)狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標準是國家經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保障。
參考文獻：
[1] Beaver W.Marketprice，F(xiàn)inancial Ratios，and the Prediction of Failure [J].Jouranal of accounting research，1968.
[2] Edward I.Altman.Financial ratios，discriminant analysis and prediction of corporate bankruptcy [J].Journal of Finance，1968.
[3] Ohlson J.A.Financial ratios and the probabilistic prediction bankruptcy[J].Journal of accounting research，1980，（1）.
[4] 周首華，等.論財務(wù)危機的預(yù)警分析――F分數(shù)模式[J].會計研究，1996，（8）.
[5] 生育新，顧壽儀.淺談企業(yè)財務(wù)風(fēng)險[J].財會月刊，1998，（12）.
[6] 楊淑娥，徐偉剛.上市公司財務(wù)預(yù)警模型――Y分數(shù)模型的實證研究[J].中國軟科學(xué)，2003，（2）.
[7] 王芳云.運營Z計分模型對上市公司財務(wù)風(fēng)險的實證研究[J].山東紡織經(jīng)濟，2005，（5）.
[8] 邢姝媛.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析[J].中國證券期貨，2011，（6）.
[9] 趙春.基于數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的財務(wù)風(fēng)險分析與預(yù)警研究[D].北京：北京化工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012.
[10] 杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警與防范[J].會計之友，2013，（10）.
[11] 杜運潮，徐鳳菊.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險識別――基于Logistic模型的實證研究[J].財會月刊，2013，（18）.
[12] 代岑穎.？菖？菖房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范研究[D].重慶：重慶理工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.
[13] 王惠聰.BLDC公司財務(wù)風(fēng)險分析與防范[D].沈陽：遼寧大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014.
篇6
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨的主要問題
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率高，財務(wù)風(fēng)險大
由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負債經(jīng)營，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負債水平。我國交通運輸業(yè)負債率均值為36.23%，電子行業(yè)負債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險，而且會增大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負債率已達近十年的數(shù)值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負債經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務(wù)危機。
（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力
自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長了房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴重影響企業(yè)的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達2.5，而陷入財務(wù)危機的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競爭力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機成因分析
（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素
1.經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟多個行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢也要受到國家經(jīng)濟周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段。當宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化時，出現(xiàn)財務(wù)危機可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當宏觀經(jīng)濟環(huán)境趨好時，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢，財務(wù)危機發(fā)生概率較小?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟環(huán)境。
2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負擔，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當前適度，存款準備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點調(diào)控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的重要誘因之一。
3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當房地產(chǎn)市場低迷，國家會出臺一些列購房優(yōu)惠政策，刺激樓市，拉動內(nèi)需；反之，當經(jīng)濟發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫時國家就會采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場。
（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動是其生產(chǎn)經(jīng)營的起點。但企業(yè)籌資后會導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業(yè)總體的經(jīng)濟效益。其籌資風(fēng)險主要受金額大小、資金成本、負債結(jié)構(gòu)等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發(fā)項目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風(fēng)險主要來自于：a.市場風(fēng)險；b.購買力風(fēng)險；c.變現(xiàn)風(fēng)險和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動性。因此存在的這些風(fēng)險可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)危機。
3.營運效率不高會帶來營運風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的營運風(fēng)險主要來自兩個方面：a.日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業(yè)陷入財務(wù)危機。
三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機爆發(fā)的對策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險應(yīng)對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財務(wù)風(fēng)險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價值。
（二）完善企業(yè)投資決策機制，減少投資失誤
科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率較高，高額的投資回報率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風(fēng)險”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業(yè)陷入財務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。
（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項環(huán)節(jié)、招投標環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現(xiàn)最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。
（四）增強企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現(xiàn)金的流出量與流入量進行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營運資金。
篇7
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)特點與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系及預(yù)警模型選擇
（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)特點與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系
