引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)公司財務(wù)預(yù)算范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點(diǎn)

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資決策過程中必須對項(xiàng)目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動性差，只要項(xiàng)目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

3.存在多樣化的財務(wù)形式，財務(wù)管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級管理部門，給財務(wù)管理帶來了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費(fèi)用管理

這里所說的成本及費(fèi)用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時所有費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實(shí)施的涵蓋預(yù)算、計劃、控制、分析、評價等在內(nèi)的各種有效的管理活動，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費(fèi)用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實(shí)力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費(fèi)用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。

2.缺乏完善的財務(wù)管理制度

國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運(yùn)行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財權(quán)分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項(xiàng)支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同備案，財務(wù)部門無法全面獲悉款項(xiàng)的來源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒有針對資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時的了解項(xiàng)目資金的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

3.各部門間的協(xié)調(diào)性差

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理工作中，財務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實(shí)施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務(wù)部門中，然后，財務(wù)部門再對月份用款計劃進(jìn)行科學(xué)的匯總與合理的編制，報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，由財務(wù)部門進(jìn)行所需資金的籌集，同時根據(jù)已經(jīng)確立的用款計劃辦事。然而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執(zhí)行力度不強(qiáng)，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟(jì)部門合作時，財務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟(jì)合同支付費(fèi)用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟(jì)部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門是同等級的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟(jì)部門，對于經(jīng)濟(jì)部門的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體對策

1.推行全面成本及費(fèi)用管理

成本及費(fèi)用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費(fèi)用的預(yù)測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費(fèi)用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費(fèi)用，并且還應(yīng)全面調(diào)動員工參與成本及費(fèi)用管理工作的熱情，促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費(fèi)用開支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)水平，落實(shí)全面成本及費(fèi)用管理。

2.創(chuàng)新財務(wù)管理制度

實(shí)際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財務(wù)管理難以有序運(yùn)行，要想通過以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實(shí)三級審核制度，以此提高財務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個項(xiàng)目運(yùn)行時，發(fā)生了嚴(yán)重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個情況，結(jié)合三級審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財務(wù)預(yù)算，最終款項(xiàng)被放置到下一階段中支付，從而推動財務(wù)預(yù)算的有效運(yùn)行。

3.處理好各部門間的關(guān)系

在對房地產(chǎn)公司財務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進(jìn)行處理時，必須先充分了解財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財務(wù)預(yù)算工作的完成其實(shí)就是全員運(yùn)行的過程，而并非財務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時，各部門也要與財務(wù)部門良好的配合以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對財務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計部門，推進(jìn)財務(wù)預(yù)算正常運(yùn)行。此外，房地產(chǎn)公司財務(wù)部門實(shí)施財務(wù)預(yù)算體系時應(yīng)將自身具有的財務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時間匯報給領(lǐng)導(dǎo)層，財務(wù)部門在財務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對各部門間關(guān)系的有效處理。

4.加強(qiáng)財務(wù)定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強(qiáng)資金運(yùn)用水平，同時還必須做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險分析和方法性研究工作?？茖W(xué)合理的財務(wù)預(yù)測能夠降低財務(wù)風(fēng)險，將各類風(fēng)險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費(fèi)用支出等實(shí)施財務(wù)指標(biāo)分析，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)論

綜上所述可知，財務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財務(wù)管理體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳彩珍.淺談我國民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題及治理對策[J].經(jīng)濟(jì)師，2009（8）

篇2

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點(diǎn)

在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難度增加了。

1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險加劇。

2.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度是有所增加的。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

2.成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目之前要對項(xiàng)目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因?yàn)殡S著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

4.財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

1.健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。

2.提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴(kuò)大企業(yè)在市場上的競爭實(shí)力；第四，對融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。

4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項(xiàng)會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

5.加強(qiáng)風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，科學(xué)進(jìn)行利潤分配，強(qiáng)化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟(jì)體制，一切從實(shí)際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).

篇3

（二）部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來比較繁瑣

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，涉及項(xiàng)目繁多，各級管理單位在財務(wù)管理體系中對接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費(fèi)繁多，給公司的財務(wù)管理帶來很重的任務(wù)。明目繁多的費(fèi)用如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等。這些費(fèi)用的管理均需要財務(wù)管理部門投入很大的精力，財務(wù)部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財務(wù)會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強(qiáng)

一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目之前要對項(xiàng)目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績，離不開一個健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實(shí)到每一個會計期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機(jī)制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險，公司的發(fā)展切不可冒險激進(jìn)，要立足長遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)企業(yè)的社會責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項(xiàng)會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評審力度

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在生活中，有好多公司就是因?yàn)楣镜呢攧?wù)管理出現(xiàn)了問題，有的導(dǎo)致公司財務(wù)困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國家的法律法規(guī)，直接導(dǎo)致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進(jìn)一步發(fā)展和國內(nèi)公司對財務(wù)管理重要性認(rèn)識的加深，越來越重視房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進(jìn)一步的發(fā)展，就必須加強(qiáng)對財務(wù)的管理，提高財務(wù)管理水平。

1 房地產(chǎn)財務(wù)管理的作用

①提高資金使用率。加強(qiáng)房地產(chǎn)的財務(wù)管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來較大的收益。同時，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整可以有效控制項(xiàng)目成本。對項(xiàng)目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)財務(wù)管理可以通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，設(shè)置項(xiàng)目開發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。

2 財務(wù)管理問題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學(xué)的財務(wù)管理，雖然一些企業(yè)建立相應(yīng)的管理制度，但是在實(shí)際應(yīng)用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財務(wù)管理制度不規(guī)范，進(jìn)而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財務(wù)工作過于盲目，導(dǎo)致財務(wù)分析無法得到應(yīng)有的有效應(yīng)用，加上理論與實(shí)踐的相互脫節(jié)，從而使得項(xiàng)目在實(shí)施之前缺乏可行性分析。

②財務(wù)管理意識淡薄。在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)效益方面，缺乏對財務(wù)管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠(yuǎn)發(fā)展過程中，忽視了財務(wù)管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務(wù)管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對財務(wù)管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務(wù)管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，增加公司經(jīng)營的風(fēng)險和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因?yàn)殡S著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

④風(fēng)險意識不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)管理風(fēng)險意識，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質(zhì)水平、學(xué)歷水平、復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理分工不明確，專業(yè)性不強(qiáng)，面對較多的投資機(jī)會，缺乏科學(xué)判斷，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財務(wù)管理風(fēng)險的增加，致使公司面臨較大的風(fēng)險控制；又比如企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟，對財務(wù)制度掌握不到位，一些財務(wù)人員只是為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，缺乏應(yīng)有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

