引論：我們?yōu)槟砹?3篇農(nóng)村宅基地管理辦法范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
第一條 為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序,保護(hù)村民的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土管法》)、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《X省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《X市農(nóng)村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關(guān)于加強(qiáng)全縣鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見》等法律法規(guī)和文件精神,結(jié)合我縣實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本縣城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村宅基地管理,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn),用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農(nóng)村集體所有土地。
第四條 農(nóng)村村民住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關(guān)系，嚴(yán)格按照依法編制的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和節(jié)約、集約用地的要求實(shí)施，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村和舊村改造。
第五條 農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅,要充分利用村內(nèi)空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農(nóng)用地和耕地建造住宅。
第六條 各鎮(zhèn)區(qū)辦具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。
第七條 農(nóng)村宅基地屬村集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃并依法取得土地使用權(quán)。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。
第二章 申請(qǐng)條件
第八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵(lì)子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：
(一)年滿20周歲的本村村民,因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);
(二)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;
(三)外來人口落戶,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,沒有宅基地的;
(四)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶,農(nóng)村確無住宅的。
第九條 農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為:
（一）
鎮(zhèn)區(qū)辦所在地及城鄉(xiāng)結(jié)合部,每戶面積不得超過166平方米。鎮(zhèn)區(qū)辦所在地的區(qū)域范圍由鎮(zhèn)區(qū)辦按照有關(guān)規(guī)定確定，報(bào)X縣國土資源局備案;
（二）平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過200平方米。
（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當(dāng)放寬,但最多不得超過264平方米。
第十條 農(nóng)村村民有下列情形之一的,申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn):
(一)年齡未滿20周歲的;
(二)申請(qǐng)宅基地面積高于166平方米；
(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達(dá)到400平方米（含）以上）;
(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營場(chǎng)所的;
(五)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
第十一條 農(nóng)村村民對(duì)宅基地沒有繼承權(quán)。農(nóng)村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請(qǐng)宅基地條件的,經(jīng)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第三章 報(bào)批程序
第十二條 符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)。經(jīng)全體村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內(nèi)容包括申請(qǐng)人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時(shí)間為10日。公布期滿無異議的,報(bào)鎮(zhèn)區(qū)辦審核并提交下列材料：
（一）村民個(gè)人申請(qǐng)使用宅基地的申請(qǐng)書；
（二）申請(qǐng)人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農(nóng)業(yè)戶口等）。
（三）村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)出具以下材料：
1、申請(qǐng)人現(xiàn)有宅基地情況（包括現(xiàn)有宅基地幾處、位置、面積等）;
2.對(duì)申請(qǐng)人擬安排宅基地的位置、面積、標(biāo)有四至尺寸的示意圖等;
3.村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論意見,在村集體公布情況的書面說明;
4.鎮(zhèn)區(qū)辦土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設(shè)用地的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃平面圖，并標(biāo)注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規(guī)劃。
(四)屬于建新交舊的,申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書;
(五)其它需要提交的資料。
第十三條 村民委員會(huì)報(bào)送的材料符合條件且齊全的,由所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行地籍測(cè)繪、丈量定界,組織填寫《權(quán)籍調(diào)查表》等有關(guān)材料,報(bào)X縣國土資源局審核,經(jīng)審核合格的，進(jìn)行登記造冊(cè),確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。
第十四條 村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在接到審批結(jié)果后3日內(nèi)張榜公布。
第十五條 村民自住宅用地批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起30日內(nèi),到所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)頒發(fā)權(quán)屬證書,土地登記資料可以公開查詢。
第十六條 農(nóng)村宅基地涉及占用農(nóng)用地的,在批準(zhǔn)宅基地前,鎮(zhèn)區(qū)辦必須依法申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
農(nóng)村村民確需占用基本農(nóng)田以外的耕地建設(shè)住宅的,應(yīng)由土地所在地鎮(zhèn)政府組織用地的村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開墾整理與原耕地面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?并報(bào)X縣國土資源行政主管部門審查;沒有開墾條件或者開墾的耕地經(jīng)驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)依法向X縣國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費(fèi)。
第十七條 由于房屋依法轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi),向當(dāng)?shù)貒临Y源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記,換發(fā)權(quán)屬證書。
第十八條 集體土地使用權(quán)被收回的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi),向所在地國土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷登記。
第四章 監(jiān)督管理
第十九條 有下列情形之一的,報(bào)縣人民政府批準(zhǔn),可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):
(一)
因?qū)嵤┐迩f集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅,新房建成后,無正當(dāng)理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;
(二)進(jìn)行鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;
(三)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一宅之外的宅基地;
(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;
(五)未按照批準(zhǔn)用途使用的;
(六)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。
由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)的,村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評(píng)估價(jià)格對(duì)原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第二十條 符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民,經(jīng)村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,可以購買本村或村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記。
第二十一條 有下列情形之一的,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),撤銷用地批準(zhǔn)文件或注銷土地使用證,并書面通知當(dāng)事人:
(一)
無權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的;
(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的;
(三)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的;
(四)違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用土地的;
(五)采取隱瞞事實(shí)或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準(zhǔn)文件或土地登記的;
(六)其它不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
第二十二條
對(duì)符合宅基地申請(qǐng)條件，已建住宅且不影響規(guī)劃的，依法補(bǔ)辦土地使用手續(xù)。
第二十三條
非農(nóng)業(yè)戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后未批準(zhǔn)重建的，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以收回。
第二十四條
農(nóng)村居民流轉(zhuǎn)宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉(zhuǎn)的宅基地必須符合土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；3.流轉(zhuǎn)的宅基地必須具備合法的審批手續(xù)；4.受讓方必須是符合申請(qǐng)宅基地條件的本村村民。
第五章 法律責(zé)任
第二十五條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建設(shè)住宅的,依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規(guī)定,由縣國土資源行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過批準(zhǔn)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規(guī)定處理。
第二十六條 工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,給當(dāng)事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
篇2
第四條 農(nóng)村宅基地屬于集體所有。農(nóng)村居民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓。
第五條 農(nóng)村宅基地的使用應(yīng)遵循節(jié)約和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地的原則，盡量利用荒廢地、崗坡劣地和村內(nèi)空閑地。
村內(nèi)有舊宅基地和空閑地的，不得占用耕地、林地和人工牧草地等。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、商品糧基地、蔬菜基地、名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地等一般不得安排宅基地。
第六條 農(nóng)村居民建造住宅，應(yīng)嚴(yán)格按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行。嚴(yán)禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。
第七條 農(nóng)村居民建造住宅，以戶為單位，每戶宅基地的用地標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格按照《河南省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第四十八條的規(guī)定執(zhí)行。禁止任何單位和個(gè)人擅自突破用地標(biāo)準(zhǔn)。禁止隨意套用地域類別。
第八條 具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基用地：
（一）農(nóng)村居民戶無宅基地的；
（二）農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）集體經(jīng)濟(jì)組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺舻模?/p>
（四）回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞，需要建房而又無宅基地的；
（五）原宅基地影響規(guī)劃，需要收回而又無宅基地的。
第九條 有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：
（一）出賣、出租或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓房屋的；
（二）違反計(jì)劃生育規(guī)定超生的；
（三）一戶一子（女）有一處宅基地的；
（四）戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉模?/p>
（五）年齡未滿十八周歲的；
（六）其它按規(guī)定不應(yīng)安排宅基地用地的。
第十條 村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng)。農(nóng)村宅基地的申報(bào)程序和審批權(quán)限按照《河南省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第四十七條的規(guī)定執(zhí)行。
《農(nóng)村居民宅基地用地申請(qǐng)書》和《農(nóng)村居民宅基地用地許可證》由省土地管理局統(tǒng)一印制。
第十一條 農(nóng)村宅基地用地實(shí)行計(jì)劃管理。農(nóng)村居民建住宅用地列入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，由省統(tǒng)一下達(dá)用地指標(biāo)，并逐級(jí)分解，落實(shí)到村。宅基地用地計(jì)劃指標(biāo)必須嚴(yán)格執(zhí)行，未經(jīng)批準(zhǔn)不得突破。
第十二條 農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)一戶一處按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)用地。超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分由村民委員會(huì)收回，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，另行安排使用。一九八二年七月二十三日《河南省村鎮(zhèn)建房用地管理實(shí)施辦法》實(shí)施前已占用的宅基地，每戶面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)一倍以內(nèi)而又不便調(diào)整的，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府批準(zhǔn)，按實(shí)際面積確定使用權(quán)。
第十三條 農(nóng)村宅基地有償使用應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)，具體辦法由省轄市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實(shí)際情況確定。
實(shí)行宅基地有償使用試點(diǎn)的，應(yīng)遵照“取之于戶，收費(fèi)適度；用之于村，使用得當(dāng)”的原則，擬訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐級(jí)報(bào)省物價(jià)局、財(cái)政廳批準(zhǔn)后實(shí)行。
收取的宅基地使用費(fèi)實(shí)行村有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）管、專戶儲(chǔ)存，專款專用，主要用于本村的公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，任何單位和個(gè)人不得侵占、挪用。并應(yīng)建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，公開帳目，接受群眾監(jiān)督。
第十四條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會(huì)或者村民大會(huì)討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
嚴(yán)禁城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民個(gè)人私自向村民委員會(huì)或村民小組購地建房。