首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開發(fā)產(chǎn)品造價高，開發(fā)周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前、中、后三個階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風(fēng)險。總公司和項目分公司存在委托關(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無法得到控制，引起財務(wù)風(fēng)險擴大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型選擇
學(xué)術(shù)界和商界用來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變量主要有以市場數(shù)據(jù)和以會計報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個大類?；谖覈C券市場不完善、各類監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的方法并不適用于我國房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的對策建議
（一）完善公司治理機構(gòu)
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營為主，其中上市公司民營企業(yè)所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機制缺乏有效性、企業(yè)運營效率低和財務(wù)風(fēng)險擴大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運營效率，降低財務(wù)風(fēng)險程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來提高治理效率。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
篇8
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題
我國房地產(chǎn)企業(yè)在長期的發(fā)展中將中心放在如何去開發(fā)新項目，認為企業(yè)的經(jīng)濟效益都是由企業(yè)的生產(chǎn)帶來的，沒有意識到企業(yè)財務(wù)管理的重要性。在財務(wù)管理方面對于現(xiàn)代化企業(yè)財務(wù)管理制度及其措施的落實還不夠全面，企業(yè)財務(wù)管理存在的問題比較多，導(dǎo)致財務(wù)混亂，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行 。從大體上來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在問題主要有下面幾個：
1、財務(wù)管理制度執(zhí)行力不強
雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)管理制度方面做的比較好，但是財務(wù)管理制度的執(zhí)行力比較低，導(dǎo)致財務(wù)管理制度不能真正為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理服務(wù)。在財務(wù)收支過程中，很多人員并不能真正按照規(guī)范的流程進行操作，對收支審批不重視，很多時候?qū)徟藛T在自己權(quán)限范圍之外進行審批，而且在辦理企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的時候?qū)ο嚓P(guān)手續(xù)的完整性不重視。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)層的權(quán)利過于集中，在財務(wù)管理中很多時候其財務(wù)管理制度于不顧，往往受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的干涉比較嚴重，各項支出費用大部分都以企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)的意圖進行，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的實效性降低。
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題
房地產(chǎn)企業(yè)融資是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目一般投資比較多，建設(shè)周期比較長，所以對企業(yè)資金的占用量比較大，所以在財務(wù)管理過程中謹慎投資。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因是由于在進行財務(wù)決策的過程中對自己的財務(wù)狀況了解不夠，對自己的融資能力沒有全面的了解，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目中資金缺乏，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資中主要的融資對象是銀行，但是銀行會根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)信譽等做出貸款決定，再加上當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進一步增加。
3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管理程度較低
房地產(chǎn)企業(yè)往往存在同時進行多個工程項目的情況，要保證自己財務(wù)管理的有效性就需要對整個房地產(chǎn)項目都要加強管理。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目工程的財務(wù)管理并沒有集中起來，一般都是各個項目設(shè)置財務(wù)管理部門，并且很多房地產(chǎn)項目中的會計核算體系是不一樣的，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息失真，而且這種分散式的財務(wù)管理還降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，一些工程項目中資金過剩閑置現(xiàn)象嚴重。另外一些項目中資金短缺，沒有形成資金合力，影響房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。
二、如何改進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理
1、提高財務(wù)管理制度執(zhí)行力
房地產(chǎn)企業(yè)要想真正以財務(wù)管理制度來保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展首先就需要完善財務(wù)管理制度，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行情況，制定合理的財務(wù)管理制度，確保各項制度能真正與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理相結(jié)合，并且指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動。另外一點要嚴格執(zhí)行財務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的過程中要嚴格按照各項制度進行工作，明確各部門及工作人員在財務(wù)方面的權(quán)限，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的支出管理中，要嚴格按照程序進行，必須要求要相關(guān)的審批以及各項手續(xù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有序性，也能保證房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)安全。
2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程項目的過程中對資金用量和時間的要求比較高，融資成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要任務(wù)，現(xiàn)階段銀行貸款的限制性條件更多也更加具體，這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)該積極拓展自己的融資把渠道，保證有充足的資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券等向社會籌集資金，也可以在房地產(chǎn)市場中進行重組和并購，形成企業(yè)合力，增強自己的實力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用除了貸款之外的金融業(yè)務(wù)進行融資，例如，可以通過信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式。
3、建立資金結(jié)算中心
針對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目分散導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理不善的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資金結(jié)算中心進行財務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部建立完善的計算機財務(wù)管理系統(tǒng)，將公司總部與各工程項目聯(lián)系起來，形成一個系統(tǒng)化的財務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)。然后房地產(chǎn)企業(yè)要取消各工程項目獨立的賬戶，設(shè)置公司總的賬戶，各項目中的支付都在企業(yè)總部進行，分項目中需要使用資金則要填制相關(guān)的財務(wù)申報表，經(jīng)過批準之后在企業(yè)賬戶中統(tǒng)一劃撥，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門要保存好相關(guān)的憑證。成立企業(yè)財務(wù)階段中心不僅能使企業(yè)的資金形成合力，發(fā)揮更大的作用，而且提高企業(yè)資金的利用率。
4、加強風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目的時候因為資金的占用時間長，加上市場信息變動較快，所以面臨的各種風(fēng)險就比較多，所以在財務(wù)管理中要提高風(fēng)險控制能力。在財務(wù)管理過程中首先應(yīng)該保證財務(wù)信息的真實性，這樣企業(yè)的各種財務(wù)情況才能得到真實的反映，從而采取正確的措施。另外在財務(wù)管理過程中要對企業(yè)面臨的風(fēng)險進行有效的預(yù)測，提前做好防御措施，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。