3 財務(wù)管理解決對策

①強(qiáng)化財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化財務(wù)管理意識，將整個財務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的重要組成部分，確保所有財務(wù)人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強(qiáng)財務(wù)管理理念，從高層抓起，嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律和財務(wù)制度，要求財務(wù)人員要將財務(wù)工作重點(diǎn)放在財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務(wù)人員全面參加公司的預(yù)決算、合同的會審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度，如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序，提高會計質(zhì)量。

③建立財務(wù)監(jiān)督體制。加強(qiáng)內(nèi)部審計，充分重視企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部審計的重要性，以具有專業(yè)水平的審計人員，并在此基礎(chǔ)上保證審計部門的獨(dú)立性、權(quán)威性，對所投資項(xiàng)目的成本、收入、回收期、收益嚴(yán)格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財務(wù)管理部門執(zhí)行全面預(yù)算管理的能力的培養(yǎng)，財務(wù)部門要按照財務(wù)預(yù)算目標(biāo)加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強(qiáng)對資金的統(tǒng)一管理。公司的財務(wù)管理部門要加強(qiáng)對資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標(biāo)榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠?yàn)槿谫Y帶來便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款。這對于企業(yè)來說，非常重要，這樣企業(yè)就會有更多的資金去經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

⑥合理、合法運(yùn)用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對企業(yè)有力的扣費(fèi)方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，作為公司的財務(wù)管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結(jié) 語

在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，尤其是公司的財務(wù)管理，具有非常重要的意義。公司財務(wù)管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系公司的競爭力和公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。從本公司的實(shí)際情況出發(fā)，深入問題的本質(zhì)，強(qiáng)化投資管理，找到解決問題的對策，規(guī)避風(fēng)險，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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2.資本結(jié)構(gòu)和資金控制存在問題

資本結(jié)構(gòu)的不合理和資金控制上產(chǎn)生的問題也是目前困擾許多行業(yè)和企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商由于需要大量資金進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，因此往往會進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營。然而高負(fù)債經(jīng)營往往會導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理以及利息費(fèi)用的支出過高等嚴(yán)重的問題，給企業(yè)的財務(wù)管理帶來困難。其次房地產(chǎn)企業(yè)在資金控制上面也存在著問題。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和開發(fā)項(xiàng)目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。

3.稅收籌劃和利潤分配的問題

稅收籌劃和利潤分配也是目前企業(yè)在財務(wù)管理上應(yīng)當(dāng)引起重視的方面，但是很多企業(yè)并沒有采取有效的措施進(jìn)行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業(yè)凈利潤、改善企業(yè)經(jīng)營者與出資者之間的關(guān)系。如前所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改掉片面追求利潤最大化的“陋習(xí)”，而應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對股東利益的關(guān)注，并且實(shí)現(xiàn)更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地增值稅、消費(fèi)稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。

4.缺乏事前財務(wù)預(yù)算控制和事后財務(wù)評價

全面預(yù)算管理系統(tǒng)下的企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)要求企業(yè)必須做好事前財務(wù)預(yù)算和事后財務(wù)評價的工作。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)成本體系并沒有得到有效的實(shí)施，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導(dǎo)致最終的凈利潤數(shù)據(jù)并不樂觀。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套有效的事前財務(wù)預(yù)算體系和時候財務(wù)評價體系也是非常必要的。

二、正確定位財務(wù)管理的核心作用，體現(xiàn)財務(wù)管理的價值

1.提高財務(wù)管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)財務(wù)管理人才隊伍建設(shè)

提高財務(wù)管理人員素質(zhì)包括加強(qiáng)財務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)以及財務(wù)管理人員的平時繼續(xù)教育。房地產(chǎn)企業(yè)必須從源頭做起，應(yīng)當(dāng)盡量招聘一些高素質(zhì)的財務(wù)管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務(wù)管理工作以及擁有多項(xiàng)財務(wù)管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應(yīng)當(dāng)注意財務(wù)管理人員技能的提升，加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，加強(qiáng)對最新財務(wù)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到與時俱進(jìn)，并讓員工意識到學(xué)無止境，只有加強(qiáng)自身財務(wù)管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全內(nèi)部控制建設(shè)，強(qiáng)化外部審計

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和健全內(nèi)部控制建設(shè)，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控準(zhǔn)則COSOII或者國際最新規(guī)定，完善內(nèi)部控制五要素（或者八要素），建立全面的內(nèi)部控制評價體系。并且在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立和健全企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設(shè)的企業(yè)內(nèi)部控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)聘請知名的會計師事務(wù)所來強(qiáng)化企業(yè)的外部審計。房地產(chǎn)企業(yè)不能為了自身利益而與會計師事務(wù)所私下溝通，制造虛假的財務(wù)報表或者虛假的審計報告、驗(yàn)資報告等。所聘請的會計師事務(wù)所也應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，客觀地對房地產(chǎn)公司的財務(wù)進(jìn)行評價，出具公正的財務(wù)審計報告，以保證企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金控制

在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中加強(qiáng)資金控制和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)往往是高負(fù)債經(jīng)營，因此，應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)和大量資金的依賴，從財務(wù)管理的角度將房地產(chǎn)企業(yè)從以資金和勞務(wù)堆積而成的粗放模式轉(zhuǎn)為技術(shù)集中型。另外，促使房地產(chǎn)企業(yè)上市也是調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業(yè)對于金融機(jī)構(gòu)借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強(qiáng)資金控制主要包括減少房地產(chǎn)企業(yè)胡亂投資的行為以及加強(qiáng)營運(yùn)資金的管理。由于籌資、投資和經(jīng)營是企業(yè)財務(wù)管理必不可少的三個重要內(nèi)容，因此加強(qiáng)這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產(chǎn)經(jīng)營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務(wù)費(fèi)用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制。

4.強(qiáng)調(diào)成本控制和存貨管理

房地產(chǎn)企業(yè)的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強(qiáng)單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環(huán)節(jié)。此外，在企業(yè)中杜絕浪費(fèi)可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強(qiáng)存貨管理意味著房地產(chǎn)工資應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉(zhuǎn)的速率。

