引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
1引言
當住宅市場在房地產(chǎn)政策的不斷打壓下，商業(yè)地產(chǎn)作為城市和居民的生活配套工程，越來越被各大房地產(chǎn)企業(yè)所重視。就連一向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)多有回避的萬科，也表示會像重視住宅一樣重視商業(yè)開發(fā)。其實商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，一方面是由于居民的消費結(jié)構(gòu)在發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面很大程度上是由政府推動造成的，這點從土地的招拍掛市場就能看出端倪，現(xiàn)如今幾乎每個地塊的出讓條件里都規(guī)劃了一定體量的商業(yè)配套，開發(fā)企業(yè)的拿地能力與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力緊密聯(lián)系在了一起。
2國有房企的優(yōu)劣勢分析
2.1國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢
擁有優(yōu)良的資質(zhì)和信譽，各方合作單位均喜歡找國有背景的企業(yè)進行合作，就拿建筑單位來說，它們甚至可以先行墊資也要和國有房企合作，因為國有房企為了維護自己的社會形象和承擔一定的社會責任，特別是努力杜絕社會性的惡劣影響，堅決不會拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國有房企，股值穩(wěn)定，現(xiàn)金流有保證，銀行信用等級高，貸款獲批較民營房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運作方面占據(jù)了很大的優(yōu)勢。甚至連國外投資機構(gòu)都比較看好國有房企，特別是首次進入中國發(fā)展的外企，注重的是資金的安全性，而國有房企的企業(yè)“穩(wěn)定、安全“的發(fā)展理念正符合雙方的訴求。
與地方政府能夠更好建立緊密的關系，往往國有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上的踴躍，其背后是地方政府的推動。更有甚者還能得到政府發(fā)放的巨額“財政紅包”，在眾多獲得地方政府補貼的國有企業(yè)中，華僑城2013年獲得的政府補助金額最高，達3.66億元。據(jù)媒體報道，國有房企獲取政府補助的形式多樣，除了常規(guī)的地價償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業(yè)率、支持綠色生態(tài)、綠色建設等名目。
2.2國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)劣勢
決策流程復雜，時間長。雖然自改革開放以來，國有企業(yè)業(yè)已實現(xiàn)政企分開，但與民營房地產(chǎn)企業(yè)相比，國有房企在市場化、發(fā)展機制方面仍出現(xiàn)了明顯地滯后。例如某國有房企，原本一個非常平常的決策，需要分公司按照內(nèi)部流程上報總部，相關的業(yè)務部門進行審批，然后再由分管領導進行批示，最后才能送達公司總經(jīng)理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經(jīng)理辦公會審議，甚至是董事會，中間的過程還包括各種部門研討會和專家評審會。和民營企業(yè)的“一人說了算”不同，國有房企更注重的是風險控制、流程嚴格化，所以通常一個問題得到解決平均需要用時一個月。企業(yè)間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因為涉及到國有資產(chǎn)等敏感問題，還需要國資委審批通過才可以操作，例如某國有房企和某民營企業(yè)商討赴港上市，從方案立項到審批，過程中花費了近一年的時間，方案最終也沒有得到落地，最后該民營企業(yè)實在是等不及國有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國有房企也并沒有對方案持否定態(tài)度，只是因為方案的實施牽涉到商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的剝離、規(guī)避國有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實可行的辦法，該事件就能看出民營企業(yè)“扁平化”管理的優(yōu)勢。
和決策程序同樣有問題的是國有房企的用人機制和考核激勵機制。國有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業(yè)員工存在著“少做少錯，不做不錯”的無為之道，導致公司結(jié)構(gòu)越來越臃腫，但是工作效率卻越來越低，長期以來干部能上不能下，職工能進不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現(xiàn)象。例如某國有房企，新成立了商業(yè)地產(chǎn)部門，部門人員過多，商業(yè)地產(chǎn)方面的專業(yè)技術人員卻沒有幾個，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務開展起來困難重重，也試著對外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機制，無法和其它房企相競爭，最后只能寄希望于公司內(nèi)部培養(yǎng)。
3現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式
按照國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。發(fā)展物業(yè)模式又稱持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開發(fā)物業(yè)，進行整體經(jīng)營，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開發(fā)出售高回報、高價值的商業(yè)項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價值。
從開發(fā)周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、業(yè)績可控性、投資回報率等指標來對比分析三種盈利模式，得到結(jié)論如下表所示，“投資開發(fā)模式”的平均開發(fā)周期最短，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，短期投資回報率最高，運營成本最低；“持有發(fā)展模式”的運營成本最高，平均開發(fā)周期最長，長期投資回報率最高；“投資開發(fā)+持有發(fā)展模式”的大部分指標都處于中位，但收益來源最多，業(yè)績可控性最強。
三種盈利模式各種指標對比分析
考察指標 三種盈利模式
投資開發(fā)模式 持有發(fā)展模式 投資開發(fā)+持有發(fā)展
平均開發(fā)周期 最短 最長 中位
資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 最高 最低 中位
業(yè)績可控性 最低 中位 最高
投資回報率 （短期） 最高 最低 中位
投資回報率（長期） 最低 最高 中位
收益來源種類 最少 中位 最多
運營成本 最低 最高 中位
經(jīng)營能力依賴度 最低 最高 中位
資料來源：東海證券研究所
4國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式建議
與成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司不同的是，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更偏偏重于“以住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展模式，“快進快出，現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略思想。國有房企既然沒有辦法避開商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不如主動迎頭而上，在塑造和提升企業(yè)核心競爭力的過程中，結(jié)合自身的企業(yè)實力，揚長避短，確定合理的目標，制定行之有效的措施。在初期，國有房企通過對可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)階段性利潤及現(xiàn)金流入，并對持有型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營進行初步探索。在中期，可通過對銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款力爭實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項目的滾動開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。在后期，通過境外上市或其它房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道，擴大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模，最終實現(xiàn)銷售和持有型物業(yè)并舉的經(jīng)營機制。
4.1追求現(xiàn)金流的同時，逐步增加持有商業(yè)物業(yè)
雖然業(yè)界一直強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)應該持有經(jīng)營，以長期的租金收益為主要利潤，但現(xiàn)實情況是國有房地產(chǎn)企業(yè)的領導關注的是資產(chǎn)的保值和增值，追求的是合理利潤和企業(yè)的穩(wěn)定成長，上市公司還要實現(xiàn)股東利益最大化，還有任職期間的個人職務前途。特別是在住宅市場起伏波動的當下，不關注現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)是相當危險的。所以要用務實的眼光來看待商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)和市場情況，對商業(yè)項目進行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項目的商業(yè)銷售和持有比例。對商業(yè)各產(chǎn)品類型進行深入研究，搞清哪部分是實現(xiàn)現(xiàn)金流的，哪部分是實現(xiàn)物業(yè)增值的。對于臨街商鋪來說，全部銷售比較容易實現(xiàn)，可是對于一個綜合體項目來說，全部銷售或者全部持有對于國有房企來說都是不可取的，第一，全部銷售很難實現(xiàn)，即便實現(xiàn)了，后期也會引來麻煩不斷，因為全部銷售的物業(yè)后期經(jīng)營將得不到保障，容易導致社會發(fā)生，直接影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象。第二，全部自持只是個理想狀態(tài)，對開發(fā)企業(yè)的資金要求太高，投入太大，回收周期過長，即便是像萬達集團這樣的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在發(fā)展的初期也是將產(chǎn)權商鋪全部進行銷售，在保證了現(xiàn)金流之后逐步將產(chǎn)權商鋪的經(jīng)營權回收。根據(jù)現(xiàn)有的成功案例，建議國有房企可從被動持有開始，逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有量，尋求城市綜合體開發(fā)機會，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，完善整個商業(yè)地產(chǎn)運營管理體系建設。在開發(fā)運營的過程中積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，并為將來的跨區(qū)域復制、跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營打下堅實基礎。
4.2整合多元產(chǎn)品線，挖掘細分市場
隨著商業(yè)地產(chǎn)市場需求的日益細分，領先企業(yè)更加注重打造不同定位的產(chǎn)品線，推出特色鮮明的項目品牌，并通過品牌復制戰(zhàn)略，快速實現(xiàn)跨區(qū)域拓展，占據(jù)主流商業(yè)地產(chǎn)市場。目前大多數(shù)企業(yè)基本圍繞城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、鄰里商業(yè)三個層級劃分產(chǎn)品系列，諸如華潤置地的“萬象城”、“五彩城”、“歡樂頌”系列產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，擁有系統(tǒng)化、專業(yè)化的產(chǎn)品線，更能精準鎖定不同層次的目標群體，并通過規(guī)模效應獲得更大收益。
4.3創(chuàng)新經(jīng)營、拓寬融資渠道
隨著萬科、金地、招商、中糧相繼在香港購買上市公司，相比于目前國內(nèi)嚴厲的調(diào)控環(huán)境，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于在港上市。國有房企如能實現(xiàn)在港上市，將實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展：滿足國有房企的業(yè)務發(fā)展需要，提升房企在行業(yè)的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財務上由減值計提轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋狄鐑r，實現(xiàn)國際化管理，適應可持續(xù)發(fā)展要求。
5結(jié)論
國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加快城市建設步伐、改善居民居住環(huán)境方面起著重要的推動作用，但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)板塊卻屬于落后者。本文是基于對國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)的體制對比，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點，探討國有房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時，應摒棄住宅開發(fā)的套路，謹慎看待商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是朝夕就能完成和快速周轉(zhuǎn)的。只有降低預期和利潤指標，全面平衡項目的資金成本，在務實的指導思想下，給予一定的耐心和信念，找準商業(yè)項目的定位。
參考文獻：
篇2
SOHO中國的商業(yè)運營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個方面進行分析說明。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量達到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個時期，但仔細研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實力的強弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權的途徑主要是通過“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權時就會消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項房地產(chǎn)的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費和其他前期投入，在達到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續(xù)的建設開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對其產(chǎn)權進行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權是為了回籠資金，迅速進入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產(chǎn)權，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠遠高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領軍的萬科集團，在對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權。