結(jié)論：
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險增多，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來了一定的影響。在新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析自己的財務(wù)管理狀況，找出財務(wù)管理中存在的問題，轉(zhuǎn)變財務(wù)管理觀念，創(chuàng)新財務(wù)管理模式，提高財務(wù)管理水平，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力，在市場中能有較強的競爭優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]王紅霞 中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J] 中國外資，2011（14）
篇9
（二）財務(wù)風(fēng)險的控制概念
在財務(wù)管理的過程中，財務(wù)風(fēng)險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務(wù)風(fēng)險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業(yè)利益，使企業(yè)由于財務(wù)風(fēng)險而陷入財務(wù)危機的情況得以有效避免。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制是為了在風(fēng)險決策時，權(quán)衡潛在的風(fēng)險收益與潛在的風(fēng)險損失，對企業(yè)的風(fēng)險決策進行優(yōu)化，力爭在降低風(fēng)險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制，企業(yè)決策主體采取的方法可以使為企業(yè)生產(chǎn)要素的正常投入提供保障，或者使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)得以強化，以此實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部管理信息與外部環(huán)境的有效調(diào)控。企業(yè)財務(wù)結(jié)果會表現(xiàn)出企業(yè)所有經(jīng)營管理活動的最終結(jié)果，因此，企業(yè)的實際經(jīng)營消極最終也會表現(xiàn)出企業(yè)財務(wù)控制的最終結(jié)果，會綜合體現(xiàn)出企業(yè)實際償債能力、運營能力以及盈利能力。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的探析
（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進程
房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關(guān)權(quán)益，除了房屋以外，土地財產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發(fā)周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經(jīng)濟的不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為了國民經(jīng)濟的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產(chǎn)產(chǎn)生的附帶效應(yīng)有著密切的聯(lián)系，同時作為基本的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)對于社會生產(chǎn)與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經(jīng)濟一直呈現(xiàn)高速增長的走勢，這也反映出房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。作為一項綜合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)即房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務(wù)于一體，涉及到的領(lǐng)域十分廣泛，包括房地產(chǎn)籌資、開發(fā)、銷售、管理以及物業(yè)及相關(guān)增值服務(wù)。其中開發(fā)商、投資商、發(fā)展商、金融服務(wù)機構(gòu)、房產(chǎn)中介以及房產(chǎn)評估機構(gòu)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，房地產(chǎn)開發(fā)具體分為前期、中期以及后期，其具體內(nèi)容分別為籌資開發(fā)、招工建設(shè)以及流通銷售。而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創(chuàng)階段、成長階段以及調(diào)整階段。如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設(shè)基本形成了科學(xué)成熟的體系，對國家經(jīng)濟建設(shè)而言發(fā)揮著不可替代的作用。
（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素分析
1.外部因素
第一，外部金融環(huán)境影響因素。在一定時期內(nèi)，隨著國家宏觀金融政策的調(diào)整與改革，企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經(jīng)濟利率波動、信貸政策的調(diào)整、貨幣政策的變化、企業(yè)信用要求以及各類金融交易嚴格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業(yè)的財務(wù)狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經(jīng)濟政策，那么在很大程度上會影響到企業(yè)的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產(chǎn)行業(yè)而言尤其突出?，F(xiàn)階段，我國很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都非常緊張，這些企業(yè)處于高負債狀態(tài)，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業(yè)務(wù)，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業(yè)的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大，情況嚴重時企業(yè)可能會直接破產(chǎn)。第二，法律環(huán)境影響因素。對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的控制與管理而言，法律環(huán)境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言，法律環(huán)境的重要性更是突出?，F(xiàn)階段由于房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)企業(yè)，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經(jīng)超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩(wěn)定發(fā)展而言構(gòu)成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的限制與調(diào)控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規(guī)，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經(jīng)濟環(huán)境遭受破壞，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險也由此增加。第三，經(jīng)濟環(huán)境因素。在企業(yè)所處使其中，由于受到企業(yè)外部整個經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況的影響，使得企業(yè)存在一定的財務(wù)風(fēng)險，這就是經(jīng)濟環(huán)境因素。企業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢呈正相關(guān)，如果外部經(jīng)濟環(huán)境處于停滯或者收縮時期，那么企業(yè)的發(fā)展也會受到限制。第四，稅務(wù)環(huán)境因素。企業(yè)的資金與財務(wù)狀況會受到國家稅務(wù)政策調(diào)整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業(yè)的財務(wù)狀況也會受到較大的影響。
2.內(nèi)部因素
第一，企業(yè)規(guī)模。從某種意義上來講，企業(yè)規(guī)模能表現(xiàn)出企業(yè)對市場波動與經(jīng)濟環(huán)境變化帶來影響的承受能力。不同規(guī)模的企業(yè)，其經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規(guī)模、價格政策以及稅務(wù)又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟性質(zhì)以及股權(quán)結(jié)構(gòu)與其存在的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險成正相關(guān)，這是由于這類企業(yè)具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風(fēng)險。
（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的歸類分析