5.建立健全事前預(yù)算控制和事后財務(wù)評價體系

建立健全財務(wù)事前預(yù)算控制和事后財務(wù)評級體系包括建立和完善一套標(biāo)準(zhǔn)成本核算系統(tǒng)，以及做好單位成本的核算和控制，計算實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本的差額以分析原因等等。在房地產(chǎn)企業(yè)建立好事前預(yù)算控制，包括制定房地產(chǎn)開發(fā)的每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標(biāo)準(zhǔn)成本與實(shí)際成本之間的差異進(jìn)行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發(fā)生實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算成本的情況，讓企業(yè)的成本處于可控的范圍之內(nèi)。

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一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導(dǎo)致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進(jìn)入后續(xù)的市場運(yùn)作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實(shí)問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險。這是因?yàn)椋诶谜吒深A(yù)進(jìn)行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險應(yīng)對策略，無法按照計劃實(shí)現(xiàn)資金的后續(xù)運(yùn)作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項(xiàng)目工程成為名副其實(shí)的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預(yù)測和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的原因有如下幾點(diǎn)：

(一)財務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財務(wù)制度，更不注意提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識缺乏，不能意識到財務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險

為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因?yàn)椋捎谡邚?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務(wù)管理風(fēng)險。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務(wù)管理的風(fēng)險之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴(kuò)張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對資金進(jìn)行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對資金流的適時補(bǔ)充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務(wù)監(jiān)管的同時，進(jìn)一步細(xì)化對部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財務(wù)會計信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進(jìn)而無法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識到財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對財務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項(xiàng)目進(jìn)行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

篇7

一、財務(wù)動態(tài)管理的概念

作為財務(wù)管理的一種模式，財務(wù)動態(tài)管理是指一個通過對未來財務(wù)運(yùn)營狀況與目標(biāo)結(jié)果的模擬，運(yùn)用選用的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)及預(yù)先設(shè)置好的輔助管理工具和財務(wù)專業(yè)分析，將企業(yè)信息的變化過程。動態(tài)財務(wù)管理是一種整體的財務(wù)信息動態(tài)管理流程。對于房地產(chǎn)這個行業(yè)來講，財務(wù)動態(tài)管理就是在房產(chǎn)實(shí)際工作中個項(xiàng)目以及日常管理通過對未來財務(wù)運(yùn)營和目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定，然后選用動態(tài)財務(wù)指標(biāo)，在計算輔助和動態(tài)分析下，顯示公司項(xiàng)目可能受不確定因?yàn)橛绊懙目赡苄?，將?shí)時動態(tài)目標(biāo)與預(yù)定目標(biāo)做對比，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)的動態(tài)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中動態(tài)財務(wù)管理的可行性與必要性

實(shí)施動態(tài)財務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價值的客觀要求。要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，要求房地產(chǎn)公司具有持續(xù)的長久的創(chuàng)新力。能夠不斷超越對手提高自身。在房地產(chǎn)創(chuàng)新極易被模仿甚至超越。因此房地產(chǎn)公司要想長足持續(xù)發(fā)展，必須從內(nèi)部財務(wù)管理來尋求突破，從財務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)高度尋求自身發(fā)展空間，傳統(tǒng)的財務(wù)運(yùn)作模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足如今大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)的需求，從創(chuàng)新和現(xiàn)實(shí)狀況發(fā)展來看，動態(tài)財務(wù)管理都是不二的選擇。

信息化技術(shù)普遍應(yīng)用為動態(tài)財務(wù)管理提供了技術(shù)保障。隨著計算機(jī)普及和企業(yè)局域網(wǎng)發(fā)展，傳統(tǒng)財務(wù)管理壓力越來越大。經(jīng)濟(jì)全球化和信息化是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動態(tài)和趨勢，財務(wù)管理也不例外。要實(shí)現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，必須要有恰當(dāng)?shù)墓ぞ撸聦?shí)證明計算機(jī)技術(shù)發(fā)展，電腦軟件的開發(fā)與信息網(wǎng)絡(luò)化為財務(wù)動態(tài)管理提供的相應(yīng)的技術(shù)保障。

三、從房地產(chǎn)成本管理看財務(wù)動態(tài)管理優(yōu)勢

當(dāng)前，許多公司的項(xiàng)目存在著多個業(yè)態(tài)、動態(tài)管理對成本進(jìn)行分?jǐn)?，?dāng)然這種方式有利也有弊，總體看來還是弊大于利的。

雙管理方式的優(yōu)勢：

在這種管理模式下，過渡比較自然，不至于從傳統(tǒng)的管理模式直接跳轉(zhuǎn)到最新的動態(tài)管理模式之下，使公司整個財務(wù)有天翻地覆的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)有比較穩(wěn)定自然的過渡期和適應(yīng)期。

兩種管理模式的優(yōu)勢都可以得到有效發(fā)揮，以互補(bǔ)的形式進(jìn)行財務(wù)管理，既對未來預(yù)見把握到位，如過往也可以有很好的了解，兩種財務(wù)管理同時進(jìn)行，模擬性和實(shí)際性都可以把握到位。

雙管理方式的不足：

雙管理模式下財務(wù)管理界定不明，比較容易造成財務(wù)混亂不清，沒有明確規(guī)定，管理員往往會采用自己最熟悉、最簡單的財務(wù)管理方式，這樣不利于相對比較繁瑣的動態(tài)財務(wù)管理模式的應(yīng)用，更不利于從傳統(tǒng)模式到動態(tài)管理模式的逐漸轉(zhuǎn)變。

人力物力財力的浪費(fèi)更是顯而易見的，同一份工作兩組不同的人用兩種不同的方法在做，勢必會造成資源的浪費(fèi)，擴(kuò)大房地產(chǎn)的成本。而且兩者的財務(wù)預(yù)算結(jié)果存在的不一致勢必會使得項(xiàng)目運(yùn)營有一定的阻礙。而且動態(tài)管理能夠及時有效地進(jìn)行成本控制和管理，雙模式下這種優(yōu)勢很難得到全面發(fā)揮。

因此雙管理模式只能作為一種過渡時期的財務(wù)模式，動態(tài)管理才是下一步房地產(chǎn)財務(wù)管理的主流。

四、動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)操作流程

前期準(zhǔn)備工作。在項(xiàng)目初期，以財務(wù)部為主相關(guān)部門輔助完成前期財務(wù)信息采集與整理，并集體參與相關(guān)財務(wù)分析的報告，為系統(tǒng)后期運(yùn)行做好鋪墊。