（二）個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點。[2]33-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購買房地產(chǎn)類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負轉(zhuǎn)正，隨后便進入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發(fā)展和財富積累的階段，但還遠沒有發(fā)達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權，然后將其進行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進行考慮，這往往導致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進而不能達到投資者的收益預期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個人投資者在花費大量的資金購買產(chǎn)權之后，無法保障其穩(wěn)定預期收益的困境。[3]50-51
三、解決SOHO中國商業(yè)運營模式問題的出路
目前，國際上個人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產(chǎn)投資信托。
（一）日本的不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示日本的不動產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動產(chǎn)的所有權分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權進行出售。投資者得到產(chǎn)權之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達到不動產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權上是投資者獨自擁有的，但是經(jīng)過對產(chǎn)權管理權的回收，仍然能對后期的物業(yè)進行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動產(chǎn)投資信托形式是組合型不動產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權，再以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給原不動產(chǎn)公司以負責經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時若合作人決定將不動產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運營模式都適合解決目前我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動產(chǎn)證券化的模式，對我國那些已經(jīng)進行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對產(chǎn)權的管理權進行回收，然后對整個物業(yè)進行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權，在以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對物業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運用組合型不動產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權的同時，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。
（二）美國不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示美國的不動產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項目沒有開發(fā)之前，由負責開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對要開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行可行性評估，并對項目的未來收益做一個評估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權進行信托證券化，并向社會公開發(fā)行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設，在物業(yè)建成之后，進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國內(nèi)個人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設物業(yè)之前就可以委托信托公司對物業(yè)進行產(chǎn)權證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權面向投資者進行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)資金。這樣對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時也可以使整個房地產(chǎn)項目由于充足的資金而減少建設周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟利益，也會使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。
篇3
2010年以來的最近一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，竭力擠壓銷售型房地產(chǎn)資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向持有型。從根本上來說，銷售型房地產(chǎn)過分依賴于政策的呵護，尤其作為資本密集型行業(yè)，融資渠道的暢通是決定生與死的關鍵所在。此輪調(diào)控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產(chǎn)市場。而對于長期經(jīng)營的持有型房地產(chǎn)來說，他們的資金狀況要好很多。經(jīng)營性持有型物業(yè)可以從兩個途徑獲得資金來源，一是物業(yè)租賃或經(jīng)營所得的現(xiàn)金流，二是從銀行獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款。
即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)的重要課題。
一、銷售型房地產(chǎn)
銷售型房地產(chǎn)是以獲得土地使用權后進行土地二級開發(fā)、建造，最終將開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售作為目的的開發(fā)形式。
1、銷售型房地產(chǎn)商業(yè)模型
銷售型房地產(chǎn)開發(fā)過程及模式如下：首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司進行準備工作，在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。其次，規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規(guī)劃報建圖審查；施工報建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設單位辦理施工報建登記，開發(fā)商對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍（招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包），進行施工并不斷監(jiān)督施工進度與質(zhì)量。最后，獲得商品房預售許證，制定商品房預售方案；進入銷售階段，實現(xiàn)銷售款回籠。
商業(yè)模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發(fā)過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產(chǎn)單個項目開發(fā)周期為24—36個月。36個月后基本可以實現(xiàn)銷售回籠，小產(chǎn)證辦理完成。
2、銷售型房地產(chǎn)財務模型
對于一家企業(yè)而言，財務模型往往是保密的，不會公開的。一般銷售型開發(fā)商在獲得土地使用權并開工之后不久，會從銀行獲得項目開發(fā)貸款，一般項目抵押率為65%以下。根據(jù)各地、各個開發(fā)商的背景、能力不同而有所不同。
后期的開發(fā)資金基本依靠銀行資金，一旦建設開發(fā)進度達到預售條件后，獲得預售權，并開始預售。預售開始后，則開發(fā)商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個用途，一部分作為開發(fā)商日常開發(fā)費用和工程款，另外一部分則需要歸還銀行貸款。
從成本構(gòu)成上來看，以一線城市為例，土地使用權獲得成本約占總成本的30%，市場營銷成本5%左右，融資成本10%以內(nèi)，其余為建安成本和開發(fā)間接費等。銷售毛利率往往高達50%以上。
3、銷售型房地產(chǎn)特征及評價方式
銷售型房地產(chǎn)的特征：開發(fā)產(chǎn)品商品化類似于產(chǎn)品銷售，開發(fā)周期短，實現(xiàn)銷售后通常無經(jīng)營周期，以獲得短期現(xiàn)金流為主，開發(fā)難度較低，對開發(fā)商自身開發(fā)能力、運營水平要求不高，對短期資金峰值要求高。所有開發(fā)成本都納入存貨，達到銷售收入確認要求后，轉(zhuǎn)為銷售成本。
在分析銷售型房地產(chǎn)投資回報與投資價值時，較多使用投資回報率ROI、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據(jù)過去5年的經(jīng)驗統(tǒng)計，銷售型房地產(chǎn)投資回報率在35%～50%，房地產(chǎn)最為火爆的時期可以高達80%甚至更高。而IRR即使在如今調(diào)控政策之下部分地區(qū)也可以達到30%以上。除非是土地使用權獲得價格過分高企的地王項目，IRR會在20%上下。
二、持有型房地產(chǎn)
持有型房地產(chǎn)開發(fā)是將土地開發(fā)完成后長期持有，類似于建設固定資產(chǎn)，獲得長期租金收益的經(jīng)營模式。
1、持有型房地產(chǎn)商業(yè)模型
持有型房地產(chǎn)的開發(fā)過程，從獲得土地到報批報建、開工、開業(yè)基本與銷售型房地產(chǎn)沒有太大差異。但是開發(fā)前期對持有型房地產(chǎn)的定位、功能選擇、動線設計、建筑設計有著相當高的要求，因為這些所有前期規(guī)劃設計決定了未來持有型房地產(chǎn)的成敗。開發(fā)完成后，持續(xù)經(jīng)營期間為了獲得更高的租金回報，對開發(fā)商或者后期的經(jīng)營者提出了更高的要求，需要展現(xiàn)出相當?shù)墓芾砗瓦\營能力。
通常持有型房地產(chǎn)開發(fā)周期控制在30個月以內(nèi)，盡早開業(yè)代表著現(xiàn)金流的早日流入。房產(chǎn)證大都以大產(chǎn)證為主，房型分割僅僅為后期經(jīng)營分割使用。
篇4
商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。
1 商業(yè)地產(chǎn)的運營管理
應該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項目當中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產(chǎn)項目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強核心競爭統(tǒng)一化標準運營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵，在運行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強的復合商業(yè)物業(yè)，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項目成功的運營基礎。
2 商業(yè)地產(chǎn)運營與收益的常用模式
2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權
通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產(chǎn)權類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。
2.2 只租不售
而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權進行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運作的范圍內(nèi)，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風格。
2.3 又租又售，部分租，部分賣
將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權作為投資資本進行再開發(fā)，還可以同商家進行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運營當中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權，同時還能獲得產(chǎn)權的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強強聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產(chǎn)應用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進駐萬達房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始
投入。
3 商業(yè)地產(chǎn)運作中存在的風險
商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時商業(yè)地產(chǎn)的風險也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風險：
3.1 宏觀調(diào)控的風險
因為現(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進行詳細的法規(guī)規(guī)范，同時要明確商場的產(chǎn)權以及分割轉(zhuǎn)讓的明細標準，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權證的時候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進行了具體的規(guī)范。
3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風險
行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業(yè)也應該在當?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應該熟悉當?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。
3.3 租金價差帶來的風險
開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產(chǎn)生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風險，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發(fā)商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業(yè)信譽，維護企業(yè)品牌。
3.4 大型商鋪因為投入高而產(chǎn)生的經(jīng)營風險
如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因為自身的經(jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發(fā)商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風貌和影響商業(yè)信譽和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。
3.5 售后包租過程中可能存在的風險
通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。
3.6 產(chǎn)權分散所帶來的風險
開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進行總體性的規(guī)劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權能最大限度的避免后期發(fā)生
糾紛。
3.7 物業(yè)管理中存在的風險
在商業(yè)物業(yè)當中單獨成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業(yè)地產(chǎn)的管理費可能因為經(jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。
4 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進行項目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設計， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實現(xiàn)良好的運行，取得預期的效益。
參考文獻
[1] 夏聯(lián)喜.商業(yè)地產(chǎn)新兵入門[M].中國建筑工業(yè)出版社，2011.