對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險而言，具體可分為三類，即融資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及資金回收風(fēng)險。融資風(fēng)險指的是企業(yè)無法按照預(yù)期籌集到預(yù)期資金以支持經(jīng)營活動正常開展的可能性。根據(jù)企業(yè)融資渠道，可以將融資風(fēng)險劃分為兩類，即外部融資風(fēng)險與內(nèi)部融資風(fēng)險。投資風(fēng)險指的是企業(yè)在進行項目的投資過程中，由于預(yù)期投資回報與項目結(jié)束后帶來的投資收益存在差異，進行給企業(yè)造成損失的可能性。上文提出風(fēng)險在人們生活生產(chǎn)中是客觀存在且無法預(yù)測的，因此企業(yè)的任何投資活動存在的投資風(fēng)險都是難以避免的。根據(jù)企業(yè)的投資活動的性質(zhì)，通常可以分為兩類，即對內(nèi)投資與對外投資。而根據(jù)不同的投資對象可以將投資風(fēng)險分為兩類，即對內(nèi)投資風(fēng)險與對外投資風(fēng)險。此外就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險。這是指商品在轉(zhuǎn)化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉(zhuǎn)化中，受到轉(zhuǎn)化時間與金額不確定性的影響，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環(huán)節(jié)，即產(chǎn)品向結(jié)算資金的轉(zhuǎn)變與結(jié)算資金向貨幣資金的轉(zhuǎn)化。任何一個轉(zhuǎn)變環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會形成企業(yè)的資金回收風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)資金無法回收。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金回收風(fēng)險也是財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式，其對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響也非常大。
三、我國針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理措施
（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的原則性內(nèi)容及方式
我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)風(fēng)險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應(yīng)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標原則、成本與效益均衡原則、風(fēng)險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務(wù)風(fēng)險評價指標體系的完善、實現(xiàn)經(jīng)營的多元化發(fā)展以及加強緊急預(yù)案措施的完備。
（二）以AHP的層次分析法為基礎(chǔ)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險的評價模式
本文基于AHP層次分析法，對財務(wù)風(fēng)險的評價模式的構(gòu)建進行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀70年代美國著名運籌學(xué)家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規(guī)范決策思維過程，對定性與定量因素相結(jié)合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應(yīng)用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標的確定、目標影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進行檢驗。關(guān)于財務(wù)風(fēng)險評價模式的構(gòu)建，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，對財務(wù)風(fēng)險評價指標進行構(gòu)建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。同時對其進行分類以表現(xiàn)企業(yè)的償債、運行以及獲利能力。然后根據(jù)財務(wù)風(fēng)險評價指標的重要程度，確定各項財務(wù)指標權(quán)重。不同的財務(wù)風(fēng)險指標對企業(yè)的影響程度各有不同，而對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的有效分析，就要對流動比率、資產(chǎn)負債率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)收益率進行重點研究。
（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的相關(guān)解決策略
為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制與管理。而為了實現(xiàn)這一目標，首先要加強企業(yè)文化建設(shè)，建立良好的企業(yè)文化，如此才能營造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，使企業(yè)員工的凝聚力與協(xié)調(diào)力得以增強，企業(yè)全體朝著同一個目標共同奮斗，以此使企業(yè)的發(fā)展得以推動。而企業(yè)文化的建設(shè)，具體應(yīng)從價值標準的選擇、員工認同的強化、提煉定格以及發(fā)展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制。應(yīng)從企業(yè)自身管理體制為出發(fā)點，并充分考慮企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制手段與企業(yè)經(jīng)營管理機制，使企業(yè)內(nèi)部控制力度得以加強。如此才能實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的控制與防范。同時為了從源頭上實現(xiàn)對風(fēng)險的有效控制，就必須建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)風(fēng)險控制能得以提高。此外，企業(yè)內(nèi)部控制機制的改善還需要實現(xiàn)控制制度的完善，應(yīng)使員工的風(fēng)險意識得到強化，基于正確的風(fēng)險觀進行內(nèi)部控制制度的建立。再者，還要對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，提高內(nèi)部控制效率與質(zhì)量。此外，還要加強房地產(chǎn)應(yīng)對外部環(huán)境變化的能力。與企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善相比，提高外部環(huán)境應(yīng)對能力對于企業(yè)風(fēng)險控制而言也具有十分重要的意義。企業(yè)應(yīng)對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢與企業(yè)內(nèi)部資源利用情況進行充分的考慮與分析，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制進行深入研究，以此為企業(yè)的健康長遠的發(fā)展提供強有力的支持。
篇10
1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及其對會計核算的影響
房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營存在兩個顯著的特點，即經(jīng)營周期的長期性和經(jīng)營的高風(fēng)險性，這兩個特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算不同于一般的其他企業(yè)。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時間。而企業(yè)會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經(jīng)營周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營周期并不會對企業(yè)會計核算產(chǎn)生影響，但對于經(jīng)營周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)，項目進展的不同階段對會計核算會產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標準的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業(yè)實際的經(jīng)營效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當期確認的收益無法真實反映企業(yè)的經(jīng)營效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營周期長的特點也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預(yù)售的方式來進行，但是按照現(xiàn)行的會計準則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷售并沒有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時并不能確認銷售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實際企業(yè)在預(yù)售時產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購買者，預(yù)售時企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對確定，未來只存在很小的風(fēng)險，因此這樣的處理會低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的另一個顯著特點是高風(fēng)險性。由于房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期長，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產(chǎn)企業(yè)的報表也會產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項目，對一般企業(yè)來講是以固定資產(chǎn)的形式列報于資產(chǎn)負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價格的易變性對一般企業(yè)的財務(wù)報表不會產(chǎn)生很大的影響。但對于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項目均作為企業(yè)的存貨計入流動資產(chǎn)，存貨計價方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產(chǎn)價值，并對當期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的難度。