進(jìn)行成本分解。將項(xiàng)目資料分析編制后，財務(wù)人員要按照系統(tǒng)預(yù)定的初始投資目標(biāo)，根據(jù)系統(tǒng)流程，將每個階段目標(biāo)成本具體到成本要素分到相應(yīng)部門，并且在一定時段內(nèi)做好信息溝通和調(diào)整工作。

成本跟蹤管理。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，依據(jù)目標(biāo)值進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施，系統(tǒng)會對各個項(xiàng)目執(zhí)行情況給予評定，本將結(jié)果反饋給相關(guān)部門并促使其及時了解和調(diào)整計劃任務(wù)。當(dāng)然也可以根據(jù)階段累計項(xiàng)目的行館成本對比初期目標(biāo)成本，核實(shí)項(xiàng)目投資及部門運(yùn)轉(zhuǎn)。

實(shí)施項(xiàng)目動態(tài)管理。系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)自動保存和隨時輸出已執(zhí)行項(xiàng)目記錄，將執(zhí)行情況作為部門工作績效考評的一部分，對項(xiàng)目成本超支部分，能夠及時找出原因和相應(yīng)對策，及時控制成本。

做好項(xiàng)目考評。每個項(xiàng)目在建設(shè)完成后都會對其總投資和目標(biāo)投資情況進(jìn)行及時考核和對比，對于超支部分要及時分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

構(gòu)建原理：房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個關(guān)聯(lián)整個企業(yè)的系統(tǒng)性工程，構(gòu)建前必須系統(tǒng)了解其設(shè)計原理，即在動態(tài)管理的定義內(nèi)，立足于對財務(wù)數(shù)據(jù)的及時處理與反饋，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理構(gòu)建成一個通過實(shí)時反映項(xiàng)目資金運(yùn)作情況的信息平臺。通過這一平臺，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標(biāo)資金通過不同市場環(huán)境發(fā)生變化，并對動態(tài)財務(wù)指標(biāo)與目標(biāo)值進(jìn)行比較然后及時反饋，供給企業(yè)決策層，能夠有效防范市場投資風(fēng)險。

構(gòu)建思路：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和資金流特點(diǎn)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)財務(wù)管理模式，以產(chǎn)業(yè)鏈理論為理論，具體到房地產(chǎn)中各個實(shí)時項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)財務(wù)角度的全員管理。建立財務(wù)動態(tài)管理鏈，在這一管理鏈中，公司任意環(huán)節(jié)的成本支出都在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)中之冠展現(xiàn)，財務(wù)控制得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

系統(tǒng)設(shè)計：系統(tǒng)設(shè)計是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的重點(diǎn)所在，其主要工作工作是建立適合于企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理平臺，使企業(yè)財務(wù)管理能在同一系統(tǒng)內(nèi)斗能得到實(shí)現(xiàn)。它的設(shè)計主要包括對于需求的分析，各個模塊的選擇與設(shè)置、管理系統(tǒng)的具體運(yùn)行和系統(tǒng)的集成管理幾個方面來進(jìn)行。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理是企業(yè)對于成本控制和管理的一個明智選擇，有著實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義，不僅有益于房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理水平的提高，更可以實(shí)現(xiàn)對于資金和成本的實(shí)時控制，提高資金安全性，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)健的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

1 我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀

我國對于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險甚至零風(fēng)險的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對于風(fēng)險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務(wù)風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)風(fēng)險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險管理體系與風(fēng)險管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項(xiàng)財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要由以下六個方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動風(fēng)險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務(wù)預(yù)算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險。

2.2.4 融資風(fēng)險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒有達(dá)到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險。

2.2.6 預(yù)期投資回報風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。

3 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險意識淡薄

財務(wù)風(fēng)險存在于財務(wù)活動的始終，是企業(yè)管理層與財務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足，防范風(fēng)險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務(wù)風(fēng)險。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

我國企業(yè)財務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

4.1 提高管理層及財務(wù)人員的財務(wù)水平

隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會計準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險。有必要加強(qiáng)財務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財務(wù)管理水平。

4.2 實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預(yù)算，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對于項(xiàng)目預(yù)算，財務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟(jì)效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計、專項(xiàng)審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

4.5 收益分配風(fēng)險的防范

篇9

房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮?，然而房地產(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時間長等特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，而運(yùn)用貸款融資就會帶來一系列的財務(wù)問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務(wù)問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務(wù)問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財務(wù)資源的來源上看，財務(wù)資源來源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務(wù)正常運(yùn)行的重要問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)運(yùn)行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的意識不是很強(qiáng)，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財務(wù)的管理和監(jiān)督。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上，同時加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和監(jiān)督體系，并增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理的意識，最終實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題分析

2.1 財務(wù)資源較少

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運(yùn)行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務(wù)問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實(shí)力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風(fēng)險，通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款，目前，從全國各個地方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來看，很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限，擔(dān)保費(fèi)用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔(dān)保機(jī)構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限，抵抗市場風(fēng)險能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開發(fā)建設(shè)計劃，卻沒有把相應(yīng)的計劃目標(biāo)進(jìn)行層層分解，制定出更加詳細(xì)的實(shí)施步驟加以有效地實(shí)施。二是公司對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投入的成本過高，無法對企業(yè)資金進(jìn)行集中合理的分配和控制，資金運(yùn)行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務(wù)院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管部門，制定了財務(wù)監(jiān)督制度，但由于各種原因財務(wù)監(jiān)管部門難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財務(wù)管理問題意識不強(qiáng)

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃，一旦項(xiàng)目開始開發(fā)建設(shè)，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風(fēng)險大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金匱乏的前提下，應(yīng)該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務(wù)專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務(wù)資金。由于企業(yè)的財務(wù)資金對企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件，利用社會內(nèi)部的廣大有利條件，對企業(yè)自身有限的財務(wù)資源進(jìn)行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會管理制度

房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進(jìn)行有效的掌控和管理，確保財務(wù)政策與財務(wù)計劃的有效實(shí)施，就必須對公司進(jìn)行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心地位，有效的實(shí)現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的管理和運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目制定相應(yīng)的計劃，采取不同的財務(wù)監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財務(wù)預(yù)算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中，財務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整體預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的整個的運(yùn)行過程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項(xiàng)目建設(shè)的整個投入進(jìn)行精確地研究部署、從項(xiàng)目的開發(fā)，設(shè)計、施工、結(jié)算等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算編制，從而提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務(wù)損失。