篇5
由此，新上任的萬通地產(chǎn)董事長許立拉開了轉(zhuǎn)型大幕。
增持投資型物業(yè)
從口號、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時數(shù)年，以完全有別于某些房企輕率進軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具?！爸匾牟皇且?guī)模，而是能力?！痹S立如此總結(jié)著幾年來的厚積薄發(fā)。
此前一直擔任萬通地產(chǎn)總經(jīng)理許立表示，新的管理層將繼續(xù)堅持和貫徹萬通地產(chǎn)既定的戰(zhàn)略與核心價值觀，堅持“低風險，中速度，高回報”的發(fā)展策略，成為開發(fā)與運營并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤來源和良好的反周期能力，萬通地產(chǎn)整體的成長速度和發(fā)展空間前景可期。
對于商用物業(yè)投資，萬通地產(chǎn)不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術上不乏創(chuàng)新。他們將商用物業(yè)投融資模式體系化，對應項目開發(fā)運營的四個階段，進行不同的組合運用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設階段，引入私募股權投資基金（PE）、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發(fā)建設；在持有經(jīng)營階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實現(xiàn)早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，則通過各種金融產(chǎn)品比如REITs等，向包括養(yǎng)老基金、保險企業(yè)等機構(gòu)出售部分或全部權益。
不過，更獨特的是萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇――投資型物業(yè)。以“萬通中心”系列為例，萬通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務區(qū)或新興商務區(qū)，以及二線城市核心商務區(qū)的項目，因為只有這樣的項目未來才能獲得充分的運營收入，也才能為公司豐富多元的財務安排奠定基礎?！?/p>
許立則強調(diào)，萬通地產(chǎn)仍然會堅持“濱海新區(qū)、美國模式和萬通價值觀”的既定戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型期的策略安排是：在住宅領域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領域堅持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，利用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運營能力。
財務總監(jiān)出身的云大俊似乎更習慣用數(shù)據(jù)說話。他透露，萬通地產(chǎn)力爭5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。而對萬通地產(chǎn)的新團隊來講，這是一個有挑戰(zhàn)性的轉(zhuǎn)型目標，“我們團隊有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標”，許立對此深信不疑。
四大業(yè)務支撐“大萬通”
2006年萬通把一部分資產(chǎn)注入A股上市公司之后，經(jīng)過四年重組，對萬通體系已經(jīng)初步構(gòu)架完畢?！拔磥砦覀冏钪饕氖且匀f通控股作為一個整體的代表，來向市場和我們行業(yè)做出一個互動。”馮侖說。萬通旗下最重要A股上市公司萬通地產(chǎn)仍然是萬通旗艦公司，目前承擔主要的住宅開發(fā)和商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務。
在萬通內(nèi)部被稱為“萬通新創(chuàng)”的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，是萬通控股的第二家上市公司。據(jù)介紹，工業(yè)地產(chǎn)與TCL的合資已經(jīng)取得明顯的成果，品牌為萬通公社，今年會增加相當規(guī)模的資產(chǎn)，從而使這部分業(yè)務最終上市。
此外，資產(chǎn)管理和基金業(yè)務是萬通未來發(fā)展的重頭戲，萬通相關發(fā)言人稱，萬通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開的有守正基金。在4月即將公布的年報當中，還會適當披露其他基金。這部分業(yè)務過去幾年通過跟一些機構(gòu)的合作，發(fā)展了萬通自己獨特的資產(chǎn)管理方式和業(yè)務模式。
還有一塊，是萬通的海外業(yè)務，包括在紐約的中國中心，以及未來在海外重要的業(yè)務。
不難看出，“四大業(yè)務模式”支撐著“大萬通”。這是發(fā)展20年的房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀調(diào)控的密集期對整個中國房地產(chǎn)市場的思考。
不過，這對于大萬通來說，“這一切都成為零，未來發(fā)展新的十年，我們最重要的就是用創(chuàng)新和變革來應對復雜和多變的政策、體制以及市場環(huán)境?！瘪T侖表示。
給力“美國模式”
據(jù)悉，萬通地產(chǎn)將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個包辦一切的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個以投資能力見長的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司。
而與金融企業(yè)中金公司和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬通地產(chǎn)所倡導的“美國模式”以強有力的支持，畢竟資本和運營能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。在馮侖看來，海外不動產(chǎn)市場發(fā)展時期早、成熟度較高，對產(chǎn)品與服務的理解更為深入。因此，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場的最大底氣。
“不爭下游，把房地產(chǎn)變成建筑業(yè)；而是爭上游，把房地產(chǎn)企業(yè)變身為服務業(yè)、金融業(yè)。3年之內(nèi)，萬通控股爭取實現(xiàn)整體上市。”這是馮侖“大萬通”戰(zhàn)略的終極目標。
公開資料顯示，萬通控股是北京資本規(guī)模最大的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司之一，總資產(chǎn)138億元。目前，其旗下業(yè)務涉及房地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領域。馮侖表示，萬通控股有息負債率不足10%。這意味著，未來萬通控股有充足的發(fā)展空間。
做中國的“凱德置地”
萬通為自己未來發(fā)展模式尋求的學習榜樣是新加坡房地產(chǎn)公司――凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產(chǎn)管理相結(jié)合，傳統(tǒng)開發(fā)運營能力和金融能力相結(jié)合。
新加坡凱德置地有兩個特點。一是輕資產(chǎn)，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的重資產(chǎn)、完全自有資金投入，轉(zhuǎn)為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報，同時通過表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運營管理收入等帶來軟收入。
馮侖對重組后的模式思考是，萬通地產(chǎn)借鑒新鴻基模式，萬通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權益性收入加上資產(chǎn)管理收入，結(jié)合起來成為控股公司的主要收入。
篇6
首先，《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》中，明確鼓勵建設富有海南特色的旅游產(chǎn)品體系。同時，政府將積極引導和發(fā)展與旅游業(yè)相適應的房地產(chǎn)業(yè)，科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度等。
其次，海南的資源優(yōu)勢是惟一、稀缺和不可復制的，這也決定了海南房地產(chǎn)不同于一般的住宅地產(chǎn)，而是“資源型房地產(chǎn)”，以旅游休閑養(yǎng)老療養(yǎng)等為主要目的。所以說，海南得天獨厚的資源條件及“國際旅游島”概念為其房地產(chǎn)尤其是旅游旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了最具競爭優(yōu)勢的發(fā)展條件。（圖1）
第三，隨著中國富人群體及其資產(chǎn)規(guī)模的增長、交通條件的改善及閑暇時間的增加，投資和享受旅游休閑地產(chǎn)的需求激增。同時，國內(nèi)居民收入持續(xù)提高，消費結(jié)構(gòu)升級，通脹預期加劇，加之中國開始步入老齡化社會，這些都將催發(fā)海南市場向旅游休閑地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級和快速發(fā)展。
第四，對比目前海南與三大國際旅游島的接待人數(shù)、人均旅游消費和旅游收入三方面，可以發(fā)現(xiàn)，海南的人均旅游消費遠遠低于三大旅游島，有待升級（圖2、表1）。對比世界上一些國際旅游島的建設歷程可見，政策對旅游業(yè)的發(fā)展具有極大的推動作用，海南島得到類似的政策后，加上國際旅游島的清晰定位，必將提升目前初具雛形的交通及旅游等基礎設施，同時大量添加旅游和休閑的配套元素和文化設施，這將為在海南大力發(fā)展和提升旅游旅游休閑地產(chǎn)創(chuàng)造獨有的歷史性機遇。
政府應統(tǒng)一規(guī)劃整體布局
筆者認為，海南省政府應強勢統(tǒng)一整體規(guī)劃布局國際旅游島的開發(fā)建設，并加強落實規(guī)劃的執(zhí)行力度，設置專門監(jiān)督機構(gòu)和落實機構(gòu)，建立考核機制，落實相關責任到部門與個人，實行問責制。學習印尼明丹島等國際旅游島（由六個分別來自印尼、新加坡、香港等不同的集團公司開發(fā)不同的度假村）的統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)驗，以海南目前惟一由政府主導的整體規(guī)劃區(qū)域海棠灣為試點，推廣政府強勢規(guī)劃經(jīng)驗。
可喜的是，目前國家已經(jīng)明確了海南國際旅游島的戰(zhàn)略定位及發(fā)展目標，此外，“國際旅游島”的實施藍圖――《海南國際旅游島建設總體規(guī)劃》草案已完成制訂，正在等待國家發(fā)改委的批復。這為海南國際旅游島定下了地產(chǎn)布局。其中規(guī)定，將旅游度假的一線土地主要開發(fā)建設酒店，購物場所，不夜城、酒吧等娛樂場所，文化體育展館等滿足公眾消費的經(jīng)營服務類旅游房地產(chǎn)項目，二、三線土地主要開發(fā)建設景區(qū)住宅（風格別墅）以及度假長居型地產(chǎn)。
從空間布局看，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將形成三大圈層、南北兩極和東西兩翼。三大圈層。即海岸圈層，房地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)；臺地圈層，房地產(chǎn)適度發(fā)展區(qū)；山區(qū)圈層，房地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)。南北兩極。以?？凇⑷齺啚橹行?，形成海南房地產(chǎn)開發(fā)的南、北兩大極核，并輻射帶動周邊房地產(chǎn)發(fā)展。東西兩翼。東部沿海以旅游房地產(chǎn)為特色的房地產(chǎn)發(fā)展走廊；西部沿海產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假相結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展走廊。
旅游布局方面，2月7日，《海南省城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化總體規(guī)劃》通過了評審，它結(jié)合國際旅游島建設的戰(zhàn)略目標，將構(gòu)建海南“一海、兩市、三區(qū)、多片（點）”旅游新格局。
其中，一海，即南海。重點是發(fā)展“豪華郵輪南海旅游”；開發(fā)海上游船旅游；建設中國游艇業(yè)基地。
兩市，即?？?、三亞。發(fā)揮?？?、三亞兩個核心旅游城市的作用，將其周邊旅游資源和產(chǎn)品納入，打造海口和三亞核心旅游區(qū)。
三區(qū)，即東部旅游帶、中部旅游區(qū)和西部旅游帶。將東部旅游帶建設成中國椰樹海岸，突出濱海度假休閑特色；中部旅游區(qū)建設成海南島國家公園，突出風情民俗文化游和生態(tài)旅游；西部旅游帶建設成中國金色西岸，突出文化娛樂和工業(yè)觀光游。
多片（點），即特色旅游鎮(zhèn)、村。根據(jù)資源分布的特色，構(gòu)建多個鄉(xiāng)村旅游發(fā)展區(qū)、生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)和民俗文化旅游發(fā)展區(qū)，作為支撐城鄉(xiāng)特色旅游發(fā)展的重點。全省共規(guī)劃建設16個鄉(xiāng)村旅游發(fā)展區(qū)。
開發(fā)商應扮演什么角色
篇7
綠色建筑開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國目前正處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，建筑行業(yè)保持了較高的發(fā)展速度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)[1]，過去7年的年度新開工面積年均增速達到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產(chǎn)值6.2萬億元。與此同時，按投資額計算，2011年全球建筑業(yè)的平均增長率僅為0.5%。根據(jù)蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產(chǎn)、新建建筑生產(chǎn)及建筑運行等方面的我國宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標準煤，占全國能源消費總量比重為39.5%，是我國最大的能源消費部門。而在我國已經(jīng)建成的建筑物中，根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部的測算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。