除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有的周期長和高風(fēng)險性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產(chǎn)的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時按照相同的單位成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限
傳統(tǒng)的財務(wù)分析基于企業(yè)的財務(wù)報表構(gòu)造了一系列指標對企業(yè)的盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力進行分析，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于受其經(jīng)營特點的影響，財務(wù)報表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財務(wù)報表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財務(wù)報表分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析存在一定的局限性。
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤數(shù)據(jù)對其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應(yīng)的成本費用后的余額即利潤來表現(xiàn)的，對于經(jīng)營周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價值的創(chuàng)造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業(yè)的價值創(chuàng)造能力。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營周期長于會計周期，在整個經(jīng)營周期內(nèi)，企業(yè)的價值創(chuàng)造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業(yè)盈利能力的判斷。
2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報表反映的企業(yè)償債能力不實。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產(chǎn)開發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時才能確認銷售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期相當長，因此預(yù)收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質(zhì)上來說，預(yù)收賬款是企業(yè)的負債，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對確定，根據(jù)項目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實際已經(jīng)完工履約部分，同時也包含企業(yè)應(yīng)該確認的利潤而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報表資料分析企業(yè)償債能力會因高估企業(yè)負債而影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷。
2.3 企業(yè)開發(fā)成本計價不準確，造成資產(chǎn)賬實不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個開發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價值會發(fā)生較大幅度的變動，導(dǎo)致以歷史成本計價的資產(chǎn)價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，有相當部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計入工程成本的支出也會與在建項目實際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產(chǎn)項目的判斷。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特殊性要求
根據(jù)上述對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析存在的局限性的分析，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對傳統(tǒng)財務(wù)分析方法進行改進，以正確判斷企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財務(wù)分析基于報表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項財務(wù)指標反映企業(yè)的各項能力，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，由于其報表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務(wù)報表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)分析時應(yīng)利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價值的變動對企業(yè)資產(chǎn)和收益的計量產(chǎn)生的影響。
3.2 對財務(wù)報表的項目進行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會計報表中的數(shù)據(jù)受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)分析時應(yīng)對其相應(yīng)數(shù)據(jù)進行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時應(yīng)對預(yù)收賬款進行詳細分析，結(jié)合項目完工進度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費用和稅費項目，對企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時，將對屬于已實現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進行調(diào)整，合理估計企業(yè)的負債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價值調(diào)整資產(chǎn)項目，正確判斷企業(yè)的償債能力。
3.3 重視對現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負債表和利潤表項目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。
參考文獻：
[1]郭公民.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
篇11
1.1財務(wù)集中管控體系的內(nèi)涵
地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)集中管控體系就是以網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)為平臺，通過嚴格的規(guī)范化財務(wù)操作流程對財務(wù)工作進行梳理，將整個地產(chǎn)企業(yè)從總部到子公司所有的財務(wù)信息分條目錄入、分析，然后對這些財務(wù)數(shù)據(jù)進行自動化的上傳和處理，得出地產(chǎn)企業(yè)的總體財務(wù)狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務(wù)狀況以及企業(yè)整體資金鏈狀況，為企業(yè)今后的進一步發(fā)展提供相關(guān)的數(shù)據(jù)分析與支持。
當前我國大部分全國化的房地產(chǎn)財務(wù)集中管控體系是建立在電子信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的，同時又整合了國際先進的財務(wù)管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務(wù)操作流程進行中國化的創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作變的更加科學(xué)、規(guī)范合理。從而可以更好的參與國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的競爭。
1.2地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控的優(yōu)勢
1.2.1 財務(wù)核算標準統(tǒng)一
通過財務(wù)集中管控體系，可以把地產(chǎn)企業(yè)布局在全省、甚至全國的子公司的財務(wù)核算標準統(tǒng)一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務(wù)管理進行梳理。同時以計劃的財務(wù)匯報時間對財務(wù)工作進行提交與匯報。方便企業(yè)高層和財務(wù)監(jiān)督人員對財務(wù)狀況的調(diào)查與了解。
1.2.2 提高財務(wù)監(jiān)督效率
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的地域性差別，大部分企業(yè)對于子公司的財務(wù)核算是允許獨立核算的。建立財務(wù)集中管控體系，不是要剝奪子公司財務(wù)核算的權(quán)力，而是為了更好的對子公司內(nèi)部的財務(wù)狀況進行監(jiān)督，推動銷售業(yè)績、員工績效、戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)制定與有效執(zhí)行。
1.2.3 提升企業(yè)的控制力度