第十五條 縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村應(yīng)把農(nóng)村宅基地用地管理納入地籍管理，以村為單位建立完善的地籍檔案。宅基地使用權(quán)需要變更的，按照地籍管理的要求，報(bào)核發(fā)土地使用證部門辦理變更登記和換證手續(xù)。
第十六條 農(nóng)村宅基地的用地審批應(yīng)接受群眾監(jiān)督，實(shí)行用地指標(biāo)、審批條件和審批結(jié)果三公開制度。
第十七條 對(duì)擅自突破宅基地用地計(jì)劃指標(biāo)，致使土地被亂占濫用的，或利用職權(quán)擅自批宅基地的，所在單位或上級(jí)有關(guān)機(jī)關(guān)，應(yīng)根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)主管人員或直接責(zé)任人員給予行政處分。
第十八條 凡未經(jīng)批準(zhǔn)或采取弄虛作假等手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上土地管理部門或鄉(xiāng)級(jí)人民政府限期拆除或沒收在非法占用的土地上新建的房屋，責(zé)令退還非法占用的土地。
第十九條 買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地建房的，由縣級(jí)以上土地管理部門沒收非法所得，限期拆除或沒收買賣和其它形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物，并可以對(duì)當(dāng)事人處以非法所得50%以下的罰款。
第二十條 經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地劃定后，超過一年未建房的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)注銷批準(zhǔn)文件，收回土地使用權(quán)。
第二十一條 被罰款的單位和個(gè)人必須按規(guī)定時(shí)間如數(shù)交付罰款。逾期不交的，每日加收相當(dāng)于罰款數(shù)額千分之三的滯納金。罰沒收入交同級(jí)財(cái)政部門。
篇3
1農(nóng)村宅基地
我國農(nóng)村面積較大，占據(jù)了我國絕大部分地域面積。實(shí)際發(fā)展的過程中，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了極大的支持［1］。其中農(nóng)村宅基地為當(dāng)前我國發(fā)展中，特有的一類土地性質(zhì)類型。農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，其權(quán)屬為村集體所有。實(shí)際應(yīng)用的過程中，農(nóng)戶或個(gè)人想村委會(huì)進(jìn)行申請(qǐng)，之后進(jìn)行審批進(jìn)行房屋建筑的用地現(xiàn)狀。農(nóng)村宅基地，一般包括已建設(shè)房屋的土地、建過但已不能居住的土地、準(zhǔn)備建筑的土地三類。
2當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展中存在的問題
當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過程中，整體的發(fā)展現(xiàn)狀較為良好。但在細(xì)節(jié)方面，還存在較多的問題。例如:證照問題、均衡性問題、界線性問題。此類問題的出現(xiàn)，影響了農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。并且在實(shí)際發(fā)展的過程中，造成了較多的民事糾紛以及民間沖突問題，造成了較大的影響。針對(duì)此類問題，筆者進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析介紹。
2．1證照問題
1)辦理證件，未建房屋。農(nóng)村宅基地在應(yīng)用的過程中，首先應(yīng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)。此后由上級(jí)部門進(jìn)行資格審批，之后由相關(guān)部門發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》［2］。中間流程因?qū)嶋H情況，各地的規(guī)定現(xiàn)狀有所差異。農(nóng)戶獲取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之后，開始房屋建設(shè)。當(dāng)前主要存在的問題為，農(nóng)戶已獲取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，但未進(jìn)行實(shí)際修建。2)無證建筑。農(nóng)村宅基地管理在發(fā)展的過程中，由于地方管理現(xiàn)狀等現(xiàn)實(shí)原因的影響，實(shí)際發(fā)展的過程中，整體的管理現(xiàn)狀差異度較大。因此在實(shí)際發(fā)展的過程中，無證建筑也大量存在。此類建筑未經(jīng)過上級(jí)部門審批，只進(jìn)行了村委會(huì)的報(bào)備以及村集體的通過。部分案例中，甚至未進(jìn)行村委會(huì)的報(bào)備，直接進(jìn)行了房屋的建設(shè)。此類問題為當(dāng)前實(shí)際發(fā)展中，主要凸顯的問題之一。
2．2均衡性問題
我國農(nóng)村宅基地在發(fā)展的過程中，關(guān)于宅基地的審批以及管理現(xiàn)狀，基層管理在規(guī)范性方面還存在較多的問題。此類問題的出現(xiàn)，嚴(yán)重的影響了農(nóng)村宅基地的發(fā)展。其中均衡性問題則較為突出，具體體現(xiàn)為:各農(nóng)戶之間宅基地分配不均衡，宅基地面積、數(shù)量等方面差異度較大。
2．3界線性問題
農(nóng)村在發(fā)展的過程中，長(zhǎng)期以來由于歷史等方面的原因，關(guān)于地域界線的劃分，部分地區(qū)還存在較多的問題。此類問題直接影響了農(nóng)村宅基地的管理質(zhì)量，實(shí)際發(fā)展的過程中，由于自然村之間的土地界線存在問題，最終造成農(nóng)村宅基地在劃分測(cè)量的過程中，出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象，以及民事糾紛現(xiàn)象。
3農(nóng)村宅基地調(diào)查及測(cè)量方法的策略問題
農(nóng)村宅基地調(diào)查及測(cè)量在發(fā)展的過程中，由于歷史遺留問題、實(shí)際管理辦法等現(xiàn)狀，實(shí)際發(fā)展的過程中，還存在了較多的問題［3］。針對(duì)此類現(xiàn)狀，筆者分析當(dāng)前農(nóng)村宅基地的發(fā)展現(xiàn)狀。并提出了以下的改善對(duì)策，例如:整體調(diào)查，細(xì)節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問題，人性化測(cè)量管理、精確測(cè)量，明確界線。針對(duì)此類策略方法，筆者進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析介紹。
3．1整體調(diào)查，細(xì)節(jié)劃分
農(nóng)村宅基地在管理的過程中，首要的任務(wù)為調(diào)查。為了有效的落實(shí)調(diào)查效果，并且提升后期的劃分，政府部門應(yīng)針對(duì)實(shí)際調(diào)查項(xiàng)目，組織專職人員逐戶進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的過程中，進(jìn)行數(shù)據(jù)的記錄和電子檔案建立。并且針對(duì)異常數(shù)據(jù)進(jìn)行特殊標(biāo)記，以便于后期的劃分和協(xié)商管理。調(diào)查結(jié)束之后，針對(duì)爭(zhēng)議地區(qū)進(jìn)行關(guān)聯(lián)戶的協(xié)調(diào)商議。以此進(jìn)行爭(zhēng)議問題的解決，以此促進(jìn)后期的細(xì)節(jié)劃分。
3．2統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬
調(diào)查結(jié)束細(xì)節(jié)劃分完畢，為了有效的保障后期農(nóng)村的統(tǒng)一發(fā)展，關(guān)于農(nóng)村宅基地的權(quán)屬問題，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的法規(guī)宣傳，以及證照的發(fā)放。以此避免因權(quán)屬問題，引起的。做好基層的政策法規(guī)宣傳，確保農(nóng)戶的切身利益，保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展。
3．3明確遺留問題，人性化測(cè)量管理
農(nóng)村宅基地在歷史發(fā)展的過程中，遺留了較多的歷史問題。當(dāng)前在實(shí)施管理辦法的過程中，此類管理辦法與歷史遺留的宅基地的問題，也出現(xiàn)了較多的沖突現(xiàn)象。為了有效的改善此類問題，并且確保農(nóng)戶的貼身利益。實(shí)際發(fā)展的過程中，政府部門應(yīng)明確歷史遺留問題，明確土地權(quán)屬問題，通過人性化的測(cè)量管理進(jìn)行宅基地的實(shí)際面積測(cè)量。
3．4精確測(cè)量，明確界線
農(nóng)村宅基地界線問題，為當(dāng)前影響農(nóng)村宅基地良性發(fā)展的主要因素之一。針對(duì)此類現(xiàn)狀，為了有效的保障宅基地的穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)查測(cè)量人員應(yīng)嚴(yán)格參照地籍資料，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查測(cè)量［4］。并通過GPS技術(shù)以及無人技術(shù)，進(jìn)行精確的測(cè)量核準(zhǔn)。以此解決農(nóng)村宅基地的界線問題，避免因界線問題產(chǎn)生的糾紛現(xiàn)象。
4結(jié)語
當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地在調(diào)查和測(cè)量方法落實(shí)的過程中，實(shí)際的發(fā)展現(xiàn)狀較為穩(wěn)定。但在細(xì)節(jié)方面，還存在較多的問題。在此現(xiàn)狀下，為了有效的保障農(nóng)村宅基地的良性發(fā)展，并且提升農(nóng)村宅基地的調(diào)查及測(cè)量方法，未來農(nóng)村宅基地的調(diào)查與測(cè)量方法落實(shí)，應(yīng)朝著整體調(diào)查，細(xì)節(jié)劃分、統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)屬、明確遺留問題，人性化測(cè)量管理、精確測(cè)量，明確界線的方向進(jìn)行發(fā)展。
作者:盧文忠 單位:潮州市潮安區(qū)國土資源局測(cè)繪隊(duì)
參考文獻(xiàn):
［1］段文．農(nóng)村宅基地的調(diào)查方法及地籍測(cè)量分析［J］．住宅與房地產(chǎn)，2016，(6):19．
篇4
（一）受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的影響
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村的耕地逐步減少，加之農(nóng)民的收益甚微和我國目前農(nóng)民社會(huì)保障制度不健全情況下，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租獲取租金。農(nóng)民通過宅基地流轉(zhuǎn)的方式為有效利用農(nóng)村的閑置土地，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民生活水平發(fā)揮重要的作用。
（二）受農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展需要的影響
改革開放30年來，隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的影響，我國的城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，而城市各方面的優(yōu)越條件使得進(jìn)城農(nóng)民大多不愿再回到農(nóng)村，而想在城市發(fā)展并定居，然而城市的高額房?jī)r(jià)卻是其存留產(chǎn)生的最大障礙，于是想在城市定居的農(nóng)民就把閑置在農(nóng)村的房屋及土地出售或轉(zhuǎn)讓來緩解進(jìn)城發(fā)展所需的資金困難。
（三）受城市退休人員休閑養(yǎng)老需求的影響
很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農(nóng)村的田園風(fēng)光。在退休后城市居民想在農(nóng)村購買一套住宅用作休假和養(yǎng)老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補(bǔ)，達(dá)成買賣宅基地使用權(quán)的協(xié)議。
目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題
（一）法律法規(guī)不完善且有關(guān)規(guī)定滯后
一是關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來，一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國土資源部雖出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺(tái)，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺。
二是我國的《物權(quán)法》僅在第十三章專門對(duì)宅基地使用權(quán)作了規(guī)定，但只有四個(gè)條文，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。從第153條（宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。）、第155條（已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。）的規(guī)定來看，《物權(quán)法》并未禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這和以前草案中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定形成鮮明對(duì)比，這一規(guī)定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。）、第63條（農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。）的規(guī)定來看，又是明顯禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。在合法流轉(zhuǎn)無法進(jìn)行的情況下，農(nóng)村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數(shù)量日益增多。這充分說明當(dāng)前有關(guān)宅基地的法規(guī)政策己很難滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，宅基地流轉(zhuǎn)將呈不斷上升的趨勢(shì)。如果法律不加以系統(tǒng)規(guī)定，必定會(huì)引起各種糾紛，影響社會(huì)主義新農(nóng)村的進(jìn)程和我國的社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)。
（二）宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制性障礙
由于有關(guān)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)滯后，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏規(guī)范和指導(dǎo)，大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛。突出的表現(xiàn)為：當(dāng)有關(guān)的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補(bǔ)償時(shí)，由于缺乏宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的強(qiáng)制登記制度，轉(zhuǎn)讓方憑建房申請(qǐng)表和審批機(jī)關(guān)的審批文件，仍向有關(guān)拆遷部門主張征地的補(bǔ)償費(fèi)用，糾紛便由此而生。有時(shí)賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時(shí)勢(shì)力強(qiáng)大的村落強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴(yán)重。這些糾紛一旦起訴到法院，法院在調(diào)解無果的情況下，只能按法律規(guī)定來判，對(duì)買方不利。由此更易導(dǎo)致矛盾激化，甚至?xí)劤芍卮蟀讣?，影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。
（三）宅基地使用權(quán)證發(fā)放需要規(guī)范
與《土地管理法》等法律法規(guī)一樣，宅基地使用權(quán)的登記發(fā)放程序仍未明確規(guī)定。在我國的大部分農(nóng)村地區(qū)存在著宅基地使用權(quán)證發(fā)放滯后的情況，這一狀況既不利于農(nóng)民明細(xì)產(chǎn)權(quán)，依法保護(hù)自己的宅基地使用權(quán)，也不利于宅基地建檔造冊(cè)影響土地管理部門對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，同時(shí)也是宅基地在流轉(zhuǎn)過程中造成農(nóng)村宅基地糾紛發(fā)生的潛在隱患。
（四）審批管理不嚴(yán)
盡管《土地管理法》對(duì)宅基地的劃撥實(shí)行嚴(yán)格的審批制，要經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，并最終由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。但實(shí)踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權(quán)，很多地方的宅基地管理村級(jí)民主程度較差，一些地方的村委會(huì)或村干部不經(jīng)過村民會(huì)議，自己行駛宅基地報(bào)批決定權(quán)，村干部濫用職權(quán)、以權(quán)謀私、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴(yán)重。原因在于，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)村級(jí)基層組織在宅基地管理中的權(quán)責(zé)缺乏明確界定，農(nóng)村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對(duì)性，村委會(huì)和村干部依法管理的責(zé)任不明確，對(duì)超標(biāo)用地、宅基地流轉(zhuǎn)、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權(quán)益的損害。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理中，房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理至今不明，導(dǎo)致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現(xiàn)象普遍。
完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考
（一）加強(qiáng)立法并規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
《物權(quán)法》作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，不可能對(duì)每個(gè)制度都作出詳細(xì)的規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定比較原則，即對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，規(guī)范宅基地管理。針對(duì)目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢(shì)下出現(xiàn)的一些新情況新問題，應(yīng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問題。對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉(zhuǎn)讓后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等）和法律責(zé)任等方面作出明確規(guī)定，形成一整套規(guī)范的宅基地使用權(quán)管理制度。