為了進一步提高資源利用效率，應對全球氣候變化，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，國務院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部制訂的《綠色建筑行動方案》。在該方案中，提出了我國在“十二五”期間的綠色建筑發(fā)展目標。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標準[3]。各地方政府也紛紛根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定了相應的實施方案。
與各級政府對發(fā)展綠色建筑的積極態(tài)度相對照，作為發(fā)展綠色建筑的實際執(zhí)行者的建筑行業(yè)的態(tài)度卻相去甚遠。尤其是作為商業(yè)開發(fā)類建筑的主要運作者的廣大房地產(chǎn)開發(fā)商來講，絕大部分都只是被動的去適應政府部門對綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會主動的選擇開發(fā)綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設成本較普通建筑高，而全社會的環(huán)保消費意識不足，消費者對綠色建筑的需求彈性大；同時政府對綠色建筑開發(fā)的補貼或獎勵也無法完全覆蓋成本的增額，開發(fā)商無法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動力去進行綠色建筑的開發(fā)。因此，要實現(xiàn)綠色建筑建造的目標，推動社會的可持續(xù)性發(fā)展，除了政府從政策層面的鼓勵與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創(chuàng)新性盈利模式，從而充分的調(diào)動以開發(fā)商為首的建筑行業(yè)各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業(yè)的內(nèi)生性需求。
二、當前建筑開發(fā)盈利模式解構(gòu)
盈利模式是企業(yè)在市場競爭中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務結(jié)構(gòu)及其對應的業(yè)務結(jié)構(gòu)[4]。如圖1所示， 也可以認為盈利模式指的是企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)以及相應的收支方式。各類企業(yè)在生產(chǎn)運營中均有自己的商務結(jié)構(gòu)和業(yè)務結(jié)構(gòu)，但并非所有的企業(yè)均能盈利，故并非所有企業(yè)都有盈利模式。只有當企業(yè)能夠持續(xù)的盈利時，其所采用的成本與收入結(jié)構(gòu)才能稱為盈利模式。
圖1. 盈利模式構(gòu)成框架圖
由于我國的房地產(chǎn)業(yè)形成的時間尚短，絕大部分開發(fā)商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)是為收入結(jié)構(gòu)服務的，也就是說在對盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結(jié)構(gòu)。在某一確定收入結(jié)構(gòu)之下選擇成本最低的成本結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了一個盈利模式。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，根據(jù)其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，其收入來源主要分為兩大類，一類是出售房地產(chǎn)產(chǎn)品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業(yè)長期持有并出租獲取租金收入。
在我國當前的房地產(chǎn)市場中，采用第一類方式獲取收入的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：
以普通消費者或物業(yè)投資者為主要交易對象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的產(chǎn)權（房屋所有權及國有土地使用權）為交易內(nèi)容，以置業(yè)顧問或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。
其成本結(jié)構(gòu)為：投資部門首先通過各種渠道籌措開發(fā)資金，然后購買土地，委托設計單位進行設計、施工單位進行施工，再通過聘請中介機構(gòu)或自身的營銷部門進行銷售。
對于采用第二類收入來源的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的使用權為交易內(nèi)容，以長期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結(jié)構(gòu)中的其它要素的內(nèi)容與搭配基本與第一類相同。
而該類盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)與第一類盈利模式相比，多出了對物業(yè)的運營管理部分。
綠色建筑開發(fā)盈利模式創(chuàng)新思路
在目前的房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式框架之下進行綠色建筑的開發(fā)，對于開發(fā)商來講將導致其成本結(jié)構(gòu)中的設計、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國內(nèi)消費者的環(huán)保意識不足，對綠色建筑的消費彈性大，因此開發(fā)綠色建筑所能帶來的收入結(jié)構(gòu)的變化僅僅只是在收入來源中多出了政府的補貼或獎勵，以及在營銷中相對競爭項目擁有一定程度上的宣傳優(yōu)勢。對于開發(fā)商來講，開發(fā)綠色建筑除了體現(xiàn)出企業(yè)的社會責任以外，并不能為企業(yè)帶來更多的盈利，甚至會損害既有的盈利。因此為了使開發(fā)綠色建筑成為開發(fā)商的自發(fā)性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創(chuàng)新，讓開發(fā)綠色建筑變成有利可圖的活動。
圖2 盈利模式分類圖
依據(jù)前述的盈利模式構(gòu)成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來源與成本來源的組合劃分為十二個區(qū)域，所有的盈利模式都處于其中的某一個區(qū)域中。對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發(fā)商完全支付成本，并將產(chǎn)品出售給直接顧客獲利。對于綠色建筑的開發(fā)，則可以認為政府的獎勵或補貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎勵或補貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發(fā)商來承擔。上述分析工具為綠色建筑開發(fā)的盈利模式創(chuàng)新提供了以下的思路：
（一）尋求更合理的成本分擔機制。
房地產(chǎn)開發(fā)作為一項資金密集型的商業(yè)活動，其對融資的需求本身就非常強烈，要進行綠色建筑的開發(fā)，完全讓開發(fā)商獨自承擔增加的成本及風險，其開發(fā)意愿將會非常低。因此，可能的解決思路是開發(fā)商利用自身作為房地產(chǎn)開發(fā)中的核心企業(yè)所具有的較高議價能力，將增加的成本在綠色建筑開發(fā)的價值鏈上進行重新分配，使價值鏈上的各參與主體都分別承擔與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發(fā)商的資金壓力及開發(fā)風險。對于綠色建筑開發(fā)所增加的成本的分擔機制的設計，可以分別對圖3中的房地產(chǎn)開發(fā)基本價值鏈中所涉及到的各參與主體進行具體的分析。其中涉及到的對成本影響較大的參與主體包括：設計單位、施工企業(yè)、材料供應商、設備供應商等。
圖3. 房地產(chǎn)開發(fā)基本價值鏈圖
另外，由于綠色建筑的一大特點是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產(chǎn)品，對綠色建筑的成本進行時間上的調(diào)整，將前期投資分配到建筑的整個壽命周期，可以有效降低開發(fā)商的前期投入，使開發(fā)商的開發(fā)成本得到進一步降低。
（二）創(chuàng)造更多收入來源。
如前所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的收入來源都較為單一，即房屋產(chǎn)品的銷售或出租收入。如此單一的收入來源，在開發(fā)綠色建筑時，由于成本的上漲，開發(fā)商為了維持自身的利潤率，勢必提高產(chǎn)品的售價或租金。而如此一來，勢必使消費者對綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問題的思路則是通過利用金融創(chuàng)新方案、開發(fā)延伸產(chǎn)品、提供解決方案和授權許可等方式拓寬開發(fā)商的收入渠道，使綠色建筑產(chǎn)品的銷售價格或租金水平與傳統(tǒng)建筑基本持平，甚至略有下降。
綠色建筑開發(fā)企業(yè)盈利模式建議
在成本分擔機制設計中，對于設計單位，除了可以將目前已經(jīng)大量用于工業(yè)和政府投資項目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應用于住宅、商場及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過利用保險等金融產(chǎn)品，使其共同分擔開發(fā)風險。對于材料、設備供應商，可以通過設備租賃或以購買功能代替購買實際產(chǎn)品的模式，使供應商承擔綠色建筑開發(fā)中大部分的成本增加。另一方面，為了
而在創(chuàng)造新的收入來源方面，可以嘗試將綠色建筑項目中的能源供應系統(tǒng)單獨打包建立服務公司，通過提供能源服務代替產(chǎn)品銷售，以此獲得穩(wěn)定的長期收益，同時將該收益權作為公司資產(chǎn)進行證券化，從金融市場獲取流動資金進行新的投資。同時，由于綠色建筑的后期物業(yè)管理具有較高的技術含量，開發(fā)商可以考慮成立專門針對綠色建筑的物業(yè)管理公司，通過管理綠色建筑獲取超出普通物業(yè)管理公司平均收入水平的收益。甚至開發(fā)商可以與設計單位合作，建立各種綠色建筑技術在建筑中應用的接口標準，通過向綠色建筑技術供應商收取授權費的方式獲取收入。
不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的資源優(yōu)勢。因此，在開發(fā)綠色建筑時，不同的開發(fā)企業(yè)能夠選擇的收入與支出結(jié)構(gòu)相互之間往往是有較大區(qū)別的。本文并不試圖提出一個適合于所有開發(fā)企業(yè)的盈利模式，而是根據(jù)前述的盈利模式創(chuàng)新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發(fā)企業(yè)在開發(fā)綠色建筑時參考。
參考文獻
[1] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局. 中國統(tǒng)計年鑒[J]. 2012
[2] 蔡偉光. 中國建筑能耗影響因素分析模型與實證研究[D]. 重慶大學博士學位論文:2011
篇8
隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應用，有的房地產(chǎn)開發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務，有的開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進入電商運營領域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)和運營。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括了開發(fā)建設和各種服務的價值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設計等上游投入階段，中游開發(fā)建設和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務和居住消費服務。開發(fā)建設和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對較低，以規(guī)模經(jīng)濟為主要特點；而上游融資及下游經(jīng)營服務環(huán)節(jié)附加值較高，以精細化、專業(yè)化為主要特點。所謂產(chǎn)業(yè)升級，即企業(yè)經(jīng)營從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過程，伴隨著行業(yè)競爭以成本競爭、規(guī)模擴張為主向利潤競爭、價值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張的階段已經(jīng)取得了領先的市場地位和規(guī)模優(yōu)勢，正在積極的尋求轉(zhuǎn)型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調(diào)整2009年后房地產(chǎn)銷售整體承壓，費用攀升和地價上漲使企業(yè)凈利潤持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤呈持續(xù)下降趨勢。行業(yè)利潤拐點出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標從擴大銷售向提升利潤調(diào)整。2015年上市房企公布的增長目標普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標，考核方向轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標，綠地集團銷售目標同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調(diào)。萬達集團核心考核指標調(diào)整為租金、凈利潤、持有物業(yè)增長，并明確房地產(chǎn)收入指標可以少增長，不增長，甚至負增長。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個動作是積極推出合伙人計劃或激勵計劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計劃；2014年5月，萬科啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權激勵有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項目運行效率、確保項目質(zhì)量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤獲取，需要引入激勵機制確保項目運營目標的一致性。2.向房地產(chǎn)價值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務合作日益活躍。2015年上半年，平安集團、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷售平臺。2014年8月，萬達集團與騰訊、百度共同出資成立萬達電子商務公司。