總部通過對子公司的財務(wù)集中管控，完成一系列的財務(wù)工作，包括：財務(wù)監(jiān)督、資金監(jiān)控、風(fēng)險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產(chǎn)企業(yè)“集而不團”、“各自為戰(zhàn)”的狀況。一方面提高總部對各種發(fā)展戰(zhàn)略的指定的科學(xué)性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業(yè)既定的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
1.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控體系運行中的問題
雖然財務(wù)集中管控體系在某種程度上促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是我們也要看到，企業(yè)在具體運轉(zhuǎn)過程中，集中管控效果還存在一定的不足。
1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統(tǒng)一的分配。由于當前我國的金融業(yè)還未達到發(fā)達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發(fā)展機遇或發(fā)現(xiàn)市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業(yè)整體的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展，但是這也是妨礙子公司自主性發(fā)展的一種提體現(xiàn)。
1.3.2 總部管理效率較慢
財務(wù)集中管控需要將財務(wù)工作通過網(wǎng)絡(luò)匯總至總部，然后再進行數(shù)據(jù)處理和分析。當前我公司總部財務(wù)人員較少，工作量太大，造成財務(wù)人員力不從心的工作現(xiàn)狀。以至于不少財務(wù)報告處理效率較低。
1.3.3 管控系統(tǒng)功能不完全
財務(wù)集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務(wù)處理軟件系統(tǒng)功能尚未開發(fā)完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數(shù)據(jù)處理速度。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中管控體系的建設(shè)方向
2.1完善的財務(wù)信息處理平臺
當前房地產(chǎn)公司最重要的是建立一套完整的完善財務(wù)信息處理平臺系統(tǒng)。運用分布式賬套財務(wù)管理方式處理財務(wù)問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務(wù)管理的信息編碼和名稱缺乏統(tǒng)一的使用標準。而且各地方子公司財務(wù)人員的不規(guī)范操作使得財務(wù)信息報表中難度和口徑出現(xiàn)很大缺口，公司日常管理的財務(wù)內(nèi)容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。
為了保證企業(yè)基本的織架構(gòu)，必須將財務(wù)資料、政策機制、管理標準等具體內(nèi)容進行量化管理，為整個企業(yè)財務(wù)管理部門提供基礎(chǔ)標準保障，使得房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)做到財務(wù)管理的制度化與自主性的有機統(tǒng)一。
2.2 嚴格的財務(wù)核算制度
財務(wù)核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財務(wù)集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統(tǒng)一核算制度。財務(wù)人員在日常工作中可以使用系統(tǒng)的總賬處理功能，集成固定資產(chǎn)管理。從固定資產(chǎn)的投資、折舊、流通以及報廢統(tǒng)一生成自動的電子憑據(jù)；也可以利用總賬系統(tǒng)集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據(jù)的自動對接與核銷。
完成這一制度后，基本實現(xiàn)了企業(yè)財務(wù)集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務(wù)報表進行監(jiān)控和管理，定期對子公司的預(yù)算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業(yè)投資的科學(xué)性。
2.3高效率的資金運轉(zhuǎn)處理中心
隨著房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結(jié)算處理中心是加強財務(wù)集中管控系統(tǒng)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度不一，因為樓盤和項目的性質(zhì)、地理子公司財務(wù)體系的戰(zhàn)略性調(diào)整，加強對其財務(wù)狀況和資金流量的監(jiān)管。當前，地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務(wù)人員入駐；另一種是實行財務(wù)管理的集中核算。財務(wù)人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務(wù)人員，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行財務(wù)工作的管理，與總部財務(wù)進行對接。這種財務(wù)人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調(diào)性質(zhì)，占用總部編制，向總部財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)。另一種是實行集中地財務(wù)集中核算，子公司設(shè)立財務(wù)報賬人員，只有使用權(quán)限，沒有批復(fù)和決定權(quán)限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務(wù)部的單子簽章方可進行；總部設(shè)立專門的核算處理中心，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃、處理一切財務(wù)實務(wù)。
3.2 統(tǒng)一進行預(yù)算管理
子公司預(yù)算的制定要符合企業(yè)長遠的戰(zhàn)略布局和近期的資金流動現(xiàn)狀。在當前經(jīng)濟環(huán)境下，堅持以風(fēng)控為先，收支平衡，合理發(fā)展的原則。同時，結(jié)合子公司所在城市的發(fā)展情況以及房地產(chǎn)發(fā)展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務(wù)預(yù)算管理。實現(xiàn)業(yè)績、績效、預(yù)算相結(jié)合的財務(wù)控制體系，合理的運作資金的流向，優(yōu)化企業(yè)資源配置，推動企業(yè)整體的預(yù)算管理。
為保證統(tǒng)一預(yù)算管理的執(zhí)行程度，財務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司上年度資金流動方向，創(chuàng)建預(yù)算執(zhí)行分析反饋系統(tǒng)。在實際工作中，加強與子公司的財務(wù)信息交流，市場現(xiàn)狀交流，及時提醒風(fēng)險狀況，強化預(yù)算編制的科學(xué)性，統(tǒng)籌風(fēng)控與發(fā)展的統(tǒng)一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預(yù)算分析會，各子公司結(jié)合上季度、年度的財務(wù)報告進行預(yù)算分析，通過后再進行預(yù)算處理。
3.3 加強財務(wù)監(jiān)督體系建立
對于財務(wù)集中管控體系建設(shè)，必須構(gòu)建符合國家法律法規(guī)的財務(wù)管理制度。提高業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化程度以及內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督機制。良好的內(nèi)部監(jiān)督機制是完善財務(wù)集中管控體系的基礎(chǔ)和保障。
房地產(chǎn)企業(yè)下屬項目眾多，財務(wù)需要處理的事項較分散，使得財務(wù)監(jiān)督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業(yè)要將財務(wù)監(jiān)督的主次、輕重進行劃分。實行重點監(jiān)督，定期檢查的監(jiān)督管理辦法。財務(wù)集中管控重點內(nèi)容可以設(shè)為：會計的核算、財務(wù)報表審核、資金流動審核等關(guān)鍵財務(wù)審核工作。
3.4 加強硬件以及團隊建設(shè)
篇12
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
（一）償還債務(wù)風(fēng)險
就當前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在初期階段往往是負債開發(fā)。企業(yè)自有資金僅占相當小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業(yè)的投資不能按期回收，企業(yè)將難以達到預(yù)期收益，這樣以來，企業(yè)勢必面臨著償還債務(wù)的風(fēng)險。另一方面，在高回報利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮高利率帶來的風(fēng)險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業(yè)無法按期償還債務(wù)。
（二）利率變動風(fēng)險
從某種意義上來說，利率變動風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一系列風(fēng)險中最為致命的風(fēng)險。利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業(yè)資金成本增加，預(yù)期收益減少，這樣以來勢必影響到企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。
（三）再籌資風(fēng)險