3.2.3加強(qiáng)資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運(yùn)行不暢。因此，要加強(qiáng)資金的流動管理，制定合理的資金流動監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運(yùn)營對資金的需求。在財務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)和施工的資金需求；同時增強(qiáng)企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資金成本監(jiān)控

對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整個過程都實(shí)行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目財務(wù)管理的重要組成部分，是整個財務(wù)管理的核心。對從開發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實(shí)行嚴(yán)格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強(qiáng)外部審計監(jiān)督

企業(yè)通過內(nèi)部審計，可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務(wù)問題，同時也能起到加強(qiáng)內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強(qiáng)社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督，社會外部的監(jiān)督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應(yīng)通過社會外部的審計機(jī)構(gòu)對其公司進(jìn)行外部審計。

4.結(jié)語

總而言之，在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)的條件下，財務(wù)問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況存在的基本問題進(jìn)行分析，并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資源的相對匱乏，財務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全，加上財務(wù)問題意思的淡薄等各個方面的問題進(jìn)行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟(jì)效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海濤.試論公司財務(wù)管理問題[J].公用事業(yè)財會，2010（2）.

篇10

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

1.房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的范圍

房地產(chǎn)銷售收入通常可以理解為開發(fā)商公司自主進(jìn)行房產(chǎn)的開發(fā)并且進(jìn)行自主的進(jìn)行售賣，而獲得的經(jīng)濟(jì)收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣利益收入等。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行自主售賣的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進(jìn)行相關(guān)合同的簽訂，或者是開發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒有進(jìn)行開發(fā)之前就已經(jīng)和購房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。一般情況下，開發(fā)商公司進(jìn)行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)，同時，用于開發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會被納入“房地產(chǎn)銷售收入”的核算范圍。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的原則

進(jìn)行房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)工作應(yīng)該達(dá)到以下幾點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求：第一，開發(fā)商公司沒有對于房產(chǎn)商品的風(fēng)險承擔(dān)以及報酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購房者；第二，開發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經(jīng)濟(jì)利益可以在公司內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)使用。開發(fā)商公司進(jìn)行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴(yán)格的要求，在房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有獲得房屋的相關(guān)銷售或者預(yù)售的證件之前，使不得將房屋進(jìn)行售賣的。若進(jìn)行預(yù)售，那么預(yù)售的價錢只可以符合預(yù)收性質(zhì)的價款，這是因?yàn)樗M(jìn)行售賣的房屋沒有進(jìn)行有效的驗(yàn)收，所以預(yù)收價款不可以等同為銷售收入。只有當(dāng)相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進(jìn)行預(yù)收款的轉(zhuǎn)換，將“預(yù)收施款”轉(zhuǎn)為“銷售收入”。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時限

（1）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司使用預(yù)售的手段將商品進(jìn)行售賣，售賣所得的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行利潤率計算，并且計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時間段內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，預(yù)售收入的利潤率是需要相關(guān)稅務(wù)單位依據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行確定。當(dāng)進(jìn)行預(yù)售的產(chǎn)品竣工以后，開發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行及時的計算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進(jìn)行計算，并且要將實(shí)際所得的經(jīng)濟(jì)利潤進(jìn)行結(jié)算，同時要將納稅所用數(shù)額進(jìn)行計算，最后計算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額。

（2）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應(yīng)于實(shí)際收到價款或取得了收款憑據(jù)時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，應(yīng)在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式售房的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托售房的，應(yīng)按實(shí)際收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托售房的，應(yīng)在收到代銷單位代銷清單時按合同或協(xié)議規(guī)定的價格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托售房的，應(yīng)在付款日按包銷合同或協(xié)議約定的價格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，如包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的含義

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對于整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行并不是孤立進(jìn)行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理不僅包括對于外界公司的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計，同時其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)財務(wù)的管理活動，以及公司內(nèi)部未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化情況，總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個內(nèi)容，一個是相關(guān)公司的財務(wù)來往情況，一個是自身公司的財務(wù)情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財務(wù)管理方面要做的科學(xué)并且合理，這樣才可以將復(fù)雜的財務(wù)情況進(jìn)行有效的管理，并且取得很好的預(yù)想成果，進(jìn)而獲得更好的市場發(fā)展需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理目前存在的主要問題

（1）缺乏財務(wù)預(yù)算經(jīng)驗(yàn)和管理意識

很多開發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進(jìn)行工程的設(shè)計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進(jìn)行售賣，最后便可以得到預(yù)想的經(jīng)濟(jì)效益，但是實(shí)際進(jìn)行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行土地的收購已經(jīng)相關(guān)事項(xiàng)方面沒有進(jìn)行應(yīng)有的預(yù)算以及統(tǒng)計，便開始進(jìn)行工程的建造，那么這就會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)目標(biāo)沒有辦法十分準(zhǔn)確并且正確的確定，這樣就會影響開發(fā)商公司對成本的指標(biāo)分解以及合理的預(yù)算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運(yùn)行，而財務(wù)管理工作也就只能單純的落實(shí)在會計核算方面，對于成本的控制難以進(jìn)行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準(zhǔn)備不夠

不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中，過于關(guān)注成本控制，缺乏成本預(yù)算、核算以及財務(wù)計劃制定等工作。企業(yè)沒有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，過度控制成本，致使后期工程建設(shè)時成本超標(biāo)，使得最終效益不理想。沒有正確的進(jìn)行成本預(yù)算、核算，一味的壓低成本，會使得項(xiàng)目的財務(wù)管理不夠科學(xué)合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能造成企業(yè)的財務(wù)體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程建設(shè)，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進(jìn)行。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制和財務(wù)管理，多數(shù)是分開管理，這使得最終效益和預(yù)計效果差異過大。成本從項(xiàng)目決策開始，到拿地、建設(shè)、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預(yù)算要統(tǒng)計分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無法科學(xué)管理建設(shè)項(xiàng)目的成本控制。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施

（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率；適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）提升對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對市場的洞察和判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)需要其對未來市場有準(zhǔn)確并且長遠(yuǎn)的預(yù)見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務(wù)管理方面，這需要相關(guān)專業(yè)能力及其強(qiáng)并且富有十分豐富經(jīng)驗(yàn)的財務(wù)管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌龅膶?shí)際發(fā)展現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展方向進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務(wù)情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M(jìn)行的項(xiàng)目有一個十分明確的認(rèn)知。總的來說，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財務(wù)管理部門等相關(guān)人員的同時切實(shí)的努力。