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始向房地產(chǎn)領域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務、居住消費的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來看，過去專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過去房地產(chǎn)開發(fā)商依靠雄厚的資金實力牢牢控制著土地購置、項目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設計、建設工程、銷售業(yè)務、物業(yè)服務及生活消費則以外包的方式轉(zhuǎn)移出去?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤來源，將業(yè)務向物業(yè)服務、居住消費等環(huán)節(jié)擴展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優(yōu)勢。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商向價值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)，就是業(yè)務多元化。萬科未來定位于“城鎮(zhèn)化配套運營商”，綠地集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運營商”轉(zhuǎn)型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉(zhuǎn)移，萬達的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險等金融企業(yè)的并購。遠洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務在內(nèi)的四元業(yè)務格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉(zhuǎn)型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯(lián)合拿地、股權投資等方式進入房地產(chǎn)領域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強，萬科與萬達簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領域的優(yōu)勢資源結(jié)合，構(gòu)建商住地產(chǎn)平臺。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺的整合。比較典型的是平安集團聯(lián)合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進入智能家居的領域，例如主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權，而后者的主營業(yè)務是智能手機、智能硬件、云計算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關消費的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進入的領域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進入了體育、電影等娛樂領域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營上的競爭優(yōu)勢，將業(yè)務不斷打散細化，整合新型的優(yōu)勢資源，向房地產(chǎn)價值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的趨勢。
三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的有利條件
房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設轉(zhuǎn)向經(jīng)營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術有利于存量資源的充分利用，提高財富的流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的業(yè)務空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發(fā)達國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費的增長。發(fā)展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結(jié)構(gòu)性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費者從購房轉(zhuǎn)向租房存在巨大的商機，2013年市場規(guī)模已達到2.5萬億，但是信任和服務缺失卻阻礙市場進一步增長，行業(yè)服務水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業(yè)務，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經(jīng)營。對業(yè)主提供全程托管服務，返回穩(wěn)定的租金收益；對租戶提供經(jīng)過二次設計裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業(yè)等增值服務。實際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務，強烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠?qū)⒘鲃有暂^差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國建設銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國銀行發(fā)行RMBS，共計1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應了新的風險投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。REITs使房地產(chǎn)投資收益權分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產(chǎn)開發(fā)運營。通過REITs的分級技術，不同風險偏好的資金將會流向商業(yè)地產(chǎn)運作的不同環(huán)節(jié)，進而實現(xiàn)資金的風險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營績效規(guī)?；鐑r高的項目，促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營趨向精細化運作。
篇9
[作者簡介] 劉 宇，北京大學政府管理學院在讀博士研究生，北京聯(lián)合大學旅游學院講師，研究方向為旅游規(guī)劃與管理。 (北京 100871)
旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區(qū)基礎上發(fā)展起來的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著我國城市化進程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國旅游房地產(chǎn)實踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。
北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經(jīng)營以保護生態(tài)環(huán)境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設計是關乎其可持續(xù)經(jīng)營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對其后續(xù)運營中可能出現(xiàn)的問題進行了思索。
一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義及開發(fā)模式演進
1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)對于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個方面都有一定的促動作用。
對于旅游產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過地產(chǎn)和旅游項目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)，既是對現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強了旅游經(jīng)濟的整體競爭力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴張力的新興城市旅游產(chǎn)品。
對于房地產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個新業(yè)態(tài)，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經(jīng)營上更加側(cè)重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對一般的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品序列的重大補充，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)商應對日益激烈市場競爭的一種戰(zhàn)略性擴張策略。
對于城市發(fā)展來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優(yōu)勢，同時有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業(yè)運作和生態(tài)旅游環(huán)境的營造，構(gòu)建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種開發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心、組團式、開敞式的網(wǎng)絡狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進了城市空間的有序發(fā)展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個重要手段。
但應注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠郊房產(chǎn)”的另一個名稱。經(jīng)驗證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發(fā)商欲在京津冀交界地帶開發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。
2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)模式的演進。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的實踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來。研究者們認為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)理念及實踐，經(jīng)過了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個階段。
最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開始綜合性、區(qū)域性開發(fā)嘗試，并建立了一個產(chǎn)品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
我國旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營模式算起。華僑城通過旅游社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。
二、北京奧林匹克森林公園區(qū)域開發(fā)為大型旅游社區(qū)的可行性分析
北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)模式發(fā)展的可行性及意義在于：
1.解決賽后奧運場館及設施閑置這一世界性問題。奧運會的舉辦對一國經(jīng)濟的影響全面而深刻，但同時，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發(fā)展空間，是包括中國在內(nèi)的任何一個奧運會舉辦國家都會面臨的問題。
在賽后，作為2008年奧運會的核心區(qū)域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營又應該依靠何種經(jīng)營模式來予以維持?以大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式進行經(jīng)營不失為一種思路。
2.改變旅游區(qū)“門票經(jīng)濟”的尷尬狀況。我國旅游景區(qū)的發(fā)展一直處于“門票經(jīng)濟”的困境，景區(qū)經(jīng)營的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應帶有一定的社會福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運營及生態(tài)旅游環(huán)境保護可以說是杯水車薪。而以奧林匹克森林公園的景觀價值及生態(tài)價值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運營的商業(yè)空間，開發(fā)為主題性的大型旅游社區(qū)，則既實現(xiàn)了資源在一個更高層面上的配置，同時也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內(nèi)發(fā)揮輻射效應。
3.整合奧運圈內(nèi)的房地產(chǎn)項目，構(gòu)建大型品質(zhì)社區(qū)。奧林匹克森林公園區(qū)域房地產(chǎn)項目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現(xiàn)象。奧運區(qū)域內(nèi)既有高檔別墅區(qū)如亞運新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產(chǎn)項目，如北辰綠色家園、萬科星園等，同時還有中低檔項目或經(jīng)濟適用房項目，如北苑家園、天通苑等。以奧林匹克森林公園為主題的大型旅游社區(qū)的構(gòu)建，將是一個利用城市基礎設施改善的良好機遇整合、提升現(xiàn)有地產(chǎn)項目，構(gòu)建北京又一品質(zhì)功能區(qū)的契機。
三、北京奧林匹克森林公園的開發(fā)定位：功能及主題的兼顧