再籌資是當前房地產(chǎn)企業(yè)實施項目開發(fā)最常用的方法。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在負債率高的現(xiàn)象，這從很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度，同時也加大了企業(yè)從其他渠道籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行逐步提高了存款準備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資更加棘手。一些較小的企業(yè)或企業(yè)集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務(wù)影響，一旦母公司財務(wù)狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風(fēng)險。
（四）投資收回風(fēng)險
由于房地產(chǎn)商品受政治、經(jīng)濟等多種因素的影響，部分企業(yè)的房地產(chǎn)商品大量閑置。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)投入了大量資金，在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資回收風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。
（一）宏觀層面
其一，國家調(diào)控政策的影響。為適應(yīng)當前的經(jīng)濟形勢，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，加大了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度。為響應(yīng)國家有關(guān)政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產(chǎn)企業(yè)的投資速度，遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。
其二，市場不成熟。房地產(chǎn)業(yè)是近年來新興起的一個行業(yè)，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產(chǎn)投資運作缺乏科學(xué)性，帶有很大的盲目性。有些房地產(chǎn)業(yè)將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。
其三，房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完善的會計體系。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，其會計核算不同于一般的加工企業(yè)?，F(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)缺乏完整的會計核算體系，關(guān)于會計科目的設(shè)置、指標評價以及核算方法等還不夠完善規(guī)范。一些房地產(chǎn)業(yè)不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業(yè)的核算辦法，以此得到的財務(wù)結(jié)果顯然沒有可比性。
（二）微觀層面
一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業(yè)對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據(jù)，規(guī)劃缺乏科學(xué)性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未推行全面的財務(wù)預(yù)算，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行細致、全面的財務(wù)預(yù)算。
二是財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的特性缺乏足夠的認識。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高風(fēng)險行業(yè)，不可避免的存在著一定的財務(wù)風(fēng)險。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)時刻樹立風(fēng)險意識，但在實際工作中，很多財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。同時，財務(wù)管理人員的財務(wù)決策缺乏科學(xué)性、合理性，導(dǎo)致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的又一重要原因。企業(yè)只有提高財務(wù)決策的科學(xué)性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策來看，普遍存在主觀決策與經(jīng)驗決策現(xiàn)象。
三是成本費用控制不嚴。一些房地產(chǎn)企業(yè)僅關(guān)注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務(wù)成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業(yè)的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相應(yīng)的成本控制目標，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的措施
財務(wù)風(fēng)險的存在直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷強化財務(wù)風(fēng)險控制工作，找出積極應(yīng)對措施，將財務(wù)風(fēng)險降低到最小限度，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：
（一）增強風(fēng)險意識，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制
其一，注重現(xiàn)金流量表的作用?，F(xiàn)金流量表可以很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的整個財務(wù)狀況以及經(jīng)營狀況，可以使會計報表使用者對企業(yè)的經(jīng)營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務(wù)決策風(fēng)險有非常重要的意義。另一方面，通過現(xiàn)金流量表，企業(yè)的經(jīng)營者可以對資金供需市場及宏觀環(huán)境的變化有及時的了解。鑒于現(xiàn)金流量表的重要作用，企業(yè)必須引起足夠的重視。
其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發(fā)成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業(yè)盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業(yè)應(yīng)選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎(chǔ)；其次，企業(yè)應(yīng)具備一套健全完善的材
料成本管理制度和標準，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業(yè)應(yīng)建立材料成本考核機制，并加大監(jiān)督力度，嚴格控制采購成本。
其三，加強應(yīng)收賬款管理。做好應(yīng)收賬款管理工作對加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效益、防范經(jīng)營風(fēng)險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業(yè)迫切需要制定一套系統(tǒng)、完整的應(yīng)收賬款管理制度，并將其落到實處。
其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大損失。因此，企業(yè)必須采取積極應(yīng)對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉(zhuǎn)速度，縮短投資回收期。
（二）加強生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制
加強生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制對企業(yè)盈利有著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立權(quán)責(zé)明晰的成本和風(fēng)險控制體制，切實做好生產(chǎn)成本管理和風(fēng)險控制工作。
要做好成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從項目的規(guī)劃設(shè)計階段入手，做好市場調(diào)研工作，設(shè)計出適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。同時還要注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，最大限度的提高建筑工程的經(jīng)濟效益。
其次，在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入競爭機制，選擇最優(yōu)的施工單位，同時應(yīng)加強施工進度和施工質(zhì)量的控制。
第三，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好預(yù)算控制工作，確保結(jié)算質(zhì)量。
（三）做好資金管理，提高資金利用率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動正常運行的重要經(jīng)濟支撐，做好資金管理對房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視現(xiàn)金管理，制定科學(xué)合理的現(xiàn)金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業(yè)注重應(yīng)收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現(xiàn)的概率，提高資金利用效益，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。
四、結(jié)語
由于受多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財務(wù)風(fēng)險，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險的能力，將財務(wù)風(fēng)險降低到最小限度，推動房地產(chǎn)企業(yè)又快、又好的發(fā)展。
參考文獻
[1] 田林永.論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及治理對策[J].中國住宅設(shè)施，2011（8）.