（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財務(wù)狀況，結(jié)合市場特點(diǎn)，建立一套財務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財務(wù)管理有效連接起來，實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對財務(wù)會計人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理和成本控制管理中的問題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進(jìn)財務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進(jìn)系統(tǒng)的快速建立。

（4）推行全面預(yù)算模式

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的本身的特點(diǎn)，采取按照資金預(yù)算以及項(xiàng)目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時進(jìn)行公司年度責(zé)任的預(yù)算管理方式，這樣可以很好的實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。項(xiàng)目預(yù)算指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司將進(jìn)行開發(fā)的工程項(xiàng)目當(dāng)作預(yù)算目標(biāo)，同時對于建設(shè)過程中的項(xiàng)目對其建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、開發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行事先的預(yù)算以及整體的把控。

（5）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)其中較為重要的內(nèi)容便是對于施工項(xiàng)目地點(diǎn)以及施工時間的準(zhǔn)確認(rèn)定，然后才是進(jìn)行一次的施工以及銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行一個項(xiàng)目的開始，最先便是進(jìn)行項(xiàng)目地址的選擇與確定，通常情況下，開發(fā)商對于進(jìn)行住宅或者是辦公項(xiàng)目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購房者對于相關(guān)條件因素感到滿意，開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項(xiàng)目地址的確定對于相關(guān)投資商來說也是非常重要的，只有地點(diǎn)選的科學(xué)合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學(xué)的項(xiàng)目選址，能夠幫助開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行接下來的一系列工作，對于財務(wù)管理來說，企業(yè)成本的核算和財務(wù)處理的效率都會有所上升。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來講，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入確認(rèn)的客觀性要低于其他行業(yè)。當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說既是一個機(jī)遇，但同時也是一個挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發(fā)展需求。進(jìn)行成本控制以及財務(wù)管理的有機(jī)結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時還可以將企業(yè)的各項(xiàng)資源合理的分配優(yōu)化，進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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篇11

（二）、組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；

（三）、擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；

（四）、擬訂公司基本管理制度；

（五）、制定公司具體規(guī)章；

（六）、提請聘任或者解聘副經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人；

（七）、聘任或者解聘除應(yīng)由執(zhí)行董事決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；

（八）、執(zhí)行董事會授予的其他職權(quán)。

二、主要例行工作：

（一）、執(zhí)行董事會決議，主持全面工作，保證經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，及時、足額地完成董事會和集團(tuán)公司下達(dá)的還本付息和利潤指標(biāo)。

（二）、組織實(shí)施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的公司年度工作計劃和財務(wù)預(yù)算報告及利潤分配、使用方案。

（三）、實(shí)施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的新開發(fā)項(xiàng)目。

（四）、根據(jù)公司會議管理制度，每周五組織總經(jīng)理辦公會議；每周六下午16:00-18:00參加例會學(xué)習(xí)，每月30日由總經(jīng)理主持生產(chǎn)調(diào)度會；由總經(jīng)理負(fù)責(zé)召開。

（五）、組織指揮公司的日常經(jīng)營管理工作，在董事長委托權(quán)限內(nèi)，以法人代表的身份代表公司簽署有關(guān)協(xié)議、合同、合約和處理有關(guān)事宜。

（六）、決定組織體制和人事編制，決定總經(jīng)理助理人選，各職能部門和下屬各關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)理以及其他高級職員的任免、報酬、獎懲，決定派駐境外機(jī)構(gòu)人員。監(jiān)理健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系。

（七）、根據(jù)生產(chǎn)和經(jīng)營管理需要，有權(quán)聘請專職或兼職法律、經(jīng)營管理、技術(shù)顧問，并決定其報酬。

（八）、決定對成績顯著的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紀(jì)員工的處分，直至辭退。

（九）、審查批準(zhǔn)年度計劃內(nèi)的經(jīng)營、投資、改造、基建項(xiàng)目和流動資金貸款、使用、貸款擔(dān)保的可行性報告。

（十）、健全公司財務(wù)管理制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，做好增收節(jié)支和開源節(jié)流工作，保證現(xiàn)有資產(chǎn)的保值和增值。

（十一）、抓好公司的生產(chǎn)、服務(wù)工作，配合各分公司搞好生產(chǎn)管理。

篇12

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

（一）債務(wù)風(fēng)險

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當(dāng)企業(yè)某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機(jī)構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項(xiàng)目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險問題。在日常經(jīng)營的過程中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業(yè)的盈利空間，還會導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強(qiáng)企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來看，雖然其營業(yè)額高達(dá)151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達(dá)460億元，并多次面向市場舉債，企業(yè)的實(shí)質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴(kuò)張的背景下，有關(guān)市場人士與專家斷言企業(yè)隨時會出現(xiàn)會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

（二）再融資風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨(dú)開發(fā)完成一個完整的地產(chǎn)項(xiàng)目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會選擇到與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作。不過，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作就開始上馬項(xiàng)目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問題、信用問題、開發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項(xiàng)目貸款，同時也會影響到市場對企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業(yè)的財務(wù)、債務(wù)風(fēng)險。例如，作為我國曾經(jīng)民營企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機(jī)后，大部分企業(yè)開始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團(tuán)瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運(yùn)營者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。

（三）利率變動風(fēng)險

利率作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)較大的比例，并開始影響到國家經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營上一旦出現(xiàn)問題而導(dǎo)致盈利空間無法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營與項(xiàng)目投資，甚至破產(chǎn)。

（四）管理上的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其與各行政部門的經(jīng)濟(jì)往來較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計等部門。而在經(jīng)濟(jì)來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險問題，例如，隨著國家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務(wù)失誤等問題。另外，如果某一企業(yè)的財務(wù)管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業(yè)在財務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟(jì)來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實(shí)際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的對策

（一）構(gòu)建成熟的融資渠道

現(xiàn)階段，在整個行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實(shí)現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險過大問題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進(jìn)行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

針對于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無法獨(dú)立完成項(xiàng)目開發(fā)問題，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項(xiàng)目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進(jìn)行考慮。另外，企業(yè)面對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經(jīng)營而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強(qiáng)化現(xiàn)金流動的有效管理，進(jìn)而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）樹立正確的風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風(fēng)險意識。在具體的工作上，可以基于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行把握，并科學(xué)合理的針對國家的政策改變進(jìn)行解讀，然后預(yù)測出可能出現(xiàn)的變化問題，從而可以提前避免風(fēng)險問題，提升風(fēng)險應(yīng)對能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時構(gòu)建相對應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險基金儲備，進(jìn)一步提升自身在市場經(jīng)濟(jì)中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，其正好處于一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，政策、市場變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險。