（二）建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限定為村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，這種規(guī)定基本禁止了宅基地使用權(quán)以及農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，不利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和建立資源節(jié)約型社會(huì)的原則。據(jù)專家估計(jì)，到2020年，我國城鎮(zhèn)居民總數(shù)要增長(zhǎng)3億人以上，同時(shí)，每年將有1500萬農(nóng)民進(jìn)城成為城市居民。這種趨勢(shì)將引致不斷增加的非農(nóng)建設(shè)用地需求。
與此同時(shí)，大量農(nóng)民進(jìn)城將導(dǎo)致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉(zhuǎn)制度下，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地將會(huì)成為農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)的重要客體，這一市場(chǎng)的建立和完善，將促進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。進(jìn)一步開展長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶周邊的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)研究，探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財(cái)稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。
（三）建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制
按照收益的初次分配基于產(chǎn)權(quán)的原則，宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益即絕對(duì)地租應(yīng)歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨(dú)立核算體系。因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值即級(jí)差地租I歸政府，但從鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)角度考慮，國家不宜直接收取，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)稅、土地保有稅及土地流轉(zhuǎn)稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級(jí)差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級(jí)差地租Ⅱ應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人。
（四）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地的多少將直接給農(nóng)民帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。為防止少數(shù)鄉(xiāng)、村干部利用職權(quán)多占宅基地，各地必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用情況進(jìn)行徹底的清查，對(duì)手續(xù)齊全、符合法律規(guī)定的宅基地給予登記造冊(cè)，對(duì)不符合法律規(guī)定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時(shí)用地予以處理。另外，根據(jù)法律規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有土地也應(yīng)由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。當(dāng)前，可在全國范圍內(nèi)開展的土地利用現(xiàn)狀更新調(diào)查之際，利用現(xiàn)有人、財(cái)、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)的地籍調(diào)查工作。開展對(duì)宅基地的清查和集體土地所有權(quán)的確權(quán)，可為農(nóng)村宅基地的有償使用和流轉(zhuǎn)打下良好基礎(chǔ)。
（五）建立農(nóng)村宅基地有期限與有償使用制度
《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講，他物權(quán)的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權(quán)就一直存在，一個(gè)農(nóng)民可能以繼承、受贈(zèng)等方式取得幾處房產(chǎn)，一直延續(xù)下去，這不利于節(jié)約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對(duì)期滿不再需要的宅基地使用權(quán)予以收回，避免浪費(fèi)土地。
參照城市國有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期眼也應(yīng)規(guī)定為70年，自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起計(jì)算，同時(shí)建立配套的一定條件下的農(nóng)村宅基地有償使用制度。具體表現(xiàn)為：農(nóng)民經(jīng)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的，在70年內(nèi)可以無償使用。70年屆滿后，該農(nóng)民或其家庭成員仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權(quán)自動(dòng)延長(zhǎng)70年；該農(nóng)民或其家庭成員不再是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，則應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織交納宅基地使用費(fèi)后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且無宅基地的，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)為無償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓方仍有權(quán)再次申請(qǐng)取得宅基地。通過繼承或受贈(zèng)與而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的，參照上述構(gòu)想執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)：
篇5
1農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及存在問題
（1）農(nóng)村村莊宅基地布局混亂。長(zhǎng)期以來，由于缺乏住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，絕大多數(shù)村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據(jù)所謂的“風(fēng)水”及自己的喜好，在自認(rèn)的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無序，影響村容村貌。
（2）村莊外延擴(kuò)張，中心空置。一方面是近年來，很多農(nóng)民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)占用耕地建房，使得村莊外擴(kuò)；另一方面，農(nóng)民在建新房的同時(shí)，并沒有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。
（3）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以落實(shí)，存在超標(biāo)建房現(xiàn)象。由于歷史遺留問題和農(nóng)民思想觀念的原因，很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，農(nóng)村建房亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重。政策規(guī)定農(nóng)村每戶宅基地面積不得超過175平方米，但實(shí)際情況是超出規(guī)定面積擁有宅基地的農(nóng)戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現(xiàn)象普遍存在，大多也沒有得到相應(yīng)的處罰。
（4）私買私賣現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在認(rèn)識(shí)偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是私有財(cái)產(chǎn)，可以自由支配、買賣，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加農(nóng)村集體土地管理難度。
（5）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，案件查處、執(zhí)行難。近年來，強(qiáng)占土地、強(qiáng)建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農(nóng)村都不同程度地存在。有關(guān)土地執(zhí)法部門雖然投入大量的人力物力，采取強(qiáng)制措施對(duì)違法用地等各種行為進(jìn)行了查處，也取得了一些成績(jī)，但在總體上，受人員、裝備、技術(shù)、執(zhí)法手段和執(zhí)法機(jī)制等方面的限制，對(duì)土地違法現(xiàn)象難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和及時(shí)查處，對(duì)特殊違法主體，缺乏過硬手段，查處難度大，執(zhí)法效果差。
2對(duì)策與建議
（1）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。各級(jí)政府要成立農(nóng)村宅基地整治管理領(lǐng)導(dǎo)小組，把農(nóng)村宅基地管理工作納入議事日程。要依據(jù)國家及省相關(guān)政策、法律法規(guī)，制定出臺(tái)農(nóng)村宅基地管理的指導(dǎo)性文件和制度。如《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村宅基地登記條例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)章制度，逐步把農(nóng)村宅基地的管理走向制度化、規(guī)范化、程序化。
（2）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念，切實(shí)提高農(nóng)民法律意識(shí)。要針對(duì)農(nóng)民群眾文化特點(diǎn)，利用主流媒體、農(nóng)村宣傳欄、法制宣講團(tuán)等各種方式方法深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳，提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺性，增強(qiáng)依法用地意識(shí)，轉(zhuǎn)變農(nóng)民落后的思想觀念。同時(shí)采取有效措施加強(qiáng)鄉(xiāng)村干部土地法律法規(guī)培訓(xùn)，增強(qiáng)村干部依法保護(hù)、利用資源的意識(shí)，提高農(nóng)村土地管理水平。
（3）創(chuàng)新機(jī)制，成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，加大執(zhí)法力度。在各市縣成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，定員定崗定編。各鎮(zhèn)、村也相應(yīng)成立土地綜合執(zhí)法小組，做到縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)要在資金和編制上加強(qiáng)基層國土資源管理部門執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè)。
（4）加強(qiáng)鎮(zhèn)、村兩級(jí)日常監(jiān)管力度，規(guī)范審批程序，引導(dǎo)和保護(hù)農(nóng)民建房。各市縣的鎮(zhèn)一級(jí)政府可與各村委會(huì)簽訂宅基地管理目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，規(guī)范宅基地管理規(guī)程。各村委會(huì)要結(jié)合本村實(shí)際，制定符合政策、法律法規(guī)規(guī)定的鄉(xiāng)規(guī)民約，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理和日常監(jiān)控，規(guī)范農(nóng)民用地建房行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法現(xiàn)象。在村莊規(guī)劃基礎(chǔ)上，規(guī)范宅基地審批程序，規(guī)定村民在需要使用宅基地時(shí)，應(yīng)當(dāng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)，由村委會(huì)公布并提交村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論，經(jīng)討論同意并公布后，報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)方可使用該塊宅基地。宅基地批準(zhǔn)后，用戶必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)建房，如超過規(guī)定時(shí)間不建房，該塊宅基地由村委會(huì)收回重新安排。
（5）科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃作為當(dāng)前農(nóng)村工作的大事來抓，安排專項(xiàng)資金統(tǒng)一編制村鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊治理試點(diǎn)建設(shè)，嚴(yán)格控制宅基地用地規(guī)模和布局。要綜合鎮(zhèn)、村和相關(guān)部門的意見，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，注重解決當(dāng)前村莊整治的重點(diǎn)，充分考慮后續(xù)的村莊規(guī)劃與管理需要，突出鄉(xiāng)村特色和可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃。有關(guān)部門可提出一個(gè)規(guī)劃樣板，在每個(gè)縣挑選個(gè)別鎮(zhèn)的兩三個(gè)村委會(huì)中推出規(guī)劃樣點(diǎn)，然后逐年鋪開。
（6）以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，開展調(diào)查清理、整治工作。要在全省對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查，摸清住宅用地?cái)?shù)量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉(zhuǎn)讓住宅和違法用地等現(xiàn)狀，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息，建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)行信息化管理。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。對(duì)“一戶多宅”和宅基地超占部分可實(shí)行有償使用制度。同時(shí)積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可用以村莊綠化休閑、建設(shè)村內(nèi)文化室等其他用途。
3結(jié)語
總之，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理是關(guān)系到農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定、農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活的重要工作，也是當(dāng)前農(nóng)村工作的熱點(diǎn)和重點(diǎn)問題之一。因此，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理，以適應(yīng)新形勢(shì)下農(nóng)村宅基地管理的要求，更有利于加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。
篇6
今天的會(huì)議主要有兩項(xiàng)議程：一是由同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見》。二是請(qǐng)王區(qū)長(zhǎng)作重要講話。
下面大會(huì)進(jìn)行第一項(xiàng)，請(qǐng)同志宣讀《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見》，大家歡迎。
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大會(huì)進(jìn)行第二項(xiàng)，請(qǐng)*區(qū)長(zhǎng)作重要講話，大家歡迎。
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同志們：“頒布實(shí)施《**區(qū)宅基地管理規(guī)定》，搞好全區(qū)宅基地調(diào)查，進(jìn)行宅基地土地證發(fā)證、換證工作”是2005年區(qū)政府在城鄉(xiāng)建設(shè)和改善人民生活方面重點(diǎn)辦好的11件實(shí)事之一。剛才，（來自）區(qū)長(zhǎng)就宅基地審批和查驗(yàn)工作做了重要講話，*區(qū)長(zhǎng)的講話既有形勢(shì)分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點(diǎn)突出，具有很強(qiáng)的針對(duì)性和指導(dǎo)性，為我區(qū)依法規(guī)范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務(wù)，指明了方向。各級(jí)各部門要深入學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)，把思想統(tǒng)一到*區(qū)長(zhǎng)的講話精神上來，深入抓好貫徹落實(shí)。
下面，我再就貫徹落實(shí)這次會(huì)議精神提三點(diǎn)具體要求：
一是要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。此次宅基地審批和查驗(yàn)工作，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)各部門領(lǐng)導(dǎo)干部要深刻領(lǐng)會(huì)*區(qū)長(zhǎng)講話精神，認(rèn)真做好《**區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》、《關(guān)于宅基地審批工作的實(shí)施意見》和《關(guān)于宅基地〈集體土地建設(shè)用地使用證〉查驗(yàn)工作的實(shí)施意見》等規(guī)范性文件的學(xué)習(xí)，把文件精神吃透，以確保此項(xiàng)工作有序、穩(wěn)步推進(jìn)。
篇7
改革開放以來，農(nóng)民收入有了顯著提高，農(nóng)村出現(xiàn)了一次又一次的建房熱，各地“新村”林立。但由于許多地區(qū)在建房中缺乏整體規(guī)劃，無序建房、超面積建房較為普遍，“一戶多宅”情況嚴(yán)重，加上農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，大量農(nóng)宅閑置，這對(duì)中國稀缺的土地資源是極大的浪費(fèi)，給當(dāng)前農(nóng)村土地管理和新農(nóng)村建設(shè)帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。因此研究農(nóng)村宅基地問題具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