1.我國公園的分類。我國目前尚無明確的國家標準對公園進行分類，僅根據(jù)實踐經(jīng)驗，并參考國家建設部、林業(yè)部、國土資源部等相關部門的管理規(guī)定，按照功能及性質(zhì)對我國的公園作如下劃分：
城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態(tài)保護帶及本市居民日常休閑娛樂的活動場所及防災避難場所，具有一定的社會公益事業(yè)性質(zhì)。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。
主題公園：因具有一定文化主題而創(chuàng)造出的人造景點，具有明顯的商業(yè)性，以吸引游客和追求利潤為主要目的。如美國的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。
科學公園：以科普教育為主要功能的旅游景點，目的是保護自然和提高公民素質(zhì)，包括兩大類型：天然科學公園，如地質(zhì)公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學公園，如動物園、植物園、海洋水族館等。
和平公園：原來是戰(zhàn)爭發(fā)生地，為紀念戰(zhàn)爭受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來保護特殊的生態(tài)和文化，促進和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國與朝鮮欲在非軍事區(qū)建立和平公園，北京市的中山公園等。
風景名勝區(qū)：指風景資源集中、環(huán)境優(yōu)美、具有一定規(guī)模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進行科學文化活動的地域，國家級風景區(qū)相當于國外的國家公園。
2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質(zhì)。城市郊野公園是指位于城市近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態(tài)的綠色景觀區(qū)域，包括人為干擾程度小的傳統(tǒng)農(nóng)田、處于原始或次生狀態(tài)的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現(xiàn)代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。
《奧林匹克森林公園規(guī)劃》中，對于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運會比賽需要的同時，還充分考慮了賽后利用，整個公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場所。
因此，應該把奧林匹克森林公園認為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會公益性質(zhì)，一般由政府供給公園維護的日常經(jīng)費，并不依靠公園的門票等收入彌補成本支出。
3.對奧林匹克森林公園開發(fā)為大型旅游社區(qū)的主題定位：中央體育區(qū)。中央體育區(qū)是指主要由體育、商業(yè)、居住、休閑等職能設施所構(gòu)成，以綜合服務業(yè)的發(fā)展來促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能格局的優(yōu)化，涉及體育運動、休閑娛樂及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，聚集規(guī)模宏大的居住群及其與其匹配的商貿(mào)休閑部落的體育商貿(mào)休閑居住中心。目前，這種新興的產(chǎn)業(yè)形式及城市功能分區(qū)，在我國上海浦東、大連、青島等城市迅速發(fā)展，不僅為體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也成為了城市中的新區(qū)。
奧林匹克森林公園賽后的發(fā)展目標是建設一個運動型、健康型的體育主題生活小區(qū)，既是北京大都市功能區(qū)的一種延伸，同時也是體育產(chǎn)業(yè)與城市功能有機融合的一種創(chuàng)新載體。
四、問題及后續(xù)思考
1.土地政策的限制。在我國城市發(fā)展的實踐中，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，導致宏觀層面對土地開發(fā)權的政策日益趨緊，也增加了旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)難度。另外，旅游項目立項及審批較之普通的商業(yè)地產(chǎn)項目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產(chǎn)開發(fā)商就借旅游之名行房地產(chǎn)之實，將低價征得的旅游用地違規(guī)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地，從中牟利，并導致許多違規(guī)行為的發(fā)生。目前，為完善我國旅游住宅等房地產(chǎn)項目的開發(fā)，國家已經(jīng)實施了嚴格的土地管理制度，相關土地招標及審批程序進一步完善和規(guī)范，尤其是對于風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)周邊的旅游地產(chǎn)開發(fā)已有嚴格的限制。因此，土地政策的變化將使以奧林匹克森林公園為題材的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)存在一定程度上的不確定性。
2.行業(yè)波動性的風險。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)模式是在近幾年房地產(chǎn)市場急劇擴張的宏觀背景下興起的，也受到了整個房地產(chǎn)業(yè)超出常規(guī)發(fā)展規(guī)律的市場泡沫的影響。實際上，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)中高端定位的特點使其面臨的消費市場規(guī)模比較有限，一旦市場波動必然導致經(jīng)營風險。因此，行業(yè)自身的脆弱是旅游住宅房地產(chǎn)模式必須慎重面對的問題。尤其在后奧運階段，即奧運會后的一段時間內(nèi)，由于受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)波動、旅游業(yè)不景氣等低谷效應，因此，奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)同樣也會受到宏觀大環(huán)境的影響，存在著相當程度上的市場風險。
3.開發(fā)運營主體的問題。奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的運營主體，應是專業(yè)的城市運營商，是指那些承政府之上、啟市場之下的土地一級開發(fā)商，他們在政府的宏觀調(diào)控和指導下，充分運用市場化的機制和手段，通過開發(fā)大面積的土地來帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。我國目前城市運營商進行開發(fā)的模式尚不成熟，由于兼?zhèn)溟_發(fā)商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業(yè)性質(zhì)在開發(fā)運營中容易導致許多違規(guī)問題的出現(xiàn)。
參考文獻：
[1][美]阿瑟?奧沙利文.城市經(jīng)濟學(第四版)[M].北京：中信出版社，2003.
[2]董觀志.旅游主題公園管理原理與實務[M].廣州：廣東旅游出版社，2000.
[3]文彤.城市旅游住宅地產(chǎn)發(fā)展研究[J].城市問題，2006，(9).
篇10
在房地產(chǎn)領域，歷史演化的邏輯是四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純?yōu)榱藵M足人們“住有所居”的需求，房地產(chǎn)行業(yè)是一個“臺風來了豬都會飛”的時代。第二步是有了“社區(qū)商業(yè)”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態(tài)從大商場轉(zhuǎn)換為鄰里型購物,滿足了人們“一站式”購物的需求，房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個拼“配套”的時代。第三步是“O2O”概念的提出，將線下的商務機會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺，除了解決人們“最后一公里”的需求之外，豐富的服務項目和休閑娛樂項目成為標配，房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，“社區(qū)O2O”以“互聯(lián)網(wǎng)思維”的形式全新出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個拼“服務體驗”的時代。影響將如何？至少目前“彩生活”明確提出了“零物業(yè)費”的理想，房地產(chǎn)不得不重視“大數(shù)據(jù)”、“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于上世紀50年代的商業(yè)神廟也正在持續(xù)衰亡……
人類每一次的時代轉(zhuǎn)換，都是以科技的重大發(fā)明為標志。一方面，科技的重大發(fā)明促進生產(chǎn)力的巨大發(fā)展，物質(zhì)財富進一步豐富，人的需要層次進一步提升，“社區(qū)商業(yè)”時代滿足的是人們的生理需求，“O2O”時代滿足的是人們的心理需求，“社區(qū)O2O”滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業(yè)規(guī)則”，移動互聯(lián)網(wǎng)將使終端網(wǎng)絡、內(nèi)容網(wǎng)絡、關系網(wǎng)絡、服務網(wǎng)絡互連互通并基于這種連接社會協(xié)同，包括人在內(nèi)，所有的一切都既是終端，又是內(nèi)容、關系和服務，時代變換加速進行，產(chǎn)品對產(chǎn)品的顛覆、行業(yè)對行業(yè)的顛覆，最終必將演進為時代對時代的顛覆?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭、商業(yè)巨頭、房地產(chǎn)巨頭為何紛紛都加入對“社區(qū)O2O”的角逐中，只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代，再談論商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、購物中心等實體商業(yè)，似乎就有點“土鱉”了。
“社區(qū)O2O”對商業(yè)模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統(tǒng)商業(yè)的“無奈”：支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現(xiàn)場互動屏幕直接下單、購物APP、圖像搜索、手機錢包、RFID應用和擴展、Shopkick 逛街應用、智能試衣間、梅西數(shù)字出版、梅西桌面搭配等。在本質(zhì)上，梅西百貨的這些并不是創(chuàng)新，而是為了生存而不得不采取的融入“社區(qū)O2O”的對策。移動互聯(lián)網(wǎng)時代，“社區(qū)”早就超過了社會學的概念，但“社交”的本質(zhì)沒變，“社區(qū)O2O”的“線下的商務機會”也將不再局限于物理的“社區(qū)”。有多少種契合人性的“社區(qū)”創(chuàng)意，就會有多少種“社區(qū)O2O”的商業(yè)模式，但毫無疑問，未來一定是屬于“社區(qū)O2O”的。
“社區(qū)O2O”之于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機遇
據(jù)媒體報道，上海某房地產(chǎn)企業(yè)由于物業(yè)管理用房建設面積過多，就用空閑的房子作為桶裝水的臨時倉庫，代售上海多個品牌的桶裝水，每桶水賺一元錢差價，結(jié)果一年下來光桶裝水就掙了幾十萬元的利潤。這只是“社區(qū)商業(yè)”的例子，“社區(qū)O2O”的誘惑顯然大得多。至于電商來說，“社區(qū)”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每月的“社區(qū)”消費多在2000多元至10000多元，一年至少就有3萬元，如果按照20%的利潤計算，一年就可賺6000元，即使只拿1%的傭金，也有300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3到60億元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，“社區(qū)O2O” 是一個多么大的“金礦”，也難怪專家說這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最佳機會。
2014年12月末，中國社科院的《社會藍皮書》顯示，90后大學畢業(yè)生可能成為不買房一代。很多人吐槽：“不是不買房，是買不起房”，但這確實可能是“老眼光”，“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”、“買什么樣的房”，所以《人民日報》這次說對了，“是觀念進步”。90后是誰？他們是數(shù)字世界的“土著居民”，是生存需求已經(jīng)不再強烈的一代，“互聯(lián)網(wǎng)思維”已經(jīng)內(nèi)化到他們的骨髓，沒有理由不“享受生活”。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經(jīng)濟“新常態(tài)”的持續(xù)，除了買房時的成本與稅費，買房后的房產(chǎn)稅、保險、社區(qū)費等都可能隨之而來；隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價，喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？
理論上，房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復合特征的產(chǎn)業(yè)。但在長期“買地-蓋房-賣房-賺錢”的模式下，房地產(chǎn)業(yè)主要是以第二產(chǎn)業(yè)的面貌出現(xiàn)的。但是，當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候，第二產(chǎn)業(yè)的模式還能奏效嗎？即使是物業(yè)出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設計為“數(shù)字土著”的家，能吸引到租客嗎？作為第二產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的“黃金時代”的終結(jié)，是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢?！吧系坳P上了一扇門，必然會為你打開另一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入“互聯(lián)網(wǎng)思維”之后，依靠“運營+服務”的第三產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”必將開啟。房地產(chǎn)業(yè)從重到輕，徹底變?yōu)榉諛I(yè)，這就是生存之道、發(fā)展之道。