（四）強(qiáng)化前期調(diào)查有效控制成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險的行業(yè)，并且容易受到社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響。在進(jìn)行項(xiàng)目投資的前期必須加強(qiáng)對于投資風(fēng)險的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險報告。因此風(fēng)險評估是地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進(jìn)行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確認(rèn)識到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識到成本控制在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。具體的做法是，在項(xiàng)目投資前，要編制全面的項(xiàng)目預(yù)算，整個項(xiàng)目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對于項(xiàng)目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財務(wù)預(yù)算。要加強(qiáng)對于整個過程的財務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對于整個過程要嚴(yán)格的審核。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險類型，然后有針對性的強(qiáng)化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動力支持。

參考文獻(xiàn)：

篇13

2

按照上述原則，企業(yè)集團(tuán)財務(wù)管理機(jī)構(gòu)及其運(yùn)行設(shè)置如下：

說明如下：

1.集團(tuán)公司是整個企業(yè)集團(tuán)的權(quán)力中心，在財務(wù)管理方面起著對整個企業(yè)集團(tuán)的籌資、運(yùn)用、收回與分配等的戰(zhàn)略決策作用。集團(tuán)公司具體財務(wù)管理工作由財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)。財務(wù)總監(jiān)是由董事會直接委派代表所有者意志專司財務(wù)管理與監(jiān)督的專職、專業(yè)人員。為便于財務(wù)總監(jiān)職責(zé)的履行，財務(wù)總監(jiān)直接向董事會負(fù)責(zé)。集團(tuán)公司財務(wù)部直接受命于財務(wù)總監(jiān)。

子公司在法律上是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體，但由于其受母公司產(chǎn)權(quán)控制，這樣在財務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置上和財務(wù)會計工作的安排上要統(tǒng)一由集團(tuán)公司決定。關(guān)聯(lián)公司與此基本類同。

分公司、直屬分廠由于對外不具法人資格，因此，其財務(wù)管理的主要工作可集中在集團(tuán)公司財務(wù)部進(jìn)行，即有關(guān)籌資、投資決策的業(yè)務(wù)由集團(tuán)公司統(tǒng)一規(guī)劃，其只負(fù)責(zé)基層單位的會計核算工作。

2.由于董事會本身的職責(zé)規(guī)定和人員構(gòu)成等因素，其不能過多干預(yù)企業(yè)經(jīng)營活動，也難以對經(jīng)營者實(shí)施日常專業(yè)性監(jiān)督，實(shí)際上董事會的管理和監(jiān)督在及時性和有效性上尚存不足之處。可考慮在總經(jīng)理（經(jīng)營者）負(fù)責(zé)全面經(jīng)營管理工作同時，委派財務(wù)總監(jiān)專司財務(wù)監(jiān)管之責(zé)，雙方分別走相互聯(lián)系又相互制約的兩個職責(zé)系統(tǒng)。按內(nèi)部控制原則，企業(yè)最高經(jīng)營者（經(jīng)理層）應(yīng)屬“不相容職務(wù)”，不應(yīng)賦予過多的強(qiáng)權(quán)或獨(dú)權(quán)，即人、財、物等諸大權(quán)不能歸集于一人，該層需設(shè)定制約與分權(quán)機(jī)制。分別設(shè)立經(jīng)營者與財務(wù)總監(jiān)，是符合內(nèi)部控制要求。所要強(qiáng)調(diào)的是，董事會在選擇經(jīng)營者或委派財務(wù)總監(jiān)時，必須事先明確雙方各自的責(zé)、權(quán)、利，以保證雙方相互配合、相互聯(lián)系、相互約束，共負(fù)企業(yè)發(fā)展重任。

3.財務(wù)總監(jiān)應(yīng)按高層職位設(shè)置。

4.監(jiān)事會是專司企業(yè)監(jiān)督之職的基本組織，其設(shè)立與功能是依法規(guī)定，非公司制國有企業(yè)是依據(jù)《國有企業(yè)財產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》組成，公司制企業(yè)是依據(jù)《公司法》或公司章程設(shè)立。

5.由監(jiān)事會（或董事會）直接負(fù)責(zé)內(nèi)部審計，以提高內(nèi)部審計地位，保證其監(jiān)管監(jiān)督職能發(fā)揮。盡管財務(wù)總監(jiān)也具有監(jiān)督職能，但由于其本身也參與企業(yè)經(jīng)營決策和組織財務(wù)收支活動，故其不具備獨(dú)立性身份。所以經(jīng)營者、財務(wù)總監(jiān)的工作狀況以及在其監(jiān)督下的財務(wù)收支過程及結(jié)果本身又要受到獨(dú)立的內(nèi)部審計再監(jiān)督，從而完整構(gòu)成企業(yè)多層次、全方位、全過程的監(jiān)督體系。

3

構(gòu)建企業(yè)集團(tuán)財務(wù)管理機(jī)制，除設(shè)置相應(yīng)管理機(jī)制外，還應(yīng)考慮以下內(nèi)容：