一、中國農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及原因
1.建房無序，規(guī)劃滯后。（1）村莊建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)，加上長(zhǎng)期以來宅基地?zé)o償使用，農(nóng)民住宅低水平重復(fù)建設(shè)，村莊“小、亂、散”現(xiàn)象普遍存在，土地利用比較粗放。農(nóng)村宅基地的平均容積率很低，僅為0.268，顯然農(nóng)村宅基地嚴(yán)重超標(biāo)，其利用率也很低[1]。（2）村莊規(guī)模過度擴(kuò)張，或是沿公路“線狀”延伸，或是沿村莊外延擴(kuò)展，沒有形成集中布局的勢(shì)態(tài)。這種分散的布局導(dǎo)致路邊許多土地被浪費(fèi)，土地的集約化較差。（3）政府重新區(qū)規(guī)劃而輕舊村改造，農(nóng)民建新不拆舊，村莊整理難度大，農(nóng)村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，造成土地資源的極大浪費(fèi)。
2.宅基地制度設(shè)計(jì)存在缺陷?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。集體建設(shè)用地只有在被征為國有土地以后才能流轉(zhuǎn)。（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)割裂，農(nóng)村房屋是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民個(gè)人可以自由處分有權(quán)出讓、出租或抵押；而宅基地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)民只有使用權(quán)，并且只能構(gòu)筑房屋，不準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村房屋和宅基地之間不可調(diào)和，不利于房屋使用價(jià)值和交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。房屋和宅基地的不可分性造成宅基地使用權(quán)無法變現(xiàn)，失去便意味著失去了保障，于是宅基地只能被迫閑置浪費(fèi)。（2）富裕起來的農(nóng)民進(jìn)城購房定居，成為城市居民，他們的農(nóng)村宅基地卻不能公開合法地轉(zhuǎn)讓，處于閑置狀態(tài)，這也造成了資源浪費(fèi)。
中國土勘院對(duì)某一村莊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，村內(nèi)空閑地總面積260.4畝，占居民點(diǎn)用地總面積的30.8%；空置住宅468戶，空置比例為19.4%；空置住宅面積83.71畝，占宅基地總面積的14%[2]。
3.宅基地管理失控。（1）宅基地隱形交易頻繁，集體土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重，農(nóng)民宅基地使用權(quán)的自發(fā)流轉(zhuǎn)越來越普遍，宅基地隱形市場(chǎng)已成一定規(guī)模，在地下交易中大量本屬于集體所有的宅基地收益落入個(gè)人的腰包。一項(xiàng)調(diào)查顯示，有68.9%的村莊實(shí)際發(fā)生過住宅出賣情況，其中75%城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊發(fā)生過住宅出賣情況，實(shí)際出賣住宅戶數(shù)在10戶以上的占43%。這些轉(zhuǎn)讓85%以上未辦手續(xù)或手續(xù)不全。（2）農(nóng)村違法建房量大面廣，未批先建、少批多建以及一戶多宅現(xiàn)象比較突出。
上頁圖1選取了豐都縣臨江村中的12戶，計(jì)算出他們的人均宅基地面積，并與國家農(nóng)村宅基地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，國家規(guī)定最高標(biāo)準(zhǔn)為人均150平方米，這12戶中有7戶不同程度地超過了這一標(biāo)準(zhǔn)，可見這種超標(biāo)建房的現(xiàn)象很嚴(yán)重。
統(tǒng)計(jì)顯示，2001年全國農(nóng)村宅基地人均用地高達(dá)190平方米，超過標(biāo)準(zhǔn)27%，僅此一項(xiàng)就多占土地5 100多萬畝。如果按1畝地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活1個(gè)人的話，僅此就可以解決5 100多萬人的吃飯問題[3]。
4.城鎮(zhèn)居民大量購買農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能。當(dāng)前，由于自然環(huán)境、成本等因素，特別是目前高額的城市房?jī)r(jià)，使一些城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象增多，違背了相關(guān)法律法規(guī)和節(jié)約使用土地、保護(hù)耕地的國策，這種現(xiàn)象在城郊結(jié)合部尤其突出。
二、中國農(nóng)村宅基地的盤活措施
針對(duì)以上問題我們提出了農(nóng)村宅基地的盤活措施：近期，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，通過合理制定并嚴(yán)格落實(shí)村鎮(zhèn)規(guī)劃，實(shí)行“縮村并戶”的村莊整合制度，逐步盤活農(nóng)村閑置宅基地，并配合實(shí)施城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的辦法籌措必要的資金。遠(yuǎn)期實(shí)行農(nóng)村宅基地有償使用制度和農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度，并配合實(shí)施村務(wù)公開和村鎮(zhèn)規(guī)劃等制度，徹底盤活農(nóng)村閑置宅基地。
1.加大宣傳力度，引導(dǎo)農(nóng)民合理建房?？梢酝ㄟ^媒體輿論宣傳引導(dǎo)，幫助農(nóng)民樹立節(jié)約集約意識(shí)和宅基地法律意識(shí)，樹立正確的建房觀（一戶一宅制，建新拆舊，控制宅地超標(biāo)）。
2.加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)。對(duì)目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低以及新形勢(shì)下出現(xiàn)的一些新情況、新問題，應(yīng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問題[4]。應(yīng)當(dāng)弱化土地所有權(quán)，強(qiáng)化土地使用權(quán)，讓擁有宅基地使用權(quán)的村民可以享受除所有權(quán)外的其他所有權(quán)利，如占有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。允許將屬于本集體的宅基地流轉(zhuǎn)給其他非本集體組織的公民或者法人經(jīng)營 。
3.有步驟地實(shí)行農(nóng)村土地的信息監(jiān)控和管理。在條件允許地區(qū)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)，尤其是計(jì)算機(jī)好GIS技術(shù)對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行信息監(jiān)控與管理，一方面可避免農(nóng)村宅基地審批過程中管理層的違法行為和村民用地超標(biāo)現(xiàn)象，確保宅基地的使用標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行；另一方面運(yùn)用GIS技術(shù)還可進(jìn)行農(nóng)村住宅空間演變的動(dòng)態(tài)監(jiān)控與管理。
4.加強(qiáng)宅基地規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)宅集聚化建設(shè)。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作和新農(nóng)村建設(shè)，完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，開展村莊治理試點(diǎn)，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地及宅基地用地規(guī)模和布局。（1）對(duì)于二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的縣城控制區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和控制區(qū)范圍內(nèi)的村莊和城中村，推行農(nóng)民公寓化，開發(fā)農(nóng)民住宅小區(qū)；（2）對(duì)于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)周邊的自然村或零星村民住宅，應(yīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，有步驟地整體搬遷，向城鎮(zhèn)集中；（3）對(duì)于離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般的村莊及以農(nóng)業(yè)為主的村莊，建設(shè)中心村。聚集模式可采用公寓化或社區(qū)化的整理模式，村莊整體搬遷、異地改造的整理模式和縮并自然村、建設(shè)中心村的整理模式 [5]?？梢酝ㄟ^探索實(shí)行城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的辦法籌集資金，并逐步完善其工作程序，為順利實(shí)施“農(nóng)宅集聚化”提供穩(wěn)定的資金支持。
5.制定獎(jiǎng)勵(lì)措施，完善社會(huì)保障制度。（1）制定獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民積極退還或購買閑置（如采取允許他們將宅基地指標(biāo)帶到所居住城市的辦法）。（2）繼續(xù)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的各種社會(huì)保障制度。改革戶籍制度，完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，讓農(nóng)民享受到和城市居民同等待遇的社會(huì)保障和福利，使離土農(nóng)民有可靠的生活來源，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的一個(gè)重要的外部經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)條件。
6.建立完善四制度，規(guī)范的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)。（1）建立統(tǒng)一的農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度，完善地籍檔案。明確登記發(fā)證中的相關(guān)政策界限，解決農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中超占面積、一戶多宅等政策性問題，加快農(nóng)民集體土地確權(quán)和宅基地登記發(fā)證工作，健全宅基地地籍檔案[6]。積極探索“兩圖一表”（宅基地現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖，宅基地申請(qǐng)計(jì)劃表）管理模式，實(shí)現(xiàn)宅基地規(guī)范化、信息化管理。（2）推行土地有償使用制度，強(qiáng)化自我約束機(jī)制。中國農(nóng)村居民過去無償使用宅地是當(dāng)作一種社會(huì)福利享受的，推行宅地有償使用，制度變遷的跨度較大，而且中國農(nóng)民大多數(shù)剛剛溫飽，經(jīng)濟(jì)收入水平還不高，因此開展宅地有償使用必須充分估計(jì)和考慮農(nóng)民的承受能力，采用漸進(jìn)模式，逐步發(fā)展。選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，人地矛盾突出的縣、鄉(xiāng)、村，進(jìn)行試點(diǎn)，不斷優(yōu)化推行宅地有償使用的客觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜定得太高，要堅(jiān)持因地定價(jià)，限制多占，適度收費(fèi)的原則[7]。（3）建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。建立政府管理下的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，允許農(nóng)民宅基地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，制定農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，允許農(nóng)村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)。堅(jiān)持用途管制原則，可以將宅基地連同地上建筑物優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)民，也可以轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民[8]。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)新的宅基地。分區(qū)域、有差別、按步驟推進(jìn)，考慮選擇一些地方進(jìn)行試驗(yàn)，探索比較成熟的流轉(zhuǎn)模式和流轉(zhuǎn)規(guī)范，適時(shí)再向全國范圍推廣。（4）建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。按照收益的初次分配基于產(chǎn)權(quán)的原則，宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益即絕對(duì)地租應(yīng)歸集體土地所有者，這就需要建立地、房分別獨(dú)立核算體系。因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值即級(jí)差地租歸政府；但從鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)角度考慮，國家不宜直接收取，而應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)稅、土地保有稅及土地流轉(zhuǎn)稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級(jí)差收益，這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化[9]。收益再次分配即級(jí)差地租應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人。
7.其他措施。集體所有制不是一種真正的所有制，目前在城市已經(jīng)不存在這種所有制了，村莊既不是法人也不是自然人，不具備所有人的特征和能力。中國是統(tǒng)一的中國，不是割裂的城市國和農(nóng)村中國兩部分，因此，土地制度這種基本制度是不能城鄉(xiāng)不一致的，而且城市和鄉(xiāng)村也不是割裂的，而（下轉(zhuǎn)48頁）
（上接39頁）是可以互相轉(zhuǎn)變和融合的，因此土地制度和居住用地應(yīng)該是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的[10]。
三、有待繼續(xù)研究的農(nóng)村宅基地問題
1.關(guān)于農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)村宅基地的概念、農(nóng)村宅基地包括的類型等目前學(xué)術(shù)界尚無統(tǒng)一定論。主要對(duì)宅基地范圍特別是宅基地附屬地的界定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不利于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的確定和執(zhí)行。
2.有關(guān)農(nóng)村宅基地閑置的概念。目前尚無明確的說法，房屋閑置多久才能稱得上閑置宅基地，同時(shí)對(duì)宅基地量化研究較少。
3.宅基地實(shí)行有償使用的若干疑問。有償使用的范圍是全部收費(fèi)還是只收超過宅基地標(biāo)準(zhǔn)的部分，農(nóng)村宅基地標(biāo)準(zhǔn)多大較為適宜，征收費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)多少適宜，這些問題有待深化研究。
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篇8
下面我就農(nóng)村村民建設(shè)需要符合哪些審批條件向大家作一下匯報(bào)：
1、申請(qǐng)宅基地需要滿足下列條件：第一、無住房家庭；第二、多子女家庭，有子女已達(dá)婚齡，確需分居立戶（分戶后父母身邊須有一子女）；第三、因國家建設(shè)原宅基地被征收的；第四、因自然災(zāi)害或?qū)嵤┐彐?zhèn)規(guī)劃、土地整理需要搬遷的；第五、原房屋破舊、宅基地面積偏小，需要新（擴(kuò)）建的；第六、遷入農(nóng)業(yè)人員落戶成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織分配承包田，同時(shí)承擔(dān)村民義務(wù)，且原籍沒有宅基地；第七、因外出打工、上學(xué)、被勞動(dòng)教養(yǎng)、服刑等特殊原因?qū)⑥r(nóng)業(yè)戶口遷出，現(xiàn)戶口遷回后繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)，承擔(dān)村民義務(wù)，且無住房的；第八、原本村現(xiàn)役軍人配偶，且配偶及子女已落實(shí)本村組無住房的。
2、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)在符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。每一戶用地面積使用耕地不超過一百三十平方米，使用荒山荒地不超過二百一十平方米，使用其他土地不超過一百八十平方米。
3、農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
4、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
1、《農(nóng)村村民建房用地申請(qǐng)書》；
2、申請(qǐng)人身份證復(fù)印件；
3、外地入遷戶須提供原藉所在地國土資源管理部門出具的無宅基地證明；
4、多子女戶，有子女到已婚年齡，確需分居另建住房的，需提供分戶協(xié)議；
5、村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證；
6、其它相關(guān)資料。
1、申請(qǐng)人向所在居（村）委會(huì)提出用地申請(qǐng)；
篇9
根據(jù)我國的土地政策的有關(guān)規(guī)定，任何土地的建設(shè)和使用必須符合相關(guān)的法律法規(guī)， 格按照國家的規(guī)劃進(jìn)行土地審批。事實(shí)上，農(nóng)村宅基地的土地屬于當(dāng)?shù)鼐用窦w所有，農(nóng)村的建設(shè)住房用地相對(duì)來說有很大的自由性。目前我國農(nóng)村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費(fèi)、占用耕地等現(xiàn)象突出。
（二）農(nóng)村住宅面積超出規(guī)定
由于農(nóng)村村民的法律意識(shí)比較淡薄，出現(xiàn)了很多住宅面積超出規(guī)定的現(xiàn)象。根據(jù)我國《農(nóng)村宅基地管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民修建住宅的土地有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不能隨意進(jìn)行“霸占”，但是農(nóng)村仍然有很多村民霸占住宅用地進(jìn)行違規(guī)建設(shè)。再加上相關(guān)部門的管理不規(guī)范，從而使農(nóng)村宅基地的取得具有無償性，因此誘發(fā)了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現(xiàn)象出現(xiàn)。