房地產(chǎn)“社區(qū)O2O”的轉(zhuǎn)型實驗
互聯(lián)網(wǎng)的精神就是開放，“社區(qū)O2O”的想象無限，也對一切創(chuàng)業(yè)者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯(lián)合推出了社區(qū)增值服務品牌“實惠”；順豐大面積鋪設名為“嘿客”的線下連鎖店；還有以社區(qū)001、小區(qū)無憂為代表的社區(qū)O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產(chǎn)與“社區(qū)”有著天然的“血緣”關系，房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其強大實力，以互聯(lián)網(wǎng)思維孵化的每一個項目都可能獨當一面，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商自帶的物業(yè)公司，更是“社區(qū)O2O”的天然入口，網(wǎng)上繳納物業(yè)費、網(wǎng)上報修、物業(yè)投訴、房屋出租等，一項服務就可將居民拉上“社區(qū)O2O”的“賊船”。更重要的是，物業(yè)公司是互聯(lián)網(wǎng)時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”，所以不懼互聯(lián)網(wǎng)龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯(lián)網(wǎng)龍頭控制了多數(shù)用戶的流量入口?！吧鐓^(qū)O2O”時代，物業(yè)公司將不再是雞肋。
房地產(chǎn)商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運的是，房地產(chǎn)遇上了眾籌。目前，房地產(chǎn)眾籌大約有三種模式，一是投資理財型，大家有錢賺，本質(zhì)是推廣；二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌；三是金融產(chǎn)品研發(fā)，分解購房者的首付壓力。然而，置于“社區(qū)O2O”的概念之下，這三種模式都因為風險太高，現(xiàn)在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度，房地產(chǎn)眾籌應該回歸“互聯(lián)網(wǎng)思維”，是基于共享、參與、掌控基礎上的“自建住房”，應該是買房者先選地、先設計、先出錢，房屋還沒開建就已經(jīng)賣出去了。居住地產(chǎn)如此，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也都應該如此。對開發(fā)商來說，房地產(chǎn)眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構(gòu)建“社區(qū)O2O”的天然過程。
從運營、服務的角度，“彩生活”毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業(yè)服務，二是搭建社區(qū)平臺?！拔磥恚覀兿Ｍ苊獬龢I(yè)主的所有物業(yè)費，并在海量業(yè)主用戶群基礎上，通過增值服務創(chuàng)造一種全新的物業(yè)公司盈利模式?！迸塑娬f，因為“在業(yè)主和物業(yè)管理公司之間有太多的服務可以深度挖掘，像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏?！蹦壳?，“彩生活”不但推出了涉及物業(yè)繳費、維修、社交、餐飲等服務于一身的彩生活網(wǎng)站，更在國內(nèi)465個住宅小區(qū)內(nèi)推行其“彩之云”APP應用，全面貫通社區(qū)的O2O業(yè)務。
“社區(qū)O2O”不僅僅是一種商業(yè)模式
篇11
有些很有思想的妹妹會在微博里、小說里寫：找一個房子比找一個男人靠譜，因為房子只要你按揭完基本上不再騙你。博納董事長于冬拍的電影里經(jīng)常有不靠譜的男人和女人的關系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。
重要的地產(chǎn)公司都在做一件事情，即告別住宅時代，進入房地產(chǎn)全面發(fā)展的時代，由住宅公司轉(zhuǎn)型到全功能的房地產(chǎn)公司，這是最近房地產(chǎn)行業(yè)最實質(zhì)性的變化。
比如，萬達早已不把自己定位為純粹的地產(chǎn)公司，它由一個住宅公司，轉(zhuǎn)到商用，現(xiàn)在變成全功能娛樂文化導向房地產(chǎn)類的一個特殊公司。再比如中建，要把它所有系統(tǒng)內(nèi)的，包括中海外、中建國際，以及在內(nèi)地上市的各式各樣公司所有的統(tǒng)合到一起。
而這個變化中，有三個方向是共同的：
一、大家的關注從外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里；
二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產(chǎn)開發(fā)商，逐步變?yōu)槭召M開發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺模式；
三、財務安排的機制，由直接融資占主導，取代過往，全部的間接融資。
第一，外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里。以前做房地產(chǎn)，做住宅的時候只要關注整個有多少面積，多大，然后多少銷售額，多少規(guī)模，對空間里邊的內(nèi)容其實不大關注，在住宅時代，所有空間里邊是老婆（運營商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。
比如，萬達發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)賣服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業(yè)態(tài)砍掉，這就是關注了里邊的事。而現(xiàn)在全球的購物中心最大幾家全都在關門、減少，并且都在關注里邊的業(yè)態(tài)發(fā)生的變化。
第二，商業(yè)模式的改變。地產(chǎn)公司現(xiàn)在正在開始關注房子里邊怎么樣去設計，究竟應該按照國際上做商用不動產(chǎn)通常的辦法，把開發(fā)商頭商，運營商者分開，由開發(fā)商來統(tǒng)合，還是像過去做住宅一樣一個開發(fā)商從頭做到尾，是平臺模式，還是沿襲過去的縱向模式？這是第二個關注的興奮點。
第三則是，地產(chǎn)公司由直接融資占主導，取代過往全部的間接融資。以往地產(chǎn)公司70%是銀行的錢，現(xiàn)在所有的地產(chǎn)公司都開始在財務安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來越大的比例。這是一個趨勢。在美國直接融資房地產(chǎn)企業(yè)當中，特別是商業(yè)不動產(chǎn)當中大概占到七八成。銀行的錢非常少。
萬通，現(xiàn)在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當于天上人間關了，良家婦女不抱怨了，因為男人不去了。政府監(jiān)管還是按照原來的習慣，管銀行，但地產(chǎn)公司還是發(fā)展很快，實際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。
過去的地產(chǎn)商恨不得什么都做，但是現(xiàn)在發(fā)達地區(qū)地產(chǎn)價格鏈已經(jīng)從縱向開始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉諛I(yè)，服務業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運營叫服務業(yè)，由此帶來的一些財務安排和金融產(chǎn)品的變化，這叫金融業(yè)。地產(chǎn)公司要做一個選擇，你是聚焦在制造業(yè)、服務業(yè)還是金融業(yè)？
在制造業(yè)階段競爭力主要是在成本、規(guī)模、速度上競爭。就跟富士康一樣，雇100萬人來帶兵；服務業(yè)競爭則在服務品質(zhì)和財務安排的技巧；到金融部分的競爭則是創(chuàng)新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。
服務講究的是品牌和收益，地產(chǎn)商逐步轉(zhuǎn)到服務業(yè)以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據(jù)調(diào)查，這種服務業(yè)的模式轉(zhuǎn)變越來越多，圍繞這些東西創(chuàng)造出無限多跟房地產(chǎn)有關的服務類公司。
在美國，這樣的服務公司一共有60萬家，開發(fā)商反而很少，但是在中國，開發(fā)公司有6萬多家，服務類的公司少于開發(fā)公司，今后在這個領域里服務類的公司將大大增加，傳統(tǒng)的開發(fā)公司會減少。
從全球，特別是美國來看服務類的房地產(chǎn)公司，或者是商業(yè)不動產(chǎn)公司的市值大于住宅公司的市值，房地產(chǎn)金融類的市值又遠遠大于商業(yè)不動產(chǎn)公司的市值，所以最大、最復雜、最有容量的是不動產(chǎn)金融。
篇12
北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經(jīng)營以保護生態(tài)環(huán)境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設計是關乎其可持續(xù)經(jīng)營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對其后續(xù)運營中可能出現(xiàn)的問題進行了思索。
一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義及開發(fā)模式演進
1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)對于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個方面都有一定的促動作用。
對于旅游產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過地產(chǎn)和旅游項目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)，既是對現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強了旅游經(jīng)濟的整體競爭力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴張力的新興城市旅游產(chǎn)品。
對于房地產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個新業(yè)態(tài)，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經(jīng)營上更加側(cè)重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對一般的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品序列的重大補充，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)商應對日益激烈市場競爭的一種戰(zhàn)略性擴張策略。
對于城市發(fā)展來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優(yōu)勢，同時有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業(yè)運作和生態(tài)旅游環(huán)境的營造，構(gòu)建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種開發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心、組團式、開敞式的網(wǎng)絡狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進了城市空間的有序發(fā)展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個重要手段。
但應注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠郊房產(chǎn)”的另一個名稱。經(jīng)驗證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發(fā)商欲在京津冀交界地帶開發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。
2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)模式的演進。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的實踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來。研究者們認為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)理念及實踐，經(jīng)過了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個階段。
最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開始綜合性、區(qū)域性開發(fā)嘗試，并建立了一個產(chǎn)品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
我國旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營模式算起。華僑城通過旅游社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。
二、北京奧林匹克森林公園區(qū)域開發(fā)為大型旅游社區(qū)的可行性分析
北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與外圍邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)模式發(fā)展的可行性及意義在于：
篇13
養(yǎng)老地產(chǎn)是由地產(chǎn)開發(fā)商或其他商業(yè)投資機構(gòu)建設推出的針對老年人養(yǎng)老居住的房地產(chǎn)產(chǎn)品，也是以完善的基礎生活及護理等設施為老年人提供符合生理及心理特點的綜合性養(yǎng)老服務體系。這一服務體系以住宅房屋為核心，以專業(yè)化運營管理團隊為支撐，負載有居住養(yǎng)老、生活看護、醫(yī)療護理、餐飲娛樂、文體休閑等多種職能，并且形式多樣，有專業(yè)化老年公寓、老年社區(qū)、普通社區(qū)中的養(yǎng)老機構(gòu)、多社區(qū)共建的養(yǎng)老服務設施等。