1.以垂直領(lǐng)導(dǎo)為主的“雙重”財務(wù)會計工作體制。在多層次管理體制和多元化投資大中型企業(yè)，特別是集團(tuán)化經(jīng)營企業(yè)，可考慮建立由集團(tuán)公司財務(wù)總監(jiān)的“垂直”領(lǐng)導(dǎo)和下屬企業(yè)單位負(fù)責(zé)人“橫向”領(lǐng)導(dǎo)相結(jié)合，以“垂直”領(lǐng)導(dǎo)為主的財務(wù)工作組織體系。財務(wù)總監(jiān)在董事會授權(quán)下，負(fù)責(zé)整個企業(yè)范圍內(nèi)財務(wù)會計組織工作，包括財務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置與下屬主要財務(wù)負(fù)責(zé)人的統(tǒng)一任免（有些財務(wù)崗位或主要負(fù)責(zé)人須經(jīng)董事會批準(zhǔn)后再由財務(wù)總監(jiān)執(zhí)行任免決定）；與這種組織體系相關(guān)的財務(wù)人員業(yè)務(wù)考核，工作評價，提任晉級，獎罰等主要事項(xiàng)由財務(wù)總監(jiān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)；各獨(dú)立核算單位的會計核算工作的原則性規(guī)定也統(tǒng)一由財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)；下屬財務(wù)負(fù)責(zé)人要向財務(wù)總監(jiān)和本單位負(fù)責(zé)人共同報告其工作。這種自上而下以“垂直”領(lǐng)導(dǎo)為主的“雙重”領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)工作組織體系，一方面使所有者對其資產(chǎn)的監(jiān)管要求一開始就有了組織上的保證，從而為日后有效的財務(wù)管理與監(jiān)督奠定了基礎(chǔ)；另一方面，可保證所有者的意志和最高層次的各項(xiàng)決策、指令自上而下得到迅速貫徹執(zhí)行，并保持自下而上的暢通的信息反饋渠道，保證各項(xiàng)決策建立在準(zhǔn)確、及時、可靠的信息基礎(chǔ)上。當(dāng)然，一旦“雙重”領(lǐng)導(dǎo)中出現(xiàn)指令各異情況，在這種工作體系下處于“一仆二主”地位的財務(wù)人員可能在許多問題上陷入矛盾和困惑之中。對此，首先由企業(yè)統(tǒng)一按《會計法》和國家、企業(yè)有關(guān)財務(wù)會計方針政策和企業(yè)具體情況，建立明確的財務(wù)人員職責(zé)職權(quán)，使財務(wù)人員所做所為均有制度、標(biāo)準(zhǔn)去約束、衡量和評價；其次，要認(rèn)識到財務(wù)人員工作的嚴(yán)格化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化是整個企業(yè)對財務(wù)工作的統(tǒng)一要求和原則，也是保證整個企業(yè)有效、高效運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)財產(chǎn)安全與完整的重要措施，爭取下屬企業(yè)單位負(fù)責(zé)人對此達(dá)到共識，并對財務(wù)人員的工作給予充分理解和支持；再次，若財務(wù)人員認(rèn)為是違法、違規(guī)或違背上級有關(guān)政策的財務(wù)收支，應(yīng)按照《會計法》和職責(zé)權(quán)限規(guī)定去辦理，要求財務(wù)人員的做法是有根有據(jù)，有法可依的；最后財務(wù)總監(jiān)對下屬企業(yè)主要財務(wù)人員的考核評價既要按照財務(wù)工作的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)人員職責(zé)要求去考慮，也要充分參考下屬企業(yè)單位負(fù)責(zé)人的意見。

2.“上檢下報”工作制度。與“雙重領(lǐng)導(dǎo)”工作組織體系相適應(yīng)，實(shí)行“上檢下報”工作制度。所謂“上檢”是指財務(wù)總監(jiān)作為集團(tuán)公司最高財務(wù)負(fù)責(zé)人要對整個企業(yè)范圍內(nèi)各項(xiàng)財務(wù)制度、財務(wù)計劃、各項(xiàng)決策的實(shí)際遵守執(zhí)行情況及財務(wù)收支的實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行經(jīng)常性的檢查和督促，這些工作已在財務(wù)總監(jiān)職權(quán)、權(quán)限中明確，這就要求財務(wù)總監(jiān)或其委派人員定期或不定期的到有關(guān)部門和下屬各企業(yè)單位檢查了解情況。所謂“下報”是指企業(yè)有關(guān)部門，特別是下屬各獨(dú)立核算單位要定期向財務(wù)總監(jiān)上報會計報表（包括匯總會計報表或合并會計報表、基層會計報表）、財務(wù)報告和其他有關(guān)文件資料，并及時上報其在工作中所遇到的有關(guān)需要財務(wù)總監(jiān)掌握和解決的財務(wù)問題（除財務(wù)人員外，企業(yè)任何人員，也都有責(zé)任上報有關(guān)財務(wù)問題）。財務(wù)總監(jiān)通過“上檢下報”及時掌握整個企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)狀況變動情況，及時發(fā)現(xiàn)、控制和上報存在的各種財務(wù)問題。這樣做，在保證企業(yè)政令上下貫通的同時，也使企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營狀況、存在的問題及時準(zhǔn)確地反映到有關(guān)決策部門，保證決策的科學(xué)合理，并使發(fā)現(xiàn)的問題得以迅速解決。

3.以統(tǒng)一管理為特征的權(quán)責(zé)規(guī)定。第一，對于集團(tuán)公司，在財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，以財務(wù)部為主體，承擔(dān)下列職責(zé)：（1 ）對資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度、分級使用、分級核算辦法，母子公司固定資產(chǎn)的購建、報廢、盤盈、調(diào)入、調(diào)出、投資等資產(chǎn)變動的經(jīng)濟(jì)行為，以及折舊計提方式，統(tǒng)一由集團(tuán)公司財務(wù)部辦理審批。子公司負(fù)責(zé)日常管理與核算，確保資產(chǎn)收益率的實(shí)現(xiàn)。（2）統(tǒng)一管理資金，對內(nèi)是資金調(diào)度中心，對外是籌集資金“窗口”，實(shí)行統(tǒng)存統(tǒng)貸、開戶集中、內(nèi)部借貸辦法。（3）統(tǒng)一財務(wù)報表，集團(tuán)公司與子公司實(shí)行財務(wù)報表匯總核算。（4）統(tǒng)一上繳稅利，子公司由集團(tuán)一個口對外繳納稅利。（5 ）統(tǒng)一投資權(quán)，子公司技改開發(fā)，對外投資等方案，經(jīng)核準(zhǔn)，由集團(tuán)公司統(tǒng)一投資實(shí)施。第二，對于子公司，財務(wù)部門主要職責(zé)：（1 ）根據(jù)國家規(guī)定及集團(tuán)公司管理辦法，負(fù)責(zé)組織本公司的財務(wù)核算工作。（2 ）建立以成本利潤為內(nèi)容的財務(wù)管理體系。（3）承擔(dān)本公司資產(chǎn)運(yùn)營、 資金活動的增值任務(wù)。（4）編制財務(wù)報表，按期上繳利潤與稅費(fèi)。

4.以資產(chǎn)增值為主的經(jīng)營考核制度。（1）要按資產(chǎn)經(jīng)營方式， 體現(xiàn)資產(chǎn)增值為主的考核內(nèi)容，實(shí)行資本收益率、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率、資本增值率、資產(chǎn)負(fù)債率、社會貢獻(xiàn)率等效益指標(biāo)的考核。 （2）由財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，集團(tuán)公司財務(wù)部組織實(shí)施指標(biāo)考核。一是對子公司簽訂資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任書。二是對子公司的指標(biāo)執(zhí)行情況，進(jìn)行年度考核評估，報告董事會。