（三）農(nóng)村宅基地監(jiān)管不力
國土部門和住建部門是農(nóng)村宅基地的主要管理部門。在日常的監(jiān)管工作中，住宅部門很少對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行監(jiān)督和管理。在村民心中，只有國土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對(duì)農(nóng)村宅基地管理卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。由于我國的農(nóng)村人口占總?cè)丝诘暮艽蟊戎?。因此，農(nóng)村的住宅面積也占我國土地資源的很大比例。國土資源的工作人員嚴(yán)重缺乏，管理經(jīng)費(fèi)又不能落實(shí)，加上土地管理部門的工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，造成了農(nóng)村搶占土地現(xiàn)象的監(jiān)管不力。
（四）農(nóng)村宅基地審批不嚴(yán)格
根據(jù)我國的土地管理法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是根據(jù)調(diào)查得出的情況，一般村民向村委會(huì)申請(qǐng)住宅用地，村干部不管村民現(xiàn)在擁有幾處住宅，都會(huì)非常容易的通過審批。國土部門的監(jiān)管工作也只注重形式，只要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)簽字，都會(huì)對(duì)其給予宅基地手續(xù)的辦理。
二、農(nóng)村宅基地管理工作中問題出現(xiàn)的原因
（一）農(nóng)村規(guī)劃不合理
目前我國的農(nóng)村土地規(guī)劃不合理有以下幾個(gè)方面的原因：一是當(dāng)前許多村干部缺乏規(guī)劃理念，村里不會(huì)搞長(zhǎng)期規(guī)劃，即使墻上掛著一些規(guī)劃方案也只是為了應(yīng)付上層領(lǐng)導(dǎo)的檢查和監(jiān)督，根本不會(huì)按照規(guī)劃去實(shí)施。隨著農(nóng)民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現(xiàn)象越來越多。二是有些村莊雖然進(jìn)行了規(guī)劃但是科學(xué)性不高，有很多經(jīng)濟(jì)條件好的村民在城里購置了新房，但是仍然擁有農(nóng)村的宅基地，并不把村里的宅基地補(bǔ)換給集體，并且村領(lǐng)導(dǎo)也不主動(dòng)的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會(huì)重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無章。
（二）農(nóng)村干部不重視
農(nóng)村的村干部是農(nóng)村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強(qiáng)，以個(gè)人的感情影響宅基地的使用權(quán)，不按照國家的土地管理要求進(jìn)行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅(jiān)定、怕得罪人的思想比較嚴(yán)重，影響農(nóng)村宅基地的審批程序；部分村莊對(duì)宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規(guī)定，許多都是口頭協(xié)議，遇到不配合新農(nóng)村建設(shè)的“釘子戶”，不能根據(jù)法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理，而是擱置不管，使問題越來越嚴(yán)重。
（三）農(nóng)民法制觀念淡薄
當(dāng)前農(nóng)村村民的法制觀念仍然很淡薄，對(duì)一些土地使用權(quán)的法律法規(guī)不清楚，認(rèn)為“只要我在這個(gè)地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識(shí)。也有很多村民存有傳統(tǒng)的觀念，認(rèn)為老的住宅不能進(jìn)行拆遷，怕影響風(fēng)水。農(nóng)民法制觀念淡薄也經(jīng)常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關(guān)系的和諧，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。
三、農(nóng)村宅基地管理工作中問題的解決措施
（一）加強(qiáng)宣傳教育
各地的國土資源管理局應(yīng)在每年的地球日和土地日等節(jié)日，在其管轄的范圍內(nèi)圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動(dòng)，使農(nóng)村居民詳細(xì)地了解和掌握國家土地法律法規(guī)和相關(guān)政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅(jiān)決杜絕違法用地、占地等事件的發(fā)生。同時(shí)，各地政府應(yīng)加大對(duì)土地管理人員的培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合素質(zhì)，使其做到真正為老百姓服務(wù)。
（二）合理規(guī)劃布局
地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)和實(shí)際情況，合理規(guī)劃農(nóng)村布局，對(duì)農(nóng)村的土地資源使用情況進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格地控制農(nóng)村土地的使用規(guī)模，確保土地資源的高效利用。同時(shí)，政府應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)農(nóng)村居民的房屋建造情況進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，有效避免農(nóng)村住宅建設(shè)過程中土地資源的盲目使用和大量浪費(fèi)。
（三）加大執(zhí)法力度
政府應(yīng)考慮地方的實(shí)際情況，完善土地執(zhí)法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農(nóng)村的違規(guī)建設(shè)問題。土地管理部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法，一旦發(fā)現(xiàn)農(nóng)村存在違規(guī)建設(shè)、改變土地用途的行為，應(yīng)立即進(jìn)行查處，使違規(guī)用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強(qiáng)對(duì)基層土地使用情況的巡查力度，嚴(yán)格查處各種違法亂建現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)較為嚴(yán)重土地違規(guī)使用的問題，應(yīng)嚴(yán)厲追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
（四）嚴(yán)格規(guī)范程序
在農(nóng)村宅基地管理過程中，農(nóng)村宅基地管理部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范審批程序，對(duì)宅基地的申請(qǐng)成員進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證宅基地批準(zhǔn)人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規(guī)定的申請(qǐng)人才能得到宅基地的審批。縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的審批層級(jí)進(jìn)行逐層審批，對(duì)符合批準(zhǔn)要求的宅基地應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)信息的，接受廣大人民群眾的監(jiān)督。
篇10
l 農(nóng)村宅基地整理的意義
1．1農(nóng)村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有力保障
土地整理包括對(duì)建設(shè)用地的整理和對(duì)農(nóng)用地的整理兩部分。建設(shè)用地(包括農(nóng)村居民點(diǎn)用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城鎮(zhèn)和村莊進(jìn)行有效的治理，通過對(duì)其內(nèi)部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設(shè)用地儲(chǔ)備或用作農(nóng)用地，減少建設(shè)用地對(duì)農(nóng)用地的侵占；農(nóng)用地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對(duì)田、水、林、路、村進(jìn)行綜合整理，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)條件，增加可利用土地面積提高耕地質(zhì)量。由此可見，農(nóng)村宅地整理是土地整理的一項(xiàng)重要組成部分。據(jù)國土資源部制定的全國土地開發(fā)整理規(guī)劃，到2010年，我國將通過開發(fā)整理土地補(bǔ)充耕地18．27萬hm2，其中，將通過農(nóng)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)整理補(bǔ)充耕地約11．07hm2，農(nóng)村宅基地整理是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的重要途徑之一。
1．2農(nóng)村宅基地整理推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程
農(nóng)村宅基地整理應(yīng)是在土地利用規(guī)劃下進(jìn)行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農(nóng)宅集中，填實(shí)“空心村”，進(jìn)行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的新家園。在進(jìn)行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復(fù)投資。宅基地整理不僅改善了農(nóng)村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有利于農(nóng)民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會(huì)對(duì)人們積極向上、奮發(fā)圖強(qiáng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生激勵(lì)作用。再加之政府的適當(dāng)引導(dǎo)，會(huì)加快全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的步伐。
1．3農(nóng)村宅基地整理可部分緩解我國耕地緊張的局面
按1997年人口土地詳查資料測(cè)算，在當(dāng)時(shí)人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬hm2，占當(dāng)時(shí)總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設(shè)用地的儲(chǔ)備。這在一定程度上會(huì)緩解我國耕地資源緊張的局面。
2 現(xiàn)行宅基地制度體系基本特征
2．1集體所有，使用主體特定
我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有?！碧囟ǖ恼貎H限于本經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，村民自己申請(qǐng)取得宅基地后只能自己建房，不可轉(zhuǎn)讓。
2．2無償取得，無期限使用
農(nóng)村宅基地具有很明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。農(nóng)民能夠無償取得宅基地的使用權(quán)，獲得基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國普遍實(shí)行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長(zhǎng)期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實(shí)質(zhì)上也是可以繼承的。
2．3一戶一宅，限定標(biāo)準(zhǔn)，依法取得
由于我國國土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請(qǐng)，則導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。
2．4具有從屬性和不可流轉(zhuǎn)性
特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。宅基地使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)須經(jīng)過申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能隨房屋轉(zhuǎn)移。但是，如果國家建設(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經(jīng)過法定程序進(jìn)行調(diào)劑或者重新安排。
3 農(nóng)村宅基地利用存在的問題
3．1農(nóng)村宅基地用地面積超標(biāo)嚴(yán)重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出
由于農(nóng)村宅基地是無償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長(zhǎng)，形成盲目圈地，超標(biāo)用地。根據(jù)國家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn))(GB50188-93))農(nóng)村宅基地的面積最高為150m2，而現(xiàn)在的很多地區(qū)農(nóng)戶的平均宅基地面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了這個(gè)最高限。2001年全國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地高達(dá)190m2，超過標(biāo)準(zhǔn)27％，僅此一項(xiàng)就多占土地340多萬hrn2。如果按1hm2地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活15個(gè)人的話，僅此就可以解決5100多萬人的吃飯問題。由此可見，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的整理可以大大節(jié)省所占耕地。
另外，農(nóng)戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調(diào)節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現(xiàn)在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。
3．2市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象
一方面在東部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開發(fā)建設(shè)了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進(jìn)了樓房。而原有的農(nóng)村居民點(diǎn)還仍保持原樣，沒有及時(shí)拆遷復(fù)墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現(xiàn)象。
3．3農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理工作混亂
目前農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，很多房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明?！叭龑徃濉钡谝话倭鍡l規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，致使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后規(guī)避法律的可能性很大，給將來的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，同時(shí)也造成了司法和管理上的困難。
3．4由宅基地權(quán)屬問題衍生的宅基地交易糾紛不斷
農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對(duì)農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實(shí)踐來看，各地政府對(duì)農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會(huì)釀成重大案件。
3．5集體土地資產(chǎn)大量流失導(dǎo)致農(nóng)村金融事業(yè)發(fā)展緩慢
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，客觀存在的土地市場(chǎng)供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法制止，但現(xiàn)行法律、法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。這樣就必然限制了金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢，也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道，影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，限制了農(nóng)民收入的提高。
4 農(nóng)村宅基地利用存在問題的原因分析
4．1土地法律制度問題
由于我國土地制度存在著二元結(jié)構(gòu)，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重對(duì)國有土地的管理，集體土地更多地是由農(nóng)村集體管理。集體非農(nóng)建設(shè)用地和國家非農(nóng)建設(shè)用地分別管理，使集體建設(shè)用地和國家建設(shè)用地?zé)o法有效地整合，優(yōu)化。農(nóng)民建房如要占用幾十平方米農(nóng)用地，必須要到省級(jí)國土資源管理部門審批，手續(xù)煩瑣，時(shí)效性差，難于操作，報(bào)批渠道不暢。特別是農(nóng)村村民違法占地建房，法律規(guī)定只能采取“拆除”或“沒收”兩種處罰，這在執(zhí)法實(shí)踐中是根本行不通的。由于存在著許多方面法律制度的不完善，土地管理部門難于實(shí)現(xiàn)有效的依法管理。
4．2管理和使用制度方面的原因
宅基地審批制度形同虛設(shè)；執(zhí)法不嚴(yán)、管理乏力。農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度存在較大缺陷，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是在我國土地公有制的特殊環(huán)境下產(chǎn)生的，是中國特有的制度，出現(xiàn)比較晚，也沒有其他國家的模式可以借鑒，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了與宅基地使用權(quán)相關(guān)的一些內(nèi)容，但是沒有形成完整的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，這一制度存在很多缺陷。
4．3農(nóng)村宅基地使用的無償性
這是宅基地超標(biāo)和閑置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活的基本權(quán)利，國家出于形勢(shì)政策的考慮，規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償使用的制度，沒有時(shí)間限制，并受法律的保護(hù)。也就是說，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在取得宅基地使用權(quán)后不需交納任何宅基地使用費(fèi)即可永久使用。