篇13
一、預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性
（一）有利于企業(yè)建立完整的管理模式
在當今經(jīng)濟快速發(fā)展時期，企業(yè)的最終目的就是發(fā)展、增加利潤收入，而財務(wù)預(yù)算管理的主要任務(wù)則是幫助企業(yè)和管理者取得經(jīng)濟變動的第一手信息，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標。要想使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化，就要建立一套完整的財務(wù)預(yù)算管理模式、恰當對經(jīng)營機制體系進行調(diào)整，整理規(guī)劃出一條以提高財務(wù)預(yù)算管理水平為主的企業(yè)管理之路。
（二）有利于企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征主要是：運轉(zhuǎn)資金強大、消耗時限冗長、風(fēng)險性能高漲等。這就需要一套全方位的規(guī)劃設(shè)計理念，在資金投資階段準確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經(jīng)濟效益報告和投資企劃書，將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險降到最低。比如，現(xiàn)金是經(jīng)濟學(xué)里流動性最強的一項科目，已成為了財務(wù)預(yù)算的核心依據(jù)，精確的現(xiàn)金預(yù)算能夠為房地產(chǎn)企業(yè)亮起紅色信號燈，為管理者提供充足時間進行整改，免受經(jīng)濟風(fēng)暴的侵襲[2]。
（三）有利于完善企業(yè)資金管理
合理科學(xué)的財務(wù)管理預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中處于不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機構(gòu)批準貸款的主要依據(jù)；②是進行可行性探究和進行建設(shè)項目技術(shù)要點剖析的理論證據(jù)；③為任務(wù)企劃書中投資額的計算以及初步構(gòu)想提供了核心依據(jù)。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與工程的順利運行離不開財務(wù)預(yù)算管理的準確估量，企業(yè)管理者理財目的的實現(xiàn)更加離不開預(yù)算管理的指引。
二、目前財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的缺陷與不足
（一）認識不透徹
房地產(chǎn)開發(fā)商對于全面實行財務(wù)預(yù)算管理工作的認知還不強烈，多數(shù)企業(yè)家仍然停留在經(jīng)濟表層現(xiàn)象上，只在乎成本、費用的低消費，進而忽略了財務(wù)預(yù)算管理的重要性，究其原因在于缺乏對價值管理觀念以及系統(tǒng)管理觀念的理解和重視。同時，部分財務(wù)預(yù)算管理人員失衡地將重點放到了財務(wù)管理上面而看輕了其他部門的管理作用，把資金預(yù)算和項目企劃混為一談，單純地看作財務(wù)報表，所以就導(dǎo)致了其它管理部門對財務(wù)預(yù)算的模糊與陌生。
（二）管理體系不完善
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)光是進行財務(wù)預(yù)算是不夠的，還要組建機制體系對其加以管理，沒有權(quán)威的機制體系對預(yù)算管理內(nèi)容加以管制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，就失去了財務(wù)預(yù)算管理的意義和價值[3]。比如，法人機構(gòu)體系的不完善和對財務(wù)預(yù)算管理知識體系的欠缺等都會致使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的落后和停滯不前。因此，直面財務(wù)預(yù)算管理體系的漏洞才能更好的進行有針對性的完善，為房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有力保障。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的措施
（一）建立完整的預(yù)算管理體系
完整預(yù)算體系的存在能夠保守性的將投資風(fēng)險降到最低，使房地產(chǎn)這樣一個龐大企業(yè)免受經(jīng)濟風(fēng)暴的侵襲。一套完整的預(yù)算體系應(yīng)該包含四大程序：1、積極探索市場需求，了解房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟走向，迎合消費者的需求，探尋投資機會、開拓投資市場、降低投資風(fēng)險，為財務(wù)預(yù)算提供真實市場數(shù)據(jù)，為準確捕捉動態(tài)經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)打下堅實基礎(chǔ)[4]。2、歸納整理采集的市場數(shù)據(jù)，對資金需求量進行準確估量。3、依據(jù)估量結(jié)果作出詳細計劃數(shù)和評估報告，便于對建設(shè)過程中投資額的掌控。4、在建設(shè)房產(chǎn)時，將實際金額耗用與評估報告相比較，靈活處理數(shù)據(jù)變動，將投資損失降到最低值。
（二）保證資金鏈的順利銜接
1、對于固定資產(chǎn)應(yīng)該各司其職，涉及相關(guān)部門申請領(lǐng)取必要財務(wù)支出，費用申請部門也要與房產(chǎn)施工人員相分離。2、每筆資金的取得都要根據(jù)購貨合同等相關(guān)文件證據(jù)證明實際資金的需求量，經(jīng)不同部門的負責(zé)人員審查、監(jiān)督，有效地進行財務(wù)預(yù)算管理的實施。3、在增設(shè)資金新支出的同時，折舊庫房相關(guān)落后設(shè)施以及閑置裝備，增加財務(wù)預(yù)算，完善資金管理制度[5]。
（三）加大預(yù)算管理的實施力度
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算經(jīng)常會缺乏客觀性和理論性的有力證實，我們應(yīng)杜絕延用以前年度數(shù)據(jù)標準決定新一年度的預(yù)算總值，而要根據(jù)實際情況和房地產(chǎn)市場實際前景，謹慎分析、歸納相關(guān)數(shù)據(jù)，對生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行深刻剖析，進而有助于財務(wù)預(yù)算管理的實施和經(jīng)營活動的有機結(jié)合，達到提高經(jīng)濟效益的目的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要深刻意識到銷售戰(zhàn)略的影響是十分重要的，要具有危機意識，樹立多個階段的預(yù)算指標，使其進行良好銜接，達到互補、互利的效果，最大程度上減少預(yù)算管理實施與經(jīng)營活動的出入系數(shù)。
四、總結(jié)
各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)濟狀況和自身特征，使財務(wù)預(yù)算體系更加具體化、實際化。同時，在預(yù)算管理執(zhí)行的過程中，不僅需要管理者的長遠眼光，更需要其多年累積的豐富經(jīng)驗和閱歷，進而將資金運用掌控在一切經(jīng)濟變動之中。
參考文獻：
[1]李榮錦，王珍.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究[J].會計之友.2010（12）：96
[2]李慧波.房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其應(yīng)對措施[J].山西建筑.2009（12）：220