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但各投資機構(gòu)都還沒有一個完整清晰的商業(yè)模式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形式單一，各企業(yè)都對準高端養(yǎng)老社區(qū)，入住條件一般居民難以達到，限制了市場開拓；融資方式單一，房地產(chǎn)公司、壽險公司、醫(yī)療護理機構(gòu)協(xié)作融合性低，以房養(yǎng)老等金融工具未能施行；運營階段盈利能力低，難于控制成本與風險，投資成本回收期長。從開發(fā)形式、融資方式及營運模式三個方面形式一套清晰的商業(yè)模式值得深入研究，這一商業(yè)模式在開發(fā)、融資、營運、市場定位等環(huán)節(jié)應當是多元的、多層次的，既有適用于資金實力雄厚大型企業(yè)的，也有適用于中小企業(yè)的。
二、 綜述
國外的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要有美國模式、日本模式及香港模式。美國養(yǎng)老地產(chǎn)體系運作順暢，由投資商、建筑商、運營商形成了完整的融資、建設、運營的市場化體系。日本養(yǎng)老地產(chǎn)有政企合作和企業(yè)獨立開發(fā)兩類模式，“介護保險制度”的實行推進了養(yǎng)老市場的放大與成熟，運營由介護服務商提供，融資支持來自于政策補助和銀行長期低息貸款，開發(fā)模式主要是隔代混居社區(qū)。香港地產(chǎn)的開發(fā)模式以獲得土地資源為前提，以巨額開發(fā)資金為保證（通過預售或銀行融資），由地產(chǎn)企業(yè)獨立完成設計、規(guī)劃、銷售、運營或出租物業(yè)等一系列流程而獲得回報。
我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式并未真正形成。王忠（2011）認為養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括土地獲取方式、房屋銷售模式、營銷模式、服務模式及區(qū)域選擇等。李靜（2006）認為我國地產(chǎn)開發(fā)模式接近于香港的全能式，但向美國式發(fā)展是必然選擇。徐文杰（2011）以壽險公司為投資主體分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點在于土地及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值、物業(yè)租金、配套服務、管理收入。鄭志華（2012）認為結(jié)合養(yǎng)老保險和長期護理保險為老人融資是適當?shù)倪\營模式。我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的問題，徐瑜陽（2011）、張冬冬（2012）認為是開發(fā)定位不清、政府支持不足、如何開發(fā)、如何運營、如何盈利問題。潘素俠（2013）、張雷（2013）認為保險公司與房地產(chǎn)商的優(yōu)勢結(jié)合是未來的開發(fā)方向。
三、 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究
1. 開發(fā)模式。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復雜，對建筑設計、物業(yè)運營要求高，要找到適合自身市場定位、可利用資源、資金水平、風險控制水平的開發(fā)類型，同時這一開發(fā)類型又要適合目前國情，適應老年消費者的傳統(tǒng)觀念與思維。
目前不論是房地產(chǎn)商還是壽險公司，目前都只開發(fā)了綜合高端老年社區(qū)，但養(yǎng)老地產(chǎn)至少有15種開發(fā)模式，如表1示。
企業(yè)選擇綜合養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式，一方面是這一模式在國外比較成熟，投資運營方面容易借鑒；另一方面潛在客戶群經(jīng)濟收入水平高，能夠較短時間內(nèi)收回成本。但中小公司需要避開過高的資金要求，避免過長的收益回籠期，要以更加靈活的方式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。
2. 投資模式。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風險、所需要準備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應當依據(jù)自身資金量水平、資金運用風險及資產(chǎn)與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復合式投資模式，分散風險。
（1）全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現(xiàn)有資金或通過其他途徑融資擴大自有資金后進行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點在于最具可控性，可以完全按照預先規(guī)劃的目標制定投資計劃并實施，完全將預期想法付諸實踐，不必擔心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點，最大問題在于投資量過大，風險難于控制。
（2）合作投資模式。合作模式指投資商與其他機構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如壽險公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護理機構(gòu)等。合作方式可以是業(yè)務上的合作，如中國人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議；也可以是股權方面的合作，如保險公司與地產(chǎn)開發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險公司入股房地產(chǎn)公司。保險公司比房地產(chǎn)商更具有融資運作能力，可以提供長期資金支持和風險管控、咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)商則可以提供開發(fā)經(jīng)驗、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護理機構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對象。醫(yī)療護理機構(gòu)通過多年經(jīng)營與發(fā)展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望與需求，市場口碑良好，積累了大量忠誠客戶，這些資源形成了有效市場定位，更重要的醫(yī)療護理條件是養(yǎng)老核心競爭力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。
（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也稱房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進行經(jīng)營，投資方向集中于帶來穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點有：收益長期穩(wěn)定、流動性良好、投資風險低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡單，運營制度透明。
REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴格的運營規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場準入、運營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會計審計、公開信息披露等方面都有嚴格的法律標準，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機構(gòu)投資。
（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向為養(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴大，信托投資模式操作性較強。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關利息、股息、資本利得等回報。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報分配給投資者，或解散信托。
（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進行基礎設施建設。
2012年7月民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域?qū)嵤┮庖姡圆扇≌a助、購買服務、協(xié)調(diào)指導、評估認證等方式，鼓勵各類民間資本進入居家養(yǎng)老服務領域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求，采用BOT模式進入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務領域。建立社會福利性較強的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會收益及溢出效應。
3. 運營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要指當養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運轉(zhuǎn)等。
（1）運營模式中的角色定位。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風險、經(jīng)營風險、市場風險的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時也承擔相應財務風險；運營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴大經(jīng)營，獲得較高現(xiàn)金回報并承擔著市場與經(jīng)營風險。
根據(jù)是否參與建設與運營環(huán)節(jié)，運營模式分為三種類型：只建設不運營模式，不建設只運營模式及既建設又運營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。
（2）運營模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個重要權利，房屋使用權及產(chǎn)權，按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對接型。
銷售型入住模式，又稱購買型或不記名式，將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權同產(chǎn)權一并讓渡給入住老人，老人在入住時需要交納一筆購買金，類似于購買商業(yè)地產(chǎn)。購買產(chǎn)權需要大量資金，對于入住老人來說是一筆不小支出，但對于投資機構(gòu)來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運營方面，出讓產(chǎn)權并不影響日后投資商收取其他服務費用，但入住老人通過購買產(chǎn)權“買斷”了房產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關增值都由入住客戶及其繼承者享有，運營公司無法獲得時間溢價。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權為也家庭帶來了繼承便利，契合了老人消費觀念。產(chǎn)權銷售模式也帶來一些問題，如70年產(chǎn)權界定、入住老人想更換居住類型等。
出租型，又稱會員制或記名式。出租型入住模式不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權，入住老人通過支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產(chǎn)權及使用權轉(zhuǎn)讓，出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權。出租使用權是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)；投資商雖然無法快速收回投入成本，但對租金具有定價權，可以根據(jù)市場或者通貨膨脹調(diào)整，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價收入。老人在更換入住類型時，也更為便利，只需要繳納不同級別租金即可。
除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險公司還推出了與養(yǎng)老保險產(chǎn)品對接的入住形式，對接模式對養(yǎng)老保險產(chǎn)品及地產(chǎn)來說都是一種銷售推動。當養(yǎng)老產(chǎn)品到達給付期限時，可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權這種實際服務形式抵換，這時養(yǎng)老社區(qū)入住權與養(yǎng)老保險產(chǎn)品無異。這種抵換對于消費者來說可以提前鎖定養(yǎng)老成本；但對保險公司來說，這種對接方式既擴大了客戶群，又帶來了精算定價上的挑戰(zhàn)。一些壽險公司提高了條件，規(guī)定只有購買的保險產(chǎn)品達到了一定金額后投保人才能獲得入住權。
四、 結(jié)論
養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一，也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、相關行業(yè)廣泛的“中堅行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務、證券化投資工具、醫(yī)療護理服務、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關，其發(fā)展將帶動起整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機構(gòu)把市場定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上，開發(fā)形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒有發(fā)揮出來。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗及物業(yè)運營方面具有優(yōu)勢，壽險企業(yè)在資金實力、資源整合能力及客戶營銷方面具有優(yōu)勢，醫(yī)療護理機構(gòu)在專業(yè)療養(yǎng)方面具有優(yōu)勢，因此無論是地產(chǎn)企業(yè)、壽險企業(yè)還是醫(yī)療護理機構(gòu)、民政單位等投資主體都要根據(jù)自身情況選擇恰當?shù)纳虡I(yè)模式。
參考文獻：
1. 鄭志華.基于養(yǎng)老社區(qū)的新型壽險商業(yè)模式研究.中國社會科學院研究生院學位論文，2012.
2. 傅鴻源，孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析.城市問題，2008，（9）：68-72.
3. 周燕珉.養(yǎng)老地產(chǎn)的15種模式.房地產(chǎn)導刊，2013，（Z1）：120-121.
4. 歐新煜，趙希男.保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇.保險研究，2013，（1）：119-127.