使用的無償性刺激了農(nóng)民無限擴(kuò)張其宅基地使用權(quán)面積的欲望，從而動(dòng)搖著現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)生存保障性的制度基礎(chǔ)?；谏姹Ｕ闲再|(zhì)，現(xiàn)行法律規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡捎谡厥褂脵?quán)取得與保有的無償性，農(nóng)民擁有一種內(nèi)驅(qū)的擴(kuò)疆拓土的愿望，以求自己對(duì)宅基地面積擴(kuò)張的最大化，因?yàn)椋词拐级挥?，也可作為一種備用資源來儲(chǔ)存。正是這種零成本的內(nèi)驅(qū)力，造成我國農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象異常嚴(yán)重，其表現(xiàn)形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地；一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等。
4．4農(nóng)民宅基地用地缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃
法律要求村民住宅建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃未編制或未獲批準(zhǔn)的不得審批村民住宅建設(shè)用地。由于各地普遍存在著保護(hù)耕地和建設(shè)用地的矛盾，大部分沒有安排農(nóng)民建住宅用地指標(biāo)，少數(shù)有安排也是象征性的，致使農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃無從著手。由于農(nóng)村居住分散，地域遼闊，分布復(fù)雜，再加上有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)缺乏足夠的重視，許多村莊到目前為止連一張可用的基本比例尺地形圖都沒有，規(guī)劃無從談起。既然沒有規(guī)劃，不能批地，村民建房只能是違法占地。由于基層國土資源管理部門監(jiān)管力量不足，缺乏有效手段，同時(shí)其經(jīng)費(fèi)難于保障，點(diǎn)多面廣，無法開展日常巡查工作，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)村民違法占地建房。
4．5農(nóng)村宅基地私有觀念根深蒂固
宅基地私有觀念在我省很多農(nóng)村依然存在，認(rèn)為宅基地是祖宗留下的，是風(fēng)水地，不能隨意拆除，致使一些可以調(diào)節(jié)利用的建設(shè)用地，或預(yù)留區(qū)內(nèi)的未利用土地也無法集中統(tǒng)一安排。更有些農(nóng)戶，寧可讓土地閑置荒蕪，也不答應(yīng)由集體利用，因此土地浪費(fèi)嚴(yán)重，規(guī)范難以落實(shí)。這情況下，逼迫急需建房戶違法用地，超過“紅線”占自家的飯碗田建房。導(dǎo)致土地資源不能進(jìn)行有效整合，閑置的宅基地?zé)o法調(diào)整，其他的村民也不能使用，閑置和浪費(fèi)了許多土地。
5 保障農(nóng)村宅基地有效整理與利用的對(duì)策
5．1完善農(nóng)村宅基地使用管理的法律制度
盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問題。應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)民建房用地的指標(biāo)、用地條件、占地標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)程序、審批辦法等，簡(jiǎn)化程序，管理得當(dāng)，方便農(nóng)民，各宅基地能地盡所用，合理配置。
在法律責(zé)任方面，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)寬、嚴(yán)有別和公平、公開、公正原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益和切身利益。通過健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保護(hù)村民的正當(dāng)、合法權(quán)益，對(duì)違法者實(shí)行經(jīng)濟(jì)處罰措施，這決不是向農(nóng)民亂收費(fèi)或者增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，而是依法教育違法者和警示他人，使違法者認(rèn)識(shí)到非法占地必須付出高昂的經(jīng)濟(jì)代價(jià)而不敢為，從而促進(jìn)村民自覺遵守土地管理法規(guī)。
5．2加快完成鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃
根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀需要，科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開展村莊治理試點(diǎn)，通過充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地。
在編制整理規(guī)劃過程中，要以省、市、縣土地利用總體規(guī)劃、縣域規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實(shí)行定性、定位、定規(guī)模；要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，把宅基地整理與城鎮(zhèn)化建設(shè)、環(huán)境整治結(jié)合起來，合理集約利用土地；要堅(jiān)持走群眾路線，把群眾的利益放在首位，集思廣義，尊重群眾的意見。
5．3建立農(nóng)村宅基地有償使用機(jī)制
5．3．1做好現(xiàn)有宅基地的普查和登記工作，嚴(yán)格界定宅基地邊界和產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)村宅基地的有償使用和規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。普查結(jié)束后，各地土地管理部門要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，對(duì)各村“超標(biāo)宅基地、空宅、空閑宅基地”等進(jìn)行標(biāo)示，以便日后監(jiān)督和管理。
5．3．2授權(quán)各地土地管理部門在充分調(diào)研、評(píng)估、論證的基礎(chǔ)上，確定本地宅基地的基準(zhǔn)地價(jià)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。然后各村根據(jù)自己的具體情況，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)，確定本村宅基地的地價(jià)，再根據(jù)宅基地使用權(quán)證書上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費(fèi)。宅基地使用費(fèi)由宅基地使用人統(tǒng)一上繳村集體，由村集體對(duì)這部分費(fèi)用進(jìn)行再分配，再分配時(shí)，對(duì)本集體組織內(nèi)部成員原則上以宅基地補(bǔ)貼金的形式按平均數(shù)對(duì)每戶村民進(jìn)行返還。
5．3．3宅基地使用費(fèi)再分配后的剩余費(fèi)用可作為鄉(xiāng)村建設(shè)資金使用，專門用以完善鄉(xiāng)村各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施或用以提供村莊公共衛(wèi)生、綠化美化等公共服務(wù)。目前，我國正在推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，而開展新農(nóng)村建設(shè)的制約因素之一就是缺乏穩(wěn)定的財(cái)政來源，有償使用費(fèi)無疑可以成為一個(gè)重要的收入來源專項(xiàng)用于村莊的建設(shè)。
5．4建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置
確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。
篇11
農(nóng)村宅基地是指歸屬于農(nóng)村集體組織所有的，供農(nóng)村成員建筑房屋的土地。長(zhǎng)期以來，國內(nèi)對(duì)于農(nóng)村宅基地的法律屬性問題的爭(zhēng)議沒有能夠得到妥善解決，由農(nóng)村宅基地法律屬性問題所引發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”等社會(huì)問題層出不窮，嚴(yán)重影響到了我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。應(yīng)當(dāng)說，農(nóng)村宅基地法律屬性問題亟待進(jìn)行明確規(guī)范。
我國《物權(quán)法》對(duì)于農(nóng)村宅基地的法律屬性做出了明確規(guī)定，將其歸入“用益物權(quán)”。實(shí)際上，用益物權(quán)是物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利[1]。雖然《物權(quán)法》將農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸為用益物權(quán)，但是從現(xiàn)階段我國相關(guān)法律規(guī)定及社會(huì)發(fā)展實(shí)際情況來看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性并不明確，存在著嚴(yán)重的“名不符實(shí)”現(xiàn)象。
1 現(xiàn)階段我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)現(xiàn)狀
我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)人口數(shù)量眾多。農(nóng)村宅基地使用權(quán)關(guān)乎農(nóng)村人口的居住權(quán)，是農(nóng)村基本人權(quán)保障的重要內(nèi)容之一。從現(xiàn)階段我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)現(xiàn)狀來看，主要可以體現(xiàn)出如下幾方面特點(diǎn)。
第一，農(nóng)村宅基地是保障農(nóng)村社會(huì)秩序和維持農(nóng)民基本生活的必要物質(zhì)基礎(chǔ)。農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體組織為了保障農(nóng)民生產(chǎn)生活需要而對(duì)集體土地使用權(quán)進(jìn)行再分配的一種形式。雖然近年來我國加快了城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程，大量的農(nóng)村勞動(dòng)力開始進(jìn)入城市務(wù)工，并在城市購買了住宅，但是他們同樣擁有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。受到傳統(tǒng)鄉(xiāng)土觀念的影響，大部分農(nóng)民不愿意舍棄農(nóng)村宅基地，而且在現(xiàn)有法律規(guī)定之下，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)并不能夠?qū)崿F(xiàn)自由轉(zhuǎn)讓，這也就限制了相當(dāng)一部分農(nóng)民走出農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力資源轉(zhuǎn)移，也就只能依托現(xiàn)有的土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)。
應(yīng)當(dāng)說，農(nóng)村宅基地仍然是現(xiàn)階段農(nóng)村集體組織土地資源分配的主要形式。而且由于我國農(nóng)村人口所占比重較大，農(nóng)民生存和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)于土地的依賴程度并沒有明顯降低，因此可以說，農(nóng)村宅基地仍然是維護(hù)我國農(nóng)村社會(huì)秩序和保障農(nóng)民生活的必要物質(zhì)基礎(chǔ)。
第二，農(nóng)村現(xiàn)有宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和買賣。按照現(xiàn)有的法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不能隨意買賣和轉(zhuǎn)讓的，如果需要買賣和轉(zhuǎn)讓，那么只能在集體組織成員之間來進(jìn)行。這就意味著許多城鎮(zhèn)居民不可能買到農(nóng)村宅基地使用權(quán)，也就不可能到農(nóng)村居住。還有一些農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工后，脫離了當(dāng)?shù)氐募w組織，也就喪失了宅基地使用權(quán)。中國有著葉落歸根的傳統(tǒng)，許多在城市里居住的農(nóng)民都有守土還鄉(xiāng)的愿望，他們還是希望有朝一日能夠回到故鄉(xiāng)生活。但是根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定，他們卻無法再次獲得宅基地使用權(quán)，這顯然是有悖于民情民意的。從這個(gè)意義上說，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不僅僅是一個(gè)法律問題，也是一個(gè)社會(huì)問題[2]。
第三，農(nóng)村宅基地使用權(quán)規(guī)定不明確導(dǎo)致了“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的大量發(fā)生。農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”是當(dāng)代中國社會(huì)的特殊現(xiàn)象。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是指建筑在農(nóng)村宅基地上的住宅。與傳統(tǒng)意義上的住宅不同，農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)權(quán)并不明晰，非常容易導(dǎo)致矛盾糾紛。很多城鎮(zhèn)市民由于種種原因，轉(zhuǎn)而到農(nóng)村購買“小產(chǎn)權(quán)房”，這種做法無疑嚴(yán)重?cái)_亂了現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也無法切實(shí)保護(hù)購房者的投資安全。
2 當(dāng)前我國法律制度對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)有關(guān)規(guī)定存在的主要問題
筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段我國法律制度對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)有關(guān)規(guī)定主要存在以下幾方面問題。
第一，現(xiàn)行法律制度的有關(guān)規(guī)定不完善。我國現(xiàn)有法律制度對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定散見于有關(guān)法律法規(guī)之中。其中我國《憲法》規(guī)定了農(nóng)村宅基地歸屬于農(nóng)村集體所有，而《物權(quán)法》中涉及到農(nóng)村宅基地的共有四個(gè)法條，但相比于其他用益物權(quán)，這些法條的規(guī)定還顯得比較簡(jiǎn)單。這些法律規(guī)定只是對(duì)農(nóng)村宅基地的基本屬性進(jìn)行了框定，但是對(duì)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)過程卻沒有相應(yīng)進(jìn)行規(guī)范，相關(guān)法律制度還存在著嚴(yán)重的不完善。
第二，農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的法律屬性不明確?！段餀?quán)法》將農(nóng)村宅基地使用權(quán)劃分到了用益物權(quán)之中，但很顯然相關(guān)的法律規(guī)定卻違背了這個(gè)原則。按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地的獲得必須要經(jīng)過政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)，也就是說宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分開的。在農(nóng)村宅基地行政審批程序尚未完成之前，作為所有權(quán)人是沒有任何處分權(quán)利的，這與用益物權(quán)的法律特點(diǎn)是完全不符合的。
此外，我國現(xiàn)有法律制度規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能隨意處分和轉(zhuǎn)讓，而用益物權(quán)的最主要特點(diǎn)之一就是不動(dòng)產(chǎn)所有者可以根據(jù)自己的意愿隨意處理其個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)，而這顯然不能真正使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)真正成為用益物權(quán)。
3 對(duì)于明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律屬性的建議
筆者認(rèn)為，既然《物權(quán)法》已經(jīng)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)納入了用益物權(quán)，而且也得到了大多數(shù)專家和學(xué)者的支持，為了明確這個(gè)法律屬性，我們需要通過以下幾方面措施加以實(shí)現(xiàn)。一是要修改相關(guān)法律規(guī)定，將不符合用益物權(quán)規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和完善，實(shí)現(xiàn)法律規(guī)定的統(tǒng)一。二是要規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性，制定完善的管理辦法，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入流轉(zhuǎn)渠道，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益。三是要盡快解決“小產(chǎn)權(quán)房”等遺留問題，本著最大限度保護(hù)投資者權(quán)益的原則，根據(jù)用益物權(quán)的特點(diǎn)制定解決措施，充分體現(xiàn)其法律屬性。
參考文獻(xiàn)：
篇12
（二）當(dāng)前不少地方要求進(jìn)城落戶的農(nóng)民退出農(nóng)村宅基地
進(jìn)城落戶農(nóng)民是否必須要退出農(nóng)村的宅基地，目前，國家法律對(duì)此并無詳細(xì)的規(guī)定，僅在《中華人民共和國土地承包法》第26條規(guī)定，“承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地?！钡艘?guī)定也只是針對(duì)承包的耕地和草地，并非針對(duì)宅基地。不過各地根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)了不少有關(guān)規(guī)范宅基地的規(guī)章或條例。北京市政府1989年《39號(hào)令》規(guī)定：“由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶。以后另有住房的，其原有宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。宅基地上的房屋和其附著物應(yīng)由原房屋所有人自行拆除，也可經(jīng)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民”。湖北十堰市《市政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（十政辦發(fā)〔2005〕62號(hào)）指出，“農(nóng)村村民戶口遷出本集體經(jīng)濟(jì)組織到其他集體經(jīng)濟(jì)組織”（要退出宅基地）。《菏澤市農(nóng)村宅基地管理辦法》（政府令〔2005〕第13號(hào)）指出，“因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地”（需退出）?！秾幉ㄊ修r(nóng)村宅基地管理辦法》（2001年寧波市人民政府令第93號(hào)）指出，“因?qū)嵤┡f村改造涉及的非本村經(jīng)濟(jì)合作社社員且長(zhǎng)期不在本村居住人員原在本村的宅基地”（需退出）。
（三）農(nóng)民的宅基地只能無償退出或在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)
農(nóng)民的房屋是在集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地上建造的房子，房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有。當(dāng)農(nóng)民進(jìn)城后想將房子流轉(zhuǎn)出去，目前，國家現(xiàn)行法律強(qiáng)調(diào)的是“房地一體”的原則。在農(nóng)村，房屋買賣會(huì)引起土地權(quán)屬的變化，法律禁止集體土地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民的宅基地只能無償退出或在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，“農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而不能轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民、單位”①。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放宅基地使用證和房產(chǎn)證”。同樣，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》指出，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房。”因此，我國目前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)，但不限制在集體經(jīng)濟(jì)組織成員間流轉(zhuǎn)。只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能上市交易，農(nóng)民便不能獲得進(jìn)城所需要的資本。
（四）農(nóng)村宅基地不能進(jìn)行抵押
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，城鄉(xiāng)各種要素流動(dòng)加速，農(nóng)民對(duì)宅基地不僅限于居住的要求，也有通過抵押等方式實(shí)現(xiàn)資金融通進(jìn)而獲取利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。目前，根據(jù)有關(guān)法律，農(nóng)民的宅基地不能進(jìn)行抵押?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第184條規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”?！稉?dān)保法》第37條規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地等為不得抵押的財(cái)產(chǎn)”。但是農(nóng)民的房屋作為私產(chǎn)，理論上可以擔(dān)保，且法律在禁止宅基地抵押的同時(shí)，對(duì)地上房屋的抵押未明確。根據(jù)“房地一體”的原則，房子也不能進(jìn)行抵押。宅基地和房子是農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)，不能抵押也就不能獲得各種貸款，這對(duì)很多農(nóng)民來說無異于割斷資金融通的渠道，成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。
（五）農(nóng)村宅基地隱易不同程度存在
當(dāng)前，雖然法律上對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)禁止，但實(shí)際上隨著城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大，大量人口進(jìn)城打工，產(chǎn)生了大量住房需求，由于農(nóng)房?jī)r(jià)格低廉，在城鄉(xiāng)結(jié)合部，尤其是在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、市場(chǎng)交易較活躍的大城市周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部或城中村，農(nóng)房買賣、出租、抵押相對(duì)較為頻繁，宅基地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)與灰色交易大量存在。并且在當(dāng)前農(nóng)村房屋升值、集體房屋拆遷獲得大數(shù)額拆遷補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)實(shí)情況下，農(nóng)村房屋買賣糾紛不斷出現(xiàn)，引發(fā)了不少法律糾紛。
（六）部分退出宅基地的進(jìn)城落戶農(nóng)民，處于就業(yè)、社保不完善下的尷尬境地
宅基地作為一種自然資源，具有無償取得、無期限擁有和居住、生存、福利保障等功能。進(jìn)城落戶的農(nóng)民退出宅基地后，失去了擁有宅基地所帶來的一系列保障功能，如生活福利保障功能、資產(chǎn)增值功能、融資功能（抵押貸款）、財(cái)富積累等功能。同時(shí)，卻又無法享受與城市居民同等的社會(huì)保障待遇，使得進(jìn)城落戶的農(nóng)民既不同一般在農(nóng)村務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，也不同于城市“原住民”，處于進(jìn)退失據(jù)、左右尷尬的境地。
（七）進(jìn)城落戶農(nóng)民被剝奪了分享農(nóng)村集體建設(shè)用地收益的權(quán)利
2004年，國務(wù)院28號(hào)文提出了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)置換”方案，規(guī)定地方政府新增建設(shè)用地不得超過農(nóng)村退出宅基地的面積，如果農(nóng)村不能退出宅基地，城鎮(zhèn)就不能新增建設(shè)用地，城市發(fā)展就會(huì)受到制約。一定程度上通過村莊整理、宅基地?fù)Q房等將節(jié)省出來的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，用于工業(yè)建設(shè)和城市發(fā)展，是有積極意義的。但是整理節(jié)約出來的農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生了巨額收益，被政府和開發(fā)商獲取。農(nóng)民僅能就集體土地上的房屋獲得補(bǔ)償，其享有的集體土地利益絕大部分被剝奪。目前法律和政策上對(duì)于農(nóng)民是否對(duì)農(nóng)村整理出來的建設(shè)用地享有收益權(quán)，還未有明確的說法。根據(jù)《物權(quán)法》，農(nóng)民只對(duì)宅基地享有占有、使用的權(quán)益，并沒有收益的權(quán)利。2010年6月26日國土資源部的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》指出，“拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償”，也只是提出了宅基地的征收要按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，并未涉及退出宅基地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地農(nóng)民的收益問題。
二、關(guān)于宅基地問題的思考
（一）當(dāng)前宅基地的資本功能凸顯
隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民的資產(chǎn)意識(shí)顯著提高，而征地、拆遷的補(bǔ)償也觸發(fā)了農(nóng)民的權(quán)利意識(shí)，認(rèn)識(shí)到宅基地及其上房屋是自己手中的“沉睡資產(chǎn)”，宅基地的資本功能日益凸顯，價(jià)值日益顯化。但由于農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民僅有的財(cái)富不能作為資本來運(yùn)作。結(jié)果是，由于限制流轉(zhuǎn)和抵押無法實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)信用功能，不能對(duì)擴(kuò)大生產(chǎn)、更新住宅和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供支持。不僅影響了金融資本進(jìn)入農(nóng)村，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。目前，城市住房已經(jīng)成為城市居民最重要的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)維持農(nóng)村宅基地的非商品化、非資本化和非市場(chǎng)化，農(nóng)民住房就不能享受同城市居民住房一樣的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和可能獲得的財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)農(nóng)民來講就不再是利益保護(hù)，而是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失了。
（二）強(qiáng)制要求進(jìn)城落戶的農(nóng)民退出農(nóng)村的宅基地值得商榷
農(nóng)民市民化是一個(gè)職業(yè)、居住方式、社會(huì)權(quán)利、法律規(guī)范、價(jià)值觀念、行為模式、社會(huì)角色等諸多方面轉(zhuǎn)變的過程，不應(yīng)附加任何條件，也不應(yīng)該把與放棄農(nóng)村的宅基地聯(lián)系起來，把要求農(nóng)民以放棄對(duì)宅基地的權(quán)利要求換取城市樓房的分享為代價(jià)獲取市民身份和各種福利有失公允。中國人口眾多，各地的情況千差萬別，如果不顧農(nóng)民的意愿，一刀切，一味地強(qiáng)調(diào)進(jìn)城落戶必須退出農(nóng)村宅基地，如此則“農(nóng)轉(zhuǎn)非”容易造成“被城市化”和“以國家名義對(duì)農(nóng)民的一次廉價(jià)剝奪”。實(shí)際上，目前一些地方的“撤村并居”、“拆房占地”、“村莊整理”在一定程度上已經(jīng)侵犯了農(nóng)民的宅基地權(quán)益，產(chǎn)生了一系列社會(huì)問題。讓農(nóng)民帶著宅基地或者是土地權(quán)利進(jìn)城作市民，分享原有土地權(quán)利，這既是對(duì)農(nóng)民宅基地權(quán)利的尊重，也為農(nóng)民提供了安全可靠的“避風(fēng)港”。
（三）不允許農(nóng)民自由、自愿地處置宅基地，是對(duì)農(nóng)民宅基地權(quán)利的侵犯
《物權(quán)法》將農(nóng)民的宅基地使用權(quán)明確為用益物權(quán)，規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”。農(nóng)民不能出租、出賣屬于自己占有、使用的宅基地和房產(chǎn)，表面看是保護(hù)農(nóng)民利益，防止農(nóng)民陷入“失房、失地”的絕境，但實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)民宅基地權(quán)益的侵犯。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能被國家征收，農(nóng)民也只能得到很小一部分國家補(bǔ)償。那么，不允許農(nóng)民自由、自愿地處置宅基地，土地資產(chǎn)的價(jià)值就無法顯現(xiàn)，是對(duì)農(nóng)民宅基地權(quán)益的侵犯。
（四）農(nóng)民的宅基地轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，并未動(dòng)搖土地的集體所有性質(zhì)
集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)民或城鎮(zhèn)居民購買了農(nóng)戶的房子，單純采用將宅基地收歸集體或要求將宅基地上的房屋及附屬物拆除清理等手段，不但不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，而且也不符合物權(quán)法的立法精神。允許農(nóng)村宅基地隨房屋轉(zhuǎn)移實(shí)際上不會(huì)侵害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)，也不會(huì)影響土地利用總體規(guī)劃。因?yàn)橘I受人在取得了房屋所有權(quán)的同時(shí)也成為了宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上，沒有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。同時(shí)由于宅基地使用權(quán)的不可移動(dòng)性，決定了權(quán)利主體的變更不會(huì)也不可能影響土地利用總體規(guī)劃。如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)移，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，實(shí)際上損害了權(quán)利人對(duì)房屋所有權(quán)的完全行使。
（五）宅基地不能入市，不利于資源的有效配置和合理利用
如果宅基地不能入市，那么，將造成農(nóng)村大量住宅閑置，不利于資源的有效配置和合理利用。一邊是農(nóng)房的大量閑置和宅基地的低效利用，一邊是城鎮(zhèn)居民對(duì)低廉住房的大量需求，由于沒有合法的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致資源配置效率低下，形成“城里的房子買不起,鄉(xiāng)下的房子賣不掉”的困境。不能物盡其用，不僅是土地資源的浪費(fèi)，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。農(nóng)村“空心村”的存在和大量宅基地的空閑，無不與限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度有關(guān)。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，近年來，東部發(fā)達(dá)地區(qū)有5―10%的農(nóng)民在城市里購房，約有1500萬戶左右宅基地處于閑置、空巢狀態(tài)②。另一方面，則是農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)活躍，農(nóng)民出租、轉(zhuǎn)讓宅基地或住房，收益基本上歸農(nóng)民個(gè)人所有，使本來屬于農(nóng)村集體所有的宅基地收益在私下交易中流入買賣雙方，造成了集體土地資產(chǎn)收益的流失。由于宅基地房屋不能市場(chǎng)化交易，就只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的成本估值估價(jià)。這樣，在有農(nóng)民宅基地參與的大量交易活動(dòng)中――無論是政府拆遷還是私下買賣、租賃，農(nóng)民宅基地及房屋的真實(shí)交易價(jià)值就肯定會(huì)被低估。
同樣，在現(xiàn)行規(guī)則之下，城鎮(zhèn)居民所享有的商品房所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)，但農(nóng)民所享有的房屋及宅基地使用權(quán)卻限制流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)無法成為真正的財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元房地體制差別，使城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象更加突出。
（六）進(jìn)城農(nóng)民社會(huì)保障的獲得并非必須以宅基地的退出為前提
為進(jìn)城的農(nóng)民提供社會(huì)保障等公共服務(wù)，是任何一個(gè)政府應(yīng)盡的責(zé)任，把社會(huì)保障、養(yǎng)老、醫(yī)療等種種福利的獲得以農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地為前提，是對(duì)政府自身的不負(fù)責(zé)任，是對(duì)農(nóng)民宅基地權(quán)益的剝奪。
三、政策建議
（一）對(duì)要求進(jìn)城落戶農(nóng)民放棄宅基地的政策做修正
一則可以最大限度保護(hù)農(nóng)民的利益，二則也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的需要。
（二）宅基地?zé)o論如何處置，都堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t
無論宅基地如何處置，都要在農(nóng)民自愿、在保護(hù)和尊重農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的基礎(chǔ)上，讓進(jìn)城落戶的農(nóng)民決定是否放棄宅基地及其上的住房，并設(shè)計(jì)一套規(guī)范的管理制度，不得強(qiáng)行收回或變更宅基地使用權(quán)。
（三）建立農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)和宅基地使用權(quán)登記制度
根據(jù)《物權(quán)法》登記生效原則，土地登記是物權(quán)變動(dòng)的要件，是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的法律手段，也是維護(hù)和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ)條件。可以借鑒城市房地產(chǎn)登記管理辦法，建立農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)登記制度和登記體系，賦予農(nóng)民具有法律效力的房屋產(chǎn)權(quán)證書，不登記不生效。同時(shí)，也需要加強(qiáng)宅基地登記確權(quán)發(fā)證工作，使宅基地使用權(quán)人的權(quán)利得到明確，這樣可以使宅基地在流轉(zhuǎn)、抵押、退出等處分中基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，有效避免各種紛爭(zhēng)。
（四）建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
在現(xiàn)階段，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)連同其上的房屋一同流轉(zhuǎn)，禁止宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)；宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變土地用途，僅限于居住使用，否則受相應(yīng)用途管制措施的約束；宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不改變宅基地所有權(quán)的主體和性質(zhì)；在農(nóng)村社會(huì)保障體系完善時(shí)，可以考慮放開宅基地使用權(quán)的流通市場(chǎng)。同時(shí)，應(yīng)規(guī)定非本集體成員（城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)民）成為宅基地使用權(quán)人后的權(quán)利和義務(wù)?？梢砸?guī)定，宅基地使用權(quán)人不得擅自改建和擴(kuò)建繼承和流轉(zhuǎn)過來的房屋，買賣房屋只能賣給村集體和符合申請(qǐng)宅基地建房條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。當(dāng)因?yàn)楣怖?、村莊建設(shè)和舊村改造需要占用時(shí)，國家和村集體僅對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)新的“使用權(quán)人”使用的宅基地不予補(bǔ)償，當(dāng)繼承的房屋滅失時(shí)，宅基地由村集體收回。
（五）建立宅基地有償退出機(jī)制
對(duì)于一些愿意退出宅基地但又有后顧之憂的農(nóng)戶來說，可以由國家與地方政府提供補(bǔ)貼，相應(yīng)獲得宅基地使用權(quán)。農(nóng)戶退出宅基地使用權(quán)，獲得補(bǔ)貼，或獲得進(jìn)入城鎮(zhèn)購買經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、保障性住房的優(yōu)惠，以及獲得城鎮(zhèn)醫(yī)療、社保等的優(yōu)惠等。國家與地方政府獲得宅基地使用權(quán)，并不改變宅基地的農(nóng)民集體所有權(quán)。同時(shí)，還應(yīng)專項(xiàng)設(shè)立農(nóng)村宅基地整治項(xiàng)目，建立宅基地儲(chǔ)備平臺(tái)，對(duì)閑置宅基地進(jìn)行整治、復(fù)墾、置換等活動(dòng)，將目前的宅基地?fù)Q房等地方性活動(dòng)納入統(tǒng)一、有序、有政策可依的規(guī)范渠道。
（六）建立規(guī)范的農(nóng)村房屋抵押制度
首先，農(nóng)村房屋獲得產(chǎn)權(quán)證，從形式上就把農(nóng)村村民對(duì)房屋的所有權(quán)固定下來。其次，要規(guī)定農(nóng)村房屋抵押的范圍和條件。農(nóng)村房屋抵押的范圍應(yīng)包括房屋所有權(quán)的抵押和宅基地使用權(quán)的抵押。再次，要制定具體的法律法規(guī)，包括抵押的程序、具體的登記、管理措施及相關(guān)的管理部門、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式等。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式可以包括原房屋所有人以租賃的方式繼續(xù)租住房屋、折價(jià)、拍賣和變賣等。
（七）建立合理的宅基地增值收益分配機(jī)制
由于現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度是無償、無限期使用，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益大都?xì)w宅基地使用人所有，但宅基地屬于集體建設(shè)用地，集體作為土地的所有者，應(yīng)當(dāng)享有一部分土地收益。因此，基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所得收益，應(yīng)當(dāng)在國家、集體、個(gè)人之間分配收益。但具體比例，應(yīng)考慮各個(gè)地區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)公平、效率原則，在廣泛參與下制定。
（八）保障農(nóng)民對(duì)宅基地整理節(jié)約出的建設(shè)用地享有一定收益權(quán)
要允許進(jìn)城落戶的農(nóng)民有權(quán)繼續(xù)享受集體財(cái)產(chǎn)權(quán)益。要建立農(nóng)民對(duì)宅基地整理節(jié)約出來的建設(shè)用地享有一定收益的分享機(jī)制。對(duì)一些自愿放棄宅基地權(quán)利的農(nóng)民，要探索建立宅基地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)化實(shí)現(xiàn)機(jī)制和交易機(jī)制。對(duì)于那些在城市化進(jìn)程中被動(dòng)退出宅基地的農(nóng)民，在補(bǔ)償?shù)厣戏课輷p失的同時(shí)，要連帶補(bǔ)償宅基地的損失。對(duì)于村莊整理節(jié)約出來的建設(shè)用地，有關(guān)法律和政策應(yīng)明確農(nóng)民享有對(duì)節(jié)約出來的建設(shè)用地的收益權(quán)。
（九）完善退出宅基地農(nóng)民的社會(huì)保障、就業(yè)機(jī)制
社會(huì)保障直接關(guān)系到進(jìn)城農(nóng)民的切身利益，是影響進(jìn)城農(nóng)民對(duì)城市歸屬感的重要因素。對(duì)于全部退出宅基地、承包地、林地的農(nóng)民，要加大對(duì)這些“弱勢(shì)群體”的扶持力度，全部納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，保障退出農(nóng)民的社會(huì)保障的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，解除進(jìn)城落戶農(nóng)民的后顧之憂，使他們安心落戶。同時(shí)，將此類農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，且優(yōu)先保障，并發(fā)展符合實(shí)際的產(chǎn)業(yè)，搭建農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)平臺(tái)，更好地促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城穩(wěn)定就業(yè)并安家落戶，使他們有房住、有就業(yè)、有社保。
篇13
第二條 本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民合法使用或依法批準(zhǔn)，用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等，下同)的集體所有土地。
第三條 本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村的宅基地管理。
第四條 縣土地行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。
第五條 農(nóng)村村民建造住宅必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃。鼓勵(lì)自然村向中心村，下山移民、脫貧小區(qū)集聚;鼓勵(lì)統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式住宅，控制獨(dú)立式住宅。
嚴(yán)格控制用地規(guī)模，人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。
嚴(yán)格控制地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)和利用山體切坡建房，確實(shí)無法避讓的，應(yīng)治理達(dá)到安全要求后方可建造。
第六條 農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)與舊村改造、土地整理、宅基地復(fù)墾相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴(yán)格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建造住宅。
第七條 農(nóng)村村民建造住宅(包括新建、擴(kuò)建、移建、拆建)應(yīng)當(dāng)依法辦理用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù);涉及交通、林地、水利等用地的，還應(yīng)分別取得有關(guān)部門的許可或同意。
第八條 農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。
第二章 申請(qǐng)條件和審批程序
第九條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過125平方米;使用其他土地最高不得超過140平方米;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過160平方米。
宅基地的用地面積限額為：三人及三人以下的農(nóng)戶75m2以內(nèi)，四人的農(nóng)戶100m2以內(nèi)，五人的農(nóng)戶110m2以內(nèi);六人及六人以上的農(nóng)戶125m2以內(nèi)。
使用非耕地的，每檔最高可增加15m2;山區(qū)有條件利用荒坡、荒山建房的，每檔最高可增加35m2。
實(shí)施舊村改造、下山移民拆除面積超出用地限額20 m2以上的，可放寬一個(gè)檔次的用地限額。
第十條 建房農(nóng)戶人口計(jì)算：
(一)建房人口計(jì)算以本戶農(nóng)村常住戶口為準(zhǔn)。已領(lǐng)取獨(dú)生子女證的，可增加一人計(jì)算建房人口;
(二)現(xiàn)役軍人(不含軍官)、在校大中專學(xué)生、服刑人員可計(jì)算建房人口。城鎮(zhèn)居民的配偶是農(nóng)村戶口，又沒有享受房改政策的，經(jīng)其所在單位核實(shí)并出具證明，可在其配偶申請(qǐng)建房時(shí)計(jì)入建房人口;
(三)違反計(jì)劃生育政策規(guī)定未依法接受處理的，不計(jì)算建房人口。
第十一條 宅基地面積計(jì)算：
(一)建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;
(二)挑出的陽臺(tái)和樓梯等以突出部分垂直投影計(jì)算占地面積，但底層不得構(gòu)筑;
(三)由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分?jǐn)?弄堂用地，使用 樓上的農(nóng)戶分?jǐn)偯娣e為一半，其余為共用面積;
(四)通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計(jì)入宅基地面積。
第十二條 符合立戶條件的子女在申請(qǐng)宅基地計(jì)算限額時(shí)，父母除留足合理限額外，超過部分應(yīng)合理計(jì)算到子女戶。
現(xiàn)有宅基地面積超限額的農(nóng)戶，在按規(guī)劃申請(qǐng)舊房拆建、遷建時(shí)，應(yīng)核減超限額部分。
第十三條 有下列情形之一的，可申請(qǐng)宅基地：
(一)因國家或集體建設(shè)、移民、災(zāi)毀等需要遷建、重建的;
(二)實(shí)施城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造，需要調(diào)整拆遷的;
(三)現(xiàn)有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的;
(四)已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達(dá)到本辦法規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)需重建、擴(kuò)建的;
(五)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引進(jìn)或招聘的專業(yè)技術(shù)人員，確需在農(nóng)村安家落戶的;
(六)離休、退休、退職的職工，復(fù)員軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞持合法證明回原籍定居的;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的。
第十四條 有下列情形之一的，其宅基地申請(qǐng)不予批準(zhǔn)：
(一)宅基地面積已達(dá)到本規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)再申請(qǐng)新宅基地的，但為實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造的除外;
(二)出租、出賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物(缺房戶合理調(diào)劑的除外)，或者將住宅改作他用，再申請(qǐng)宅基地的;
(三)以所有家庭成員作為一戶申請(qǐng)宅基地并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件或不合理分戶申請(qǐng)宅基地的;
(四)子女已立戶且符合立戶條件，其父母再單獨(dú)申請(qǐng)宅基地的;
(五)擬實(shí)施舊村改造的區(qū)塊或?qū)嵤┮?guī)劃撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)對(duì)不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的;
(七)違法建房未依法處理結(jié)案的;
(八)其他不符合申請(qǐng)建房條件的。
第十五條 有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷其土地使用權(quán)證或有關(guān)批準(zhǔn)文件，由村集體收回宅基地使用權(quán)：
(一)自批準(zhǔn)宅基地之日起滿二年未動(dòng)工興建的(特殊情況除外);
(二)報(bào)批宅基地時(shí)向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;
(三)經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)騙取批準(zhǔn)或非法轉(zhuǎn)讓宅基地的;
(五)其他應(yīng)收回宅基地使用權(quán)情形的。
第十六條 為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或者實(shí)施城市、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進(jìn)行舊城、舊鎮(zhèn)、舊村改造，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償;地上建筑物，可根據(jù)其實(shí)際情況予以合理補(bǔ)償。
第十七條 農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意，并將申請(qǐng)宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請(qǐng)建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。
第十八條 經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人和其他人員申請(qǐng)建造住宅的，應(yīng)當(dāng)持有原所在單位或者原戶口所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府出具的無住房證明材料，并經(jīng)戶口所在地村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，方可申請(qǐng)建房，其宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)與村民同等對(duì)待。
經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的華僑、臺(tái)灣和港澳同胞、外籍華人申請(qǐng)建造住宅的，應(yīng)經(jīng)戶口所在地村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，方可申請(qǐng)建房，其宅基地面積可按照本辦法第九條標(biāo)準(zhǔn)參照?qǐng)?zhí)行。
第十九條 農(nóng)村村民建造住宅，應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的宅基地面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)戶建房過程中的監(jiān)督管理，縣土地行政主管部門對(duì)農(nóng)戶建房要做到審查、放樣、驗(yàn)收三到場(chǎng)。
第二十條 個(gè)人建造住宅依法取得的宅基地應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記。農(nóng)戶在建房竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取集體土地使用證。
因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移依法改變土地使用權(quán)的，在合同生效后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第三章 監(jiān)督管理
第二十一條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
第二十二條 縣土地行政主管部門對(duì)非法占用土地或者超過批準(zhǔn)的面積多占土地建造住宅的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止建設(shè);對(duì)拒不停止、繼續(xù)施工的，有權(quán)拆除繼續(xù)違法搶建部分的建筑物和其他設(shè)施，并可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和有關(guān)部門予以協(xié)助配合。
第二十三條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四條 違反本辦法第十五條規(guī)定的，由縣土地行政主管部門責(zé)令其限期交還土地使用權(quán)，逾期仍不交還的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十五條 違反本辦法第二十條規(guī)定，不及時(shí)辦理土地使用權(quán)登記的，由縣土地行政主管部門責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處2000元以下的罰款。不及時(shí)辦理土地使用權(quán)變更登記的，由縣土地行政主管部門責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處每平方米10元以上20元以下的罰款。
第二十六條 阻撓、干涉、妨礙工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰;構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十七條 縣土地行政主管部門的工作人員，，的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四章 附 則
第二十八條 本辦法如與上級(jí)有關(guān)規(guī)定相抵觸的，以上級(jí)規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十九條 本辦法自2008年1月1日起施行。
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宅基地使用權(quán)確權(quán)政策
關(guān)于農(nóng)村宅基地有很多說法，宅基地使用權(quán)確權(quán)是我們首先要弄清楚的概念。
一、宅基地使用權(quán)確權(quán)是什么意思
宅基地使用權(quán)確權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有居住房屋對(duì)本集體土地的占用、使用的權(quán)利。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)只有具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人才能取得，在很大程度上具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能。
農(nóng)村宅基地是具有一定的權(quán)限的，在我國主要是限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，享受農(nóng)村宅基地必須按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。
它是為了滿足農(nóng)村居民的住房要求，但農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，并需要經(jīng)過申請(qǐng)。
通過申請(qǐng)之后才可以作為宅基地使用。
二、農(nóng)村宅基地有使用年限嗎?
1、什么是宅基地
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村農(nóng)戶或是個(gè)人占有集體所有土地，并以此作為自己的住宅基地的土地。
準(zhǔn)備建設(shè)房屋，已經(jīng)建設(shè)房屋以及建設(shè)過房屋但是已經(jīng)無法使用的土地都屬于宅基地。
根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地堅(jiān)持“一戶一宅”的原則，即每一個(gè)農(nóng)戶只能擁有一處宅基地。
因特殊情況需要另外申請(qǐng)宅基地的，需要滿足申請(qǐng)條件，并嚴(yán)格按照申請(qǐng)程程序來辦理。
2、宅基地使用年限
依照我國法律規(guī)定，農(nóng)村居民對(duì)宅基地具有使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民的一項(xiàng)重要權(quán)利。
在法律允許范圍內(nèi)，農(nóng)村居民可以對(duì)自己的宅基地行使占有、使用等權(quán)利。
宅基地所屬類型不同，這種使用權(quán)行使年限也不相同。
農(nóng)村宅基地被分為兩種情況：一種宅基地是國有土地上的宅基地，這種宅基地有使用年限限制，法律規(guī)定其使用年限不得超過七十年。
另外一種是集體土地上的宅基地使用權(quán)，法律規(guī)定這種宅基地使用權(quán)沒有時(shí)間限制。
宅基地的使用權(quán)不等于所有權(quán)，宅基地的所有權(quán)歸國家和集體所有。
3、宅基地使用年限問題深入解析
宅基地的使用年限問題容易使人們聯(lián)想到宅基地的繼承問題，既然宅基地使用年限那么長(zhǎng)或是根本沒有年限限制，那么宅基地是否可以繼承呢?
我國《土地管理法》與《土地管理法實(shí)施條例》中明確規(guī)定：宅基地不可以繼承，只有建有房屋的宅基地才可以繼承。
繼承人需要攜帶身份證和戶口本到當(dāng)?shù)赝恋毓芾硭k理繼承事項(xiàng)